Wonen boven winkels

Wonen boven een winkel, biedt dat meerwaarde voor je appartement? En waar heb je als VvE en eigenaar mee te maken als het appartementencomplex boven een winkel gelegen is? Appartement & Eigenaar sprak met Marit Woltman van SDS Senior Makelaardij en Geri Wijnen van de Stichting Wonen boven Winkels.

Even voorstellen

Marit Woltman is oprichter van en makelaar bij SDS Senior Makelaardij en daarnaast voorzitter van het bestuur bij SDS (Stichting Dienstverlening Seniorenhuisvesting). SDS Senior Makelaardij is gespecialiseerd in bemiddelen bij (ver)huur en (ver)koop van seniorenhuisvesting door heel Nederland.
Geri Wijnen ondersteunt het dagelijks bestuur van de Vereniging Wonen boven Winkels Nederland. Deze vereniging zet zich in voor het hergebruik van leegstaande ruimten boven winkels. Ze richt zich onder meer op vastgoed eigenaren die panden hebben waar winkels in gevestigd zijn, met leegstaande ruimte boven de winkels. Deze ruimten zijn vaak goed te benutten als woonruimte. Het doel van de vereniging is met name kennisontwikkeling en kennisdeling van issues die spelen rondom het wonen boven winkels en het samenbrengen van partijen.

Waar kun je zelf op letten als je een appartement boven een winkel wilt kopen?

Woltman: “Als je een appartement boven een winkel wilt kopen, is het van belang dat je goed kijkt via en met de makelaar naar de splitsingstekening. Daarnaast is het van belang dat je de statuten van de vereniging opvraagt om te kijken hoe de constructie in elkaar zit en om te kijken of je daar als bewoner hinder van zou kunnen ondervinden en of het juridisch correct is opgebouwd. Hier ligt een belangrijke rol voor de makelaar. Het is dan ook belangrijk in zee te gaan met een makelaar die voldoende kennis in huis heeft om advies te kunnen geven over de splitsingsakte en de mogelijke gevolgen voor de koper van de appartementsrechten. Stel de zeggenschap is niet goed afgedicht en een winkeleigenaar heeft veel meer vierkante meters dan een woning eigenaar en daardoor veel meer zeggenschap. Dat zou betekenen dat hij een beslissende stem heeft, wat voor de eigenaren vervelend uit kan pakken. Daar moet je als bewoners voor waken.”

Zijn er daarnaast nog andere zaken die belangrijk zijn?

Woltman: “De splitsingsakte, tekening en statuten zijn wel het belangrijkste. Maar ook de constructie, hoe woningen bereikbaar zijn en of er veel hinder kan worden verwacht van de winkels (zoals winkelend publiek, koopzondagen en -avonden, parkeren, laden en lossen – red). Dat zijn zaken om je goed op te oriënteren. Daarnaast is het uiteraard, zoals bij iedere VvE, van belang om te onderzoeken of de VvE gezond is en er de komende jaren geen grote financiële uitgaven gedaan moeten worden, zonder dat daar een toereikend budget voor beschikbaar is.”

Wat kunnen de gevolgen eventueel zijn als dit niet oké is?

Woltman: “Voor de winkel geldt ook een VvE-bijdrage. Als de splitsingsakte juridisch goed in elkaar steekt, zal het financiële gedeelte ook goed zijn opgesteld. De kosten en bijdrage voor het onderhoud zullen dan correct zijn verdeeld. Is die juridische verdeling niet goed, dan kan het financiële kostenplaatje ook niet correct zijn. Dit kan weer nadelig zijn voor de maandelijkse lasten, deze zouden dan vele malen hoger uit kunnen vallen. In de akte en bijbehorende statuten is ook aangegeven wie waar verantwoordelijk voor is. Bijvoorbeeld het dak van de winkel is tevens ook de ‘vloer’ van het dakterras van een bovenliggend appartement. Wat mag je als eigenaar dan doen met dit dakterras? Voor een winkelier kan het vervelend zijn als er zware constructies geplaatst worden die mogelijk lekkage veroorzaken. Wie is er dan verantwoordelijk?”

Maakt het voor de VvE uit als er winkels onder het appartementencomplex gevestigd zijn?

Woltman: “Vaak maakt de winkel, of maken de winkels deel uit van de VvE. Soms zit er onder woonruimtes een enorme winkel, een supermarkt bijvoorbeeld. Door die vele vierkante meters zou de eigenaar een aardige stem hebben bij vergaderingen. Hij zou dan een enorm aandeel kunnen hebben binnen die VvE. Daarom wordt er gebruik gemaakt van een ondersplitsing. Hierin is opgenomen dat zo’n winkel alleen bij specifieke punten meedingt binnen het onderhoud van de VvE. Het zou vreemd zijn als zo’n winkeleigenaar uiteindelijk zou bepalen of er wel of geen balustrade geschilderd gaat worden op de galerij. Daar heeft hij helemaal geen bemoeienis mee. Daarom wordt er binnen de statuten een scheiding aangebracht, om te voorkomen dat de appartementseigenaren hinder vanuit de zeggenschap van de winkelier kunnen ondervinden. De winkeleigenaar draagt wel bij aan het onderhoud van het gebouw, daarom zijn ze ook altijd lid van de VvE. Binnen vergaderingen met betrekking tot het onderhoud hebben ze dan ook absoluut een stem en moet er iemand die de winkel of winkels vertegenwoordigd aanwezig zijn.”

Heb je als VvE ook nog wat te zeggen over het soort winkel waar je boven woont

Woltman: “Nee, dat denk ik niet. Dat zijn gemeentelijke bepalingen. Het is zeer aan te raden hier van te voren naar te informeren bij de gemeente. Mag er bijvoorbeeld een horeca-gelegenheid komen, of een cafetaria.”

Is er een trend te zien als het gaat om wonen boven winkels?
Wijnen: “Over het algemeen zijn de bewoners van binnensteden veelal jongeren, maar we zien wel dat er steeds meer andere doelgroepen naar de stad trekken. Dit heeft ook te maken met de wisselende functie van de stad. We merken wel dat er vanuit de vastgoed sector meer interesse is om lege ruimte boven winkels te herinrichten als woningen. Dit is onder andere een gevolg van de dalende huurprijzen van winkels.”

Zijn het ouderen of juist jongeren die boven winkels willen wonen?

Woltman: “Voor zover wij weten is het niet per se leeftijdsgebonden. Oudere mensen vinden het misschien plezierig om winkels in de directe nabijheid te hebben. Voor jongeren is het misschien meer de levendigheid vanuit een centrum dat aanspreekt. Ik zou er niet zo snel een doelgroep aan willen hangen.”

Speelt een eventuele meerwaarde van het wonen boven een winkel nog een rol?

Woltman: “Ik denk niet dat het wonen boven winkels de waarde vermeerdert of vermindert. Dat is afhankelijk van de wens van de potentiële koper. De één vindt het een heerlijk idee en kiest er bewust voor, de ander moet er niet aan denken om in al dat rumoer met al die bedrijvigheid te wonen.”
Wijnen: “Ik denk dat hierbij twee zaken een rol spelen. De gevoelswaarde, men kan het fijn vinden om zo dichtbij de diverse voorzieningen te wonen. Maar ook de locatie bepaalt de waarde, woon je op een A-locatie in een populaire straat, dan zal de prijs van het appartement hoger uitvallen dan in een dorp boven de lokale groenteboer. Hoe aantrekkelijker de locatie, hoe hoger de waarde.”

En wat vinden de bewoners?

Nancy Koopman woont boven de Blokker in het centrum van het Noord Hollandse dorp Heemskerk: “Het was geen bewuste keuze om boven een winkel te gaan wonen. Het appartement stond al even te koop en zag er goed uit. Voor wat betreft de VvE en alle bijbehorende zaken ben ik eigenlijk uitgegaan van de expertise van de makelaar. Alles is goed geregeld. Of het nadelen heeft om boven een winkel te wonen? Als ik al iets moet noemen dan zijn het de vrachtwagens die geregeld voor de deur laden en lossen. Maar echt veel last heb ik daar eigenlijk niet van. Het is gewoon een fijne plek om te wonen en handig om alle winkels zo dichtbij te hebben.”
Marjon van der Kolk woont eveneens in het centrum van Heemskerk, boven kantoorboekhandel Stumpel: “Dit appartement was eerst van mijn broer, ik was er direct verliefd op. Toen hij er uit ging, kocht ik het van hem. Ik wist al dat het met de VvE en de winkeleigenaren goed geregeld was en dat is nog steeds zo. Indien nodig is bij de vergadering een vertegenwoordiger namens de winkeliers aanwezig. Alles gaat in goed overleg. Ik vind het heerlijk om in het centrum te wonen, de gezelligheid, het gemak van de winkels dichtbij. Ik woon tegenover de supermarkt. Ideaal. Parkeren is geen probleem, we hebben parkeerplaatsen voor vergunningshouders. Voor mij is het echt een dikke plus om boven winkels te wonen.”

Parkeren

Wonen boven winkels kent veel voordelen, je hebt alles van winkels tot horeca binnen handbereik. Parkeren kan echter nog wel een uitdaging zijn. Wie boven een supermarkt woont met openbare parkeergelegenheid moet ook rekening houden met parkeeroverlast. Het is handig om van te voren te informeren of er gereserveerde parkeerplekken zijn voor de eigenaren van de appartementen. Dit om parkeerirritaties achteraf te voorkomen.

VROM:

Wonen boven winkels:
-verbetert de kwaliteit van de binnenstad;
-behoudt historisch erfgoed;
-draagt bij aan de volkshuisvestingsopgave, het kwantitatieve woningaanbod;
-zorgt voor een differentiatie van het woningaanbod;
-kan bijdragen aan het woningaanbod voor starters en studentenhuisvesting.
(bron: brochure Wonen boven winkels, praktijkervaringen in Nederland)