Schenden zorgplicht

Op grond van artikel 5:122 lid 5 BW dient de notaris ervoor zorg te dragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring wordt gehecht.

Dit met betrekking tot de hoogte van de achterstallige bijdragen op de dag van overdracht. De verkrijger is ten opzichte van de VvE niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit deze verklaring blijkt.

In deze zaak deed zich de situatie voor dat tijdens de voorbereiding van de executieveilig van het appartementsrecht, een bestuurswissel plaatsvond. Deze wisseling werd niet in het kadastrale register ingeschreven, maar wel in het handelsregister. De notaris heeft enkel het kadastrale register geraadpleegd en de bestuurder die daarin stond vermeld aangeschreven. Bij uitblijven van een reactie heeft de notaris vervolgens getracht telefonisch contact te krijgen met de bestuurder. Dat contact is niet tot stand gekomen. Uiteindelijk was de notaris dus niet in staat om de verklaring ter zake de hoogte van de achterstallige bijdragen aan de akte te hechten. In de akte is vervolgens opgenomen dat geen verklaring is aangehecht.

Naar het oordeel van de rechter heeft de notaris in strijd met zijn inspanningsverplichting gehandeld door bij uitblijven van de reactie van het bestuur, niet óók het handelsregister te raadplegen om na te gaan of de notaris de juiste persoon had benaderd om tijdig de verlangde verklaring van het bestuur van de VvE te verkrijgen. Aansluitend heeft de rechter echter ook geoordeeld dat de notaris in dit geval geen schade hoeft te vergoeden aan de VvE, aangezien op grond van artikel 5:122 lid 3 BW de achterstallige bijdragen van het lopende en voorafgaande boekjaar nog steeds door de VvE zouden kunnen worden verhaald op de verkrijger.

Uit de toelichting op artikel 5:122 BW volgt echter dat in lid 5 van dit artikel ligt besloten dat de verkrijger niet aansprakelijk is uit hoofde van artikel 5:122 lid 3 BW, indien de verklaring van artikel 5:122 lid 5 BW niet is verkregen. Dit betekent dat – in tegenstelling tot het oordeel van de rechter – de VvE de verkrijger in dit geval dus niet kan aanspreken voor de betalingsachterstand van het lopende en voorafgaande boekjaar. De VvE lijdt dus wel degelijk schade als gevolg van de schending van de zorgplicht door de notaris. Aangezien de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden, de vervreemder geen verhaal biedt en de verkrijger niet op grond van artikel 5:122 lid 3 BW door de VvE kan worden aangesproken, had een uitspraak waarin de notaris wel degelijk schadeplichtig werd geacht, meer voor de hand gelegen.

Meer weten?

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben, neem dan contact met mr. Paul Bekkers via www.rijssenbeek.nl.

mr. Paul Bekkers is als advocaat verbonden aan Rijssenbeek Advocaten. Rijssenbeek Advocaten is de specialist in Nederland op het gebied van VvE-recht en de aanverwante rechtsgebieden. Klik hier voor een overzicht van zijn artikelen.