Wel samenwonen, niet hokken: hoe regel je dat?

“Makelaarsvereniging NVM ziet de ontwikkeling dat singles een woning kopen samen met een goede vriend.”, zo kopt de Financiële Telegraaf in april 2016. Het klinkt als het Ei van Columbus, maar hoe doe je dat: een huis kopen zonder liefdesrelatie. Die vraag leggen we voor aan Hans W. André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. Volgens hem levert samen een appartement kopen, zonder dat er een al dan niet geregistreerd partnerschap is, in de praktijk vaak onoverkomelijke hobbels op. Eigenaren/partners zijn hoofdelijk aansprakelijk, bij twee verschillende mensen die alleen de woonlasten van de woning delen is dat veel lastiger te regelen. Wat als één van beiden zijn deel wil verkopen? Notarieel is deze constructie ook moeilijk te regelen, omdat er geen sprake is van een samenlevingsverband. Verzekeringen vormen een ander obstakel, omdat de hypothecaire lening in de regel gekoppeld is aan een overlijdens- of levensverzekering.

Kortom, gedoe. Samen kopen is dus (nog) niet echt een optie. Samenwonen wel. Als een van beiden koopt, dan kunnen de woonkosten worden gedeeld via hospitahuur.

Wél een optie: hospitahuur

Als er iemand bij je in komt wonen en daarvoor huur betaalt, terwijl je zelf ook in de woning woont dan heet dat hospitahuur. En hoewel dit vanuit de wet is toegestaan, heb je in een appartementencomplex altijd te maken met de regels van de VvE. Check daarom het huishoudelijke reglement en de splitsingsakte van de VvE over de regels en voorwaarden en informeer de VvE over je plannen. Is hospitahuur wat de VvE betreft geen probleem, dan zijn er nog wat zaken om je in te verdiepen. Het klinkt mooi om via de verhuur van een kamer die toch niet gebruikt wordt de woonlasten te verminderen. En als je alleen bent, kan de gedachte dat je niet meer alleen woont fijn zijn. Toch is het wel belangrijk goed na te denken over wat het betekent als iemand permanent bij je in huis woont, vooral op het gebied van privacy. Hoe gezellig is die goede vriend of vriendin als deze permanent over de vloer is, in plaats van periodiek op visite komt? En wat als diegene vrienden mee naar huis, jouw huis, neemt? Zet vooraf alle mogelijke bezwaren en struikelpunten op een rij en maak deze bespreekbaar. Zorg daarnaast voor heldere huishoudelijke regels zodat je als huurder en verhuurder weet waar je staat. Werkt het niet, dan heb je gelukkig een proeftijd van negen maanden. Werkt het wel, dan is het een fijne manier om samen de kosten te delen en er zelfs nog wat geld aan over te houden.

Huurovereenkomst hospitahuur

Of je nu goede vrienden bent, vage bekenden of volkomen vreemden, zorg altijd voor een huurovereenkomst. Hierin zijn de rechten en plichten van zowel de huurder als de verhuurder opgenomen. De eerste negen maanden van dit huurcontract dienen als proefperiode. Dat wil zeggen dat de verhuurder gedurende deze periode de huur op mag zeggen, zonder dat hij daar een bijzondere reden voor heeft. Na die negen maanden gelden alle huurrechten zoals ze ook van toepassing zijn bij normale kamerverhuur.

Hospitahuur is in principe voor langere tijd, maar je weet nooit wat de toekomst brengt. Als de overeenkomst om wat voor een reden beëindigd wordt, dan is het wel handig om te weten wat de opzegtermijn voor beide partijen is. Voor het opzeggen van de huurovereenkomst geldt, ook tijdens de proeftijd van die 9 maanden, een opzegtermijn van drie maanden. Zodra de proeftijd is komen te vervallen moet de verhuurder een zwaarwegende reden hebben om de overeenkomst te beëindigen. Voor de huurder geldt een opzegtermijn van een maand.
Kortom, als in je eentje een huis kopen geen optie is, dan is het verhuren van een kamer er misschien wel een.

Een bijkomend voordeel van kamerverhuurvrijstelling is dat je de volledige hypotheekrenteaftrek behoudt.

Leuker kunnen ze het niet maken

Zodra er geld wordt verdiend krijg je ook te maken met de belastingdienst. Zo ook bij hospitahuur. Over de inkomsten uit kamerverhuur in de eigen woning betaal je als verhuurder tot aan een bepaalde grens geen inkomstenbelasting. Voor 2016 is die grens vastgesteld op € 5.069,-.
Kom je niet in aanmerking voor die vrijstelling, dan betaal je belasting over de huuropbrengst. Het gedeelte van de eigen woning dat wordt verhuurd wordt dan niet meer gezien als eigen woning in box 1 van de inkomstenbelasting, maar wordt in box 3 behandeld. Dat betekent onder andere dat de hypotheekrente voor dat deel niet aftrekbaar is.
Meer weten? www.belastingdienst.nl

Loont het zich om een kamer te verhuren?

Levert het wat op om een kamer te verhuren? Een aantal rekenvoorbeelden:

**Let op in de rekenvoorbeelden is men uitgegaan van het bedrag dat gold voor vrijstelling in 2014 namelijk € 4.700. Voor 2016 is dit bedrag € 5.069.

Stel, je hebt een woning met een WOZ-waarde van € 300.000. Je verhuurt daarvan 1/5 gedeelte voor € 6.000. Je hebt nog een hypotheek op het huis van € 160.000, die per jaar € 8.000 rente kost.
In box 1 van de aangifte inkomstenbelasting wordt het inkomen verhoogd met het huurwaardeforfait van 0,75% over € 300.000 ofwel € 2.250. Bovendien mag je daar de hypotheekrente van € 8.000 aftrekken. Over het saldo van huurwaardeforfait en hypotheekrente van € 5.750 krijg je een teruggave van inkomstenbelasting. Bij een tarief van ongeveer 42% is dat een teruggave van € 2.400. De woning kost je dus € 8.000 rente, verminderd met de belastingteruggave van € 2.400 ofwel € 5.600.

Wanneer je in de woning een kamer zou verhuren waarvan de bruto-opbrengst bij voorbeeld € 4.000 zou zijn, is dat een opbrengst die lager is dan de vrijstellingsgrens voor de inkomstenbelasting. Die opbrengst is vrij van inkomstenbelasting.
De woninglasten zijn € 5.600, echter je hebt nu huuropbrengsten tegenover staan. Stel dat je van die bruto-opbrengst van € 4.000 ongeveer € 1.000 extra moet uitgeven aan kosten. De netto-opbrengst is dan € 3.000.
De woning kost je nu dus per saldo € 5.600 minus € 3.000 ofwel € 2.600. Door de kamerverhuur zijn je woninglasten aanzienlijk gedaald.

Stel nu dat de woning voor 1/5 deel wordt verhuurd. Je krijgt daarvoor een huur van € 6.000 waarvan € 1.000 te beschouwen is als extra kosten. Je netto-huuropbrengst is dan € 5.000.
In box 1 van de aangifte inkomstenbelasting is de waarde van de eigen woning nu: 4/5 van € 300.000, ofwel € 240.000. Het huurwaardeforfait bedraagt 0,75% van € 240.000 ofwel € 1.800.
De aftrekbare hypotheekrente bedraagt 4/5 x € 8.000 ofwel € 6.400. De hypotheekrente voor de hypotheek over het verhuurde gedeelte mag je niet meer in box 1 aftrekken. Je aftrekpost in verband met de eigen woning is nu € 6.400 minus € 1.800 ofwel € 4.600. Dit levert je ongeveer € 1.900 teruggave inkomstenbelasting op bij een belastingpercentage van 42%.
In box 3 van de aangifte inkomstenbelasting wordt de waarde gesteld op 1/5 van € 300.000 ofwel € 60.000 verminderd met 1/5 van de hypotheekschuld van € 160.000 ofwel € 32.000. Per saldo wordt de heffing in box 3 dus berekend over € 60.000 minus € 32.000 ofwel € 28.000. Die heffing is 30% over een fictief rendement van 4% van deze € 28.000 ofwel € 336 (wanneer je ook nog ander vermogen hebt). Over de werkelijke huuropbrengsten hoef je geen inkomstenbelasting meer te betalen.

Je woninglasten zijn nu € 8.000 rente minus een belastingteruggave in box 1 van € 1.900 plus een belastingbetaling in box 3 van € 336. Per saldo zijn je woonlasten € 6.436. De woonlasten zijn, nu je verhuurt, wat hoger dan de woonlasten wanneer je niet verhuurt.
Echter, door het verhuren krijg je ook huuropbrengsten. In dit geval zijn die gesteld op netto € 5.000. Je woonlasten verminderd met de huuropbrengsten zijn € 1.436. Tel uit je winst.
(Bron: www.beeldrijk.org)