..........
shadow_fix

Investeren als VvE: waarom? En vooral hoe?

Waarom is blijven investeren in zowel het onderhoud als vernieuwing nou zo belangrijk? En wat zijn de mogelijkheden? Zijn er slimme manieren om met minder, meer resultaat te behalen? Appartement & Eigenaar zocht het uit.

Als appartementseigenaar is het belangrijk te blijven investeren in het onderhoud van het appartementencomplex. Maar investeren gaat verder dan alleen het onderhoud. Investeren is ook vernieuwen. Wie een vooruitziende blik heeft en proactief met de budgetten om gaat, kan op redelijk korte termijn al profiteren van de investeringen.

Even voorstellen:
Alef Aalfs is directeur van VastgoedPRO.
VastgoedPRO is de beroepsvereniging voor Nederlandse vastgoedprofessionals. De vereniging richt zich op twee beroepen, namelijk de makelaar en de taxateur.
Ids Bakker is directeur/eigenaar van VvE Finance, specialist voor financiering van renovatie, groot onderhoud en verduurzamen voor VvE’s.

Investeren, waarom is dat zo belangrijk?

Ids Bakker: “Kort samengevat voor de veiligheid, voor het behoud van de waarde van het gebouw en om schade te voorkomen die bij aantoonbaar achterstallig onderhoud niet wordt vergoed door de opstalverzekering.”

Hoe zit dat met die verzekering bij schade door achterstallig onderhoud?

Bakker: “Je bent als VvE verantwoordelijk voor de staat van het pand. Als je de boel laat verpauperen en je krijgt bijvoorbeeld waterschade ten gevolge van onvoldoende onderhoud, dan zal de verzekeraar deze schade niet vergoeden. Er zijn zelfs verzekeraars die bij te veel achterstallig onderhoud bijvoorbeeld waterschade volledig uitsluiten. Nog penibeler is het als er lichamelijk letsel ontstaat door achterstallig onderhoud. De VvE kan dan mogelijk aansprakelijk worden gesteld.”

Een veelgebruikt argument is dat investeren de verkoopwaarde van het appartement te goede komt.

Alef Aalfs: “Uiteraard heeft een goed onderhouden appartementencomplex invloed op de waarde van een appartement. Echter, als je de noodzaak van investeren alleen toespitst op de waarde van het appartement, dan is dat te kort door de bocht. Er zullen dan altijd mensen zijn die zeggen: ‘Ja, dat is aardig voor de verkoop, maar voorlopig ga ik nog lang niet verkopen, dus voor mij is investeren niet van toegevoegde waarde.’ Je kunt het investeren beter zien als het op peil houden van het complex. Door het uitvoeren van bouwkundige aanpassingen en verbeteringen en het laten uitvoeren van periodiek onderhoud, blijft het complex in een goede conditie en daar profiteer je als bewoner direct van. Een goed onderhouden, goed geïsoleerd complex betekent ook lagere servicekosten.”

Hoe zit het met investeren in duurzaamheid, is dat een verbetering die van invloed is op de waarde?

Aalfs: “Investeren in duurzaamheid is een kwestie van perceptie, van het inzien van de noodzaak én de voordelen. Vaak zien eigenaren niet het directe profijt van duurzaamheidsmaatregelen, terwijl die er tóch zijn. En daar komt die perceptie dan om de hoek. Stel je ziet dag in, dag uit het licht branden in de openbare ruimten, dan zou je je af kunnen vragen of dit niet anders kan. Bijvoorbeeld door te investeren in ledverlichting met bewegingssensoren. Dit voegt niet direct iets toe voor de waarde van het pand, maar levert wel een besparing op en daar profiteer je als eigenaar ook van mee. Hetzelfde geldt voor zonnepanelen, dat is wel even een investering, maar uiteindelijk gaat de energierekening omlaag, dat scheelt ook weer in de kosten voor de VvE.”

Als investeren in duurzaam niet direct van invloed is op de waarde, wat dan wel

Aalfs: “Wat van directe invloed is op de waarde van het complex is de staat van het onderhoud. Is het schilderwerk in goede staat, hoe zit het met de kozijnen, is er dubbele beglazing, is het dak goed geïsoleerd. Feitelijk alles aan de schil van het complex heeft direct invloed op de waarde. Deze voorbeelden maken de noodzaak van investeren duidelijk. Hierbij is een gezonde financiële basis absoluut noodzakelijk.”

Over die financiële basis gesproken, hoe is daar over het algemeen genomen mee gesteld bij de VvE’s in Nederland?

Bakker: “Bij veel VvE’s gaat het prima met de financiële basis, maar bij een aanzienlijk aantal VvE’s, met name in de grote steden, gaat het juist niet goed. Dit zijn vaak kleine en oudere VvE’s zonder goed bestuur. Er zijn nog altijd veel mensen die zich niet realiseren dat wanneer ze een appartement kopen, ze lid worden van de VvE en dat ze als VvE samen verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het pand. Wat dus onder andere inhoudt dat er moet worden gereserveerd voor het onderhoud. En als er dan een moment komt dat er bijvoorbeeld lekkage ontstaat ten gevolge van een slecht dak, dan blijkt er niet voldoende geld te zijn om dit probleem te verhelpen. Dan kom je in een penibele situatie terecht, want hoe ga je dit financieren? Via VvE Finance kunnen we dit soort VvE’s een financiering aanbieden.”

Hoe zorg je als VvE voor een gezonde financiële situatie om te kunnen investeren in onderhoud?

Aalfs: “Het MeerJarenOnderhoudsPlan ligt aan de basis van het investeren, een goede inventarisatie van de staat van onderhoud is daarbij absolute noodzaak. Investeren vraagt om een lange termijnvisie. Het MJOP is daarom ook gebaseerd op een periode van tien tot vijftien jaar. Belangrijk is om het MJOP regelmatig, dat wil zeggen eens per twee jaar te herzien en daar waar nodig de reservering op aan te passen. De regering heeft VvE’s verplicht een reservefonds te hebben voor het onderhoud. Dat is op zich een goede zaak, helaas zijn er veel vraagtekens bij de vaststelling van de hoogte van dit reservefonds. Het MJOP is wat dat betreft een goede richtlijn.”

Toch hebben lang niet alle VvE’s dit op orde, waar gaat het in de praktijk op mis?

Bakker: “Vergeet ook niet dat gemeenten VvE’s kunnen dwingen groot onderhoud uit te voeren. Dat zien we regelmatig voorbij komen. Zeker als het appartementencomplex gezichtsbepalend is voor de gemeente. Een verpauperd pand kan in de gemeente een negatieve invloed hebben op bepaalde zaken en dus kan de gemeente stappen ondernemen. Als er dan onvoldoende is gereserveerd, heb je wel een probleem.”
Aalfs: “Je zult als VvE dus altijd alert, betrokken en actief moeten blijven. Zelfs als je het beheer uit handen hebt gegeven. Je mag niet verwachten dat de beheerder alles regelt en je als bestuur achterover kunt leunen. Investeren vraagt om commitment van alle bewoners, je bent namelijk met z’n allen verantwoordelijk.”

Lening

Wil je als VvE graag investeren in het verduurzamen van het gebouw, zonder dat de individuele leden daarvoor een extra financiële bijdrage moeten leveren, dan is het mogelijk tegen een voordelige rente een lening af te sluiten. Door met de gerealiseerde besparing de rente en aflossing van de financiering te betalen kan de VvE en wooncomfort en de waarde van het complex verhogen zonder stijging van de maandlasten.
Meer weten? www.vvefinance.nl

Slim investeren

Er zijn diverse initiatieven en ontwikkelingen die wel zorgen voor vernieuwing, maar niet direct een groot gat in het budget slaan. Initiatieven waarbij men moet denken van bezig naar gebruik. Elders in dit magazine meer aandacht voor deze slimme manier van investeren.

0 reacties

Laat hier uw reactie of review achter:


Aanbevolen

top
inloggen
Meld je aan voor een gratis account...
sluiten
Aanmelden met Facebook Aanmelden met Twitter
of meld je aan met je e-mailadres
Heb je al een account?
Inloggen
Inloggen met Facebook Inloggen met Twitter
of log in met je gebruikersnaam