Platte daken en VvE!

Platte daken en VvE

Via de VvE spaar je o.a. voor het moment dat de dakbedekking vervangen moet worden omdat dit een grote kostenpost is voor het onderhoud van het complex. In een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) neem je voor een bepaald jaar een bedrag op voor vervanging. Vaak gebaseerd op de levensduur van het materiaal dat is toegepast.

Maar moet de dakbedekking dan wel vervangen worden? Hoe lang gaat dakbedekking eigenlijk mee? Als de dakbedekking vervangen moet worden wat komt er dan nog meer bij kijken?

Een heleboel vragen waarop ik probeer een antwoord te geven.

Een platte dak is nooit helemaal plat maar heeft een schuinte (afschot) nodig om regenwater af te voeren.

Er zijn een aantal soorten dakbedekking en dakbedekkingsmaterialen die toegepast kunnen worden op platte daken.

Soorten dakbedekking:

Koud dak. Hierbij is de isolatie onder de dragende constructie aangebracht. De dragende constructie is hierdoor ongeïsoleerd, dus koud. De dakbedekking bevindt zich direct op de dragende constructie waardoor het dakvlak schommelingen in temperatuur niet kan tegenhouden en zeer gevoelig is voor grote temperatuurschommelingen in winter en zomer. De dakbedekking zal in de zomer uitzetten en in de winter samentrekken met scheurvorming tot gevolg. Door isolatie onderaan aan te brengen kan er condensatievorming optreden in het dakvlak. Dit vocht tast de isolatie aan. Deze opbouw wordt niet meer vaak toegepast.

Warm dak. Hierbij ligt de isolatie op de dragende constructie. Hierdoor blijft de dragende constructie dus warm. De dakbedekking komt op de isolatie te liggen. Dit daktype wordt zowel toegepast bij nieuwbouw als bij renovatie.

Omgekeerd dak. Hierbij ligt de dakbedekking onder de isolatie in plaats van erop. Op de isolatie wordt een ballastlaag aangebracht, om te voorkomen dat de isolatie wegwaait. Dit type dak wordt veel toegepast op garages en dakterrassen. Een ballastlaag kan grind zijn. Het dak is dan niet beloopbaar. Als er tegels op tegeldragers gelegd worden is beloopbaar en kan het gebruikt worden als dakterras. Je kan ook een groendak aanbrengen of afwerken met beton of straatstenen zodat het gebruikt kan worden als parkeerdek (mits de draagconstructie hierop berekend is)

Soorten dakbedekkingsmaterialen:

Bitumen. Het product is ontstaan bij de destillatie van ruwe olie. Hierdoor bevat bitumen een aantal eigenschappen waardoor het zeer geschikt is als dakbedekking. Het kan niet opgelost worden in water, is waterdicht, is goed bestand tegen chemische stoffen, is niet giftig en heeft het een grote kleefkracht in samenwerking met andere materialen. In de loop van de jaren zijn de eigenschappen van bitumen verbeterd en zijn er gemodificeerd bitumen ontwikkeld, ook wel bekend als APP en SBS.

APP is bitumen dat verwerkt is met een elastische kunststof. Het is soepel bij bepaalde omgevings- temperaturen. Het heeft een hoge weerstand tegen veroudering, is beter bestand tegen de zon en zeer UV bestendig, heeft weinig onderhoud nodig en is gemakkelijk verwerkbaar. APP is niet veerkrachtig.

SBS bitumen heeft vergeleken met APP een grotere kleefkracht, een grotere elasticiteit en een grotere flexibiliteit. Een nadeel is dat het bij blootstelling aan veel UV straling poreus wordt. Dit soort bitumen kun je daarom beter toepassen in combinatie met grind over de dakbedekking heen. Bitumen dakbedekking gaat ongeveer 15 tot 25 jaar mee.

Het aanbrengen gebeurt met behulp van een brander, de stroken bituum worden aan het oppervlakte eronder vast gebrand.

Als een plat dak veel scheuren / Craquelé vorming heeft, poreus wordt door aantasting van plantenwortels en mosaangroei, veel plooi- en blaarvorming heeft (dit is een teken dat er onthechting plaats vindt) of meerdere onoplosbare lekkages heeft is het tijd om aan vervanging te denken.

Om het optimale uit de dakbedekking te halen is het noodzakelijk dat het goed is aangelegd met een goede afwatering.

Als VvE kun je de levensduur van de dakbedekking verlengen door het dak regelmatig schoon te laten maken, de afvoeren regelmatig te laten reinigen en kleine plooien en scheuren te laten repareren door een dakdekker. Regelmatig onderhoud voorkomt onnodige slijtage of lekken en zorgt ervoor dat kleine lekkages zo snel mogelijk gerepareerd kunnen worden. Voor het onderhoud kun je als VvE een onderhoudscontract afsluiten. Laat de dakbedekking, de randaansluitingen en de opstanden tenminste eenmaal per jaar inspecteren. Let bij de controle op beschadigingen, losse plekken, naden of overlappen in de dakbedekking, verouderingsverschijnselen en opeenhoping van vuil.

Ga je vervangen en wil je dan liever een dakbedekking wat bijdraagt aan het milieu. Kies dan voor een kunststof dakbedekking. Het is geschikt voor zowel platte als hellende daken. De voordelen van kunststof is dat er geen brander aan te pas hoeft te komen. Het is milieuvriendelijker dan bitumineuze dakbedekking omdat kunststof dakbedekking dunner en lichter is en vaak ook te recyclen. Omdat het materiaal lichter is kan er vaak gebruik gemaakt worden van een lichtere onderconstructie. Kunststof dakbedekkingen kunnen o.a. onderverdeeld worden in EPDM of PVC dakbedekking.

EPDM word vaak koud verlijmd zonder brander dus er is geen risico op brand. Deze dakbedekking is zeer milieuvriendelijk, zeer waterbestendig, brandveilig, heeft een hoge elasticiteit, is recyclebaar. Is goed bestand tegen lage en hoge temperaturen en is zeer geschikt als ondergrond voor een groendak doordat het wortelbestendig is. Het gaat makkelijk 40 tot 50 jaar mee.

Een EPDM folie kan eventueel vooraf in de fabriek op maat gemaakt worden waarna het op het dak in een keer kan worden uitgevouwen. Bij vervanging is het materiaal 100% te hergebruiken. Daarmee is EPDM minder milieubelastend dan veel andere soorten dakbedekking. Het kan op bijna alle ondergronden worden aangebracht echter niet direct over oude mastiek dakbedekking, deze moet eerst worden verwijderd of er moet een scheidingslaag worden toegepast.

PVC dakbedekking maakt platte daken waterdicht, is recyclebaar, is onderhoudsvriendelijk, heeft weinig onderhoud nodig en geeft ook de mogelijkheid tot een groendak. Qua verwerking lijkt PVC dakbedekking bijzonder veel op bitumen dakbedekking, ook PVC kan aangebracht worden zonder dat er een brander aan te pas komt. De prijs komt echter overeen met bitumen dakbedekking. Het is minder duurzaam en minder UV bestendig dan EPDM, maar heeft een iets langere leeftijd dan Bitumen namelijk 20-30 jaar.

Bij het vernieuwen van dakbedekking kun je als VvE rekening houden met de isolatiewaarde (de rc-waarde) om energie te besparen. Met ingang van 1 januari 2015 wijzigt een aantal eisen uit het bouwbesluit. De rc-waarde voor daken van nieuwbouw zal waarschijnlijk verhoogt gaan worden naar 6,0.

Denk je dat de dakbedekking van jou complex aan vervanging toe is? Laat dit dan eerst goed beoordelen. Het gaat om zeer hoge kosten en vaak is algehele vervanging nog niet direct nodig. Vraag altijd eerst advies bij een onafhankelijk adviesbureau. Als de dakbedekking vervangen moet worden, vraag dan ook advies bij de keuze van het materiaal voor de nieuwe dakbedekking. Dakbedekking hoeft namelijk niet altijd vervangen te worden. In veel gevallen is overlagen (een nieuwe laag over de oude laag) een prima oplossing waardoor de kosten een stuk lager zijn.

Dit geldt helaas niet voor de hele oude mastiek dakbedekking. Deze moet er helemaal afgehaald worden vanwege de (mogelijke) asbest in de dakbedekking.

Bij volledig vervangen gaat het niet alleen om de kosten van het verwijderen van de oude dakbedekking en het aanbrengen van de nieuwe dakbedekking maar ook om dakafvoeren, ontluchtingen, onderlaag, isolatie en randafwerking.

Bij overlagen worden dakafvoeren en de deklijst of daktrim(randafwerking) verwijderd, wordt er een nieuwe randstrook aangebracht op de bestaande bedekking, worden er nieuwe dakafvoeren geplaatst, een nieuwe toplaag en een tweede randstrook incl. daktrim of deklijst.

Let op!

Bij werkzaamheden op platte daken moet vallen worden voorkomen. Op een hoogte van minimaal 2,5m of bij bijzondere risico’s, zoals bijvoorbeeld werken boven water, zullen valbeveiligings-voorzieningen moeten worden getroffen. Ook met deze kosten moet de VvE rekening houden.

Uiteraard moet er bij het aanbrengen van nieuwe dakbedekking rekening gehouden te worden met de weersomstandigheden. Er kan geen dakbedekking aangebracht worden bij regen of condensvorming op het dak. De ondergrond moet voldoende droog zijn.

Denk ook aan de volgende zaken: heb je een omgevingsvergunning nodig? wat zijn de procedures en doorlooptijden bij de gemeente? wat is de invloed op de opstalverzekering? wat is de isolatiewaarde van het bestaande of het nieuwe dak? hoeveel wil je besparen op de stookkosten met de (beste) isolatie? hoe lang ligt het dak open? hoeveel onvoorziene zaken/ verborgen gebreken kunnen we tegenkomen (houtrot bv)? is er genoeg werkruimte om het complex? nemen we tegelijk nog meer werkzaamheden mee zoals bijvoorbeeld schilderwerk en/of houtrot herstel? De werkzaamheden zijn misschien te combineren met de aanwezige steiger! Misschien kan er gelijk dakveiligheid aangebracht worden! Misschien zijn zonnepanelen een optie?

Als er sprake is van regulier onderhoud dan is meestal het vervangen van dakbedekking vergunningsvrij. Natuurlijk geldt dat aan alle andere voorwaarden moet zijn voldaan (geen monument, geen rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht).

Kortom een VvE heeft zelf veel in de hand als het gaat om de levensduur van de dakbedekking. En als je als VvE denkt dat de dakbedekking aan vervanging toe is laat je dan goed informeren over de stappen die je het beste kunt volgen om tot een goede beslissing te komen! Succes!