MJOB en Onderhoud

Onderhoud en Woningsverbeteringen

De werkzaamheden aan een complex bij onderhoud en/of woningverbetering verdeel ik in een aantal soorten zoals;

Het onderhoud van het casco.

Als je het hebt over het casco dan bedoel ik het onderhoud aan fundering, muren, gevels, vloeren, daken, hemelwaterafvoeren, goten, kozijnen, ramen, deuren, balkons en galerijen. Een aantal zaken waarbij je als VvE voor hoge kosten komt te staan. Bijvoorbeeld funderingreparaties bij een houten paalfundering. De houten palen staan in het grondwater. Als het grondwaterpeil in de loop van de jaren zakt, is er een kans dat de houten palen bloot komen te liggen waardoor verrotting en in het ergste geval verzakkingen kan ontstaan.

Bij gevels kun je denken aan scheuren in het metselwerk door zettingen in het gebouw of scheuren als gevolg van temperatuurschommelingen. Bij scheuren door en door is het verstandig een constructeur de gevel te laten inspecteren. Maar over het algemeen ontstaan de scheuren door werking van verschillende materialen die in een complex gebruikt worden. Gescheurde stenen kunnen hersteld worden door het uithakken van de beschadigde stenen en het inmetselen van nieuwe stenen of het aanbrengen van een dilatatievoeg. Dit is een elastische verticale voeg over de hele lengte van het metselwerk om de werking van verschillende materialen op te vangen.

Bij onderhoudskosten van vloeren moet je denken aan bijvoorbeeld het herstellen van houten vloerbalken of betonrot.

Onderhoudskosten aan kozijnen, ramen en deuren zijn afhankelijk van het toegepaste materiaal zoals hout, staal, aluminium of kunststof en de toegepaste beglazing. Denk aan houtrot bij houten kozijnen/deuren of energiebesparing door het vervangen van enkel glas in isolatieglas.

Draaiende delen van oudere complexen zijn niet altijd geschikt om isolatieglas in te plaatsen door het hoge gewicht.

Houtrotherstel wordt vaak gecombineerd met het schilderwerk.

Bij onderhoudskosten voor balkons en galerijen kun je denken aan betonreparaties of roestvorming bij de bevestigingsconstructie van balkonhekken.

Het onderhoud van installaties.

Denk hierbij aan onderhoud van centrale verwarmingsinstallatie, waterleidinginstallatie, elektrische- en gasinstallatie, mechanische ventilatie en liftinstallatie. Laat installaties, leidingen en af- en aanvoerkanalen regelmatig controleren door erkende bedrijven om hoge herstel of vervangingskosten te voorkomen.

Het onderhoud van afwerkingsmaterialen.

Afwerkingsmaterialen dienen vaak als bescherming of verfraaiing van de constructiedelen. Ze kunnen isolerend zijn of zorgen voor een waterdichte afwerking. Daarom is regelmatig onderhoud van deze afwerklaag noodzakelijk.

Een voorbeeld van afwerking is schilderwerk. Schilderwerk komt gemiddeld om de vier jaar terug in de MJOB in de vorm van controleren, bijwerken en herschilderen. Bij het schilderwerk van kozijnen is het van groot belang dat eigenaren het schilderwerk van de kozijnen in hun eigen woning goed bijhouden. Gebeurd dit niet of onvoldoende dan kunnen er problemen van binnen uit ontstaan zoals bijvoorbeeld houtrot.

Een andere afwerking is stucwerk. Hierin kunnen scheuren ontstaan door beweging/werking van de ondergrond. Als de scheuren niet ernstig zijn kunnen ze bij een schilderbeurt dichtgezet worden. Grote scheuren moeten uitgekrabd worden en met hetzelfde materiaal gerepareerd worden.

Conclusie: zowel bij het onderhoud van het casco, de installaties en van de afwerkingsmaterialen gaat het om vervanging, herstel en/of verbetering, dus de toekomst van het complex.