Bij verkoop recht op uitbetaling aandeel reservefonds VvE?

Door Burak Bölük, Van Till advocaten.

Een reservefonds dient als financiële buffer voor onvoorziene uitgaven en kosten voor groot onderhoud. Over het algemeen ligt er een meerjarenonderhoudsplan ('MJOP') ten grondslag aan het reservefonds. Met een MJOP wordt in kaart gebracht welk groot onderhoud in de toekomst te verwachten is. Tevens wordt hierbij een reserve gevormd voor onvoorziene uitgaven. De bijdragen in het reservefonds worden vervolgens verspreid over meerdere jaren. De bijdrage in dit reservefonds wordt vastgesteld overeenkomstig de verdeelsleutel als in de splitsingsakte is opgenomen.

Het in stand houden van een reservefonds is wettelijk verplicht (artikel 5:126 BW). In dat verband stelt ook artikel 10 van het Modelreglement 2006 een reservefonds verplicht. Hoewel andere Modelreglementen (zoals artikel 32 van het Modelreglement 1992) de indruk kunnen wekken dat het in stand houden van een reservefonds niet verplicht is, is een vereniging van eigenaars hiertoe dus wel degelijk gehouden. Het niet in stand houden van een reservefonds is echter niet gesanctioneerd.

Ervan uitgaande dat u conform de verdeelsleutel hebt bijgedragen in het reservefonds, hebt u bij verkoop van uw appartementsrecht geen recht op terugbetaling van uw bijdragen. Het reservefonds komt ten goede aan de gezamenlijke eigenaars.

Zouden appartementseigenaren bij verkoop wel recht hebben gehad op terugbetaling van bijdragen, dan zou van een financiële buffer weinig overblijven. In dat geval bestaat het risico dat de vereniging van eigenaars onvoorziene uitgaven en kosten voor groot onderhoud niet kan opbrengen. Daarnaast drukt deze situatie op de waarde van het appartementsrecht. Een appartementsrecht in een vereniging van eigenaars zonder (goed gevuld) reservefonds is over het algemeen minder waard dan een appartementsrecht in een vereniging van eigenaars met een goed gevuld reservefonds.

Het voorgaande neemt overigens niet weg dat de bijdrage in het reservefonds (steeds) moet worden vastgesteld overeenkomstig de verdeelsleutel als opgenomen in de splitsingsakte. Ingeval u volgens een besluit van de vereniging van eigenaars meer hebt betaald dan u volgens de verdeelsleutel zou moeten, is dat besluit van de vereniging van eigenaars nietig. In dat geval hebt u in beginsel recht op de te veel bijgedragen gelden.