Hoe worden breukdelen VvE-leden samengesteld?
In de splitsingsakte van ons appartementencomplex staan de aandelen, die door de splitsing zijn ontstaan en de aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.De meeste van deze breukdelen zijn wel te herleiden doch hoe men aan het breukdeel is gekomen wat betrekking heeft op het volledig onderhoud aan grond en opstallen, waaronder begrepen reparaties en vernieuwingen, alsook de kosten van verzekering van het gebouw en die vallende op het gebruik daarvan, voor zover geen privé, blijft onduidelijk.Weet u misschien hoe zo'n breukdeel wordt samengesteld of waar wij deze informatie zouden kunnen krijgen?
Door mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten.
In de onderhavige casus gaat het om twee aspecten. Het eerste aspect betreft de mede-eigendom. Het tweede aspect betreft de gezamenlijke schulden en kosten.
Voor wat betreft het eerste aspect geldt dat door middel van breukdelen wordt bepaald voor welk gedeelte van een gebouw met bijbehorende grond de appartementseigenaar de eigendom heeft. Ingevolge de wet zijn deze breukdelen in principe gelijk, maar is het mogelijk om hiervan af te wijken bij splitsingsakte. De praktijk leert dat verschil in oppervlakten van de appartementen of verschil in verkoopprijzen meestal aanleiding is om andere breukdelen te bepalen.
Voor wat betreft het tweede aspect (inzake de gezamenlijke schulden en kosten) geldt dat in de splitsingsakte wordt bepaald voor welk deel de eigenaren moeten bijdragen in de gezamenlijke schulden en kosten. De meeste modelreglementen bepalen dat deze bijdrageverhouding wordt vastgesteld aan de hand van de hiervoor beschreven 'eigendoms-breukdelen'. Echter, het komt regelmatig voor dat deze twee verhoudingen van elkaar zijn losgekoppeld en dus verschillend zijn.
Terugkerend naar de casus leid ik daaruit af dat het in principe duidelijk is waar de verschillende (mede-eigendoms)breukdelen op zijn gebaseerd, maar dat het onduidelijk is waar de verhouding op is gebaseerd, waarin de eigenaren moeten bijdragen in (bepaalde) gezamenlijke schulden en kosten. De vraag is nu hoe een dergelijke bijdrageverhouding wordt bepaald en op welke wijze hierover meer informatie kan worden verkregen.
Zoals hiervoor al aangegeven, zal de bijdrageverhouding in de meeste gevallen worden vastgesteld op grond van de mede-eigendomsbreukdelen. Een afwijkende verhouding kan worden vastgesteld in het geval het bijvoorbeeld gaat om kosten die te maken hebben met een (gedeeltelijk) gemeenschappelijke lift of bepaalde garages, waarvan niet alle eigenaren gebruik maken. Het zou namelijk onredelijk kunnen zijn als alle eigenaren voor de hieraan verbonden kosten in gelijke mate zouden moeten bijdragen. In ieder geval is het zo dat de bijdrageverplichting voor alle eigenaren redelijk moet zijn.
Sinds 1 mei 2005 bepaalt de wet voor de nieuwe splitsingsakten dat in het geval een afwijkende verhouding (hiervan is sprake als de breukdelen niet gelijk zijn) wordt vastgesteld, in de splitsingsakte zelf moet worden aangegeven op welke grondslag deze verhouding berust. Dit is voornamelijk een taak voor de notaris die immers de splitsingsakte opmaakt. In het geval in de splitsingsakte zelf geen nadere informatie wordt gegeven, kan hieromtrent contact op worden genomen met de notaris die de akte destijds heeft opgemaakt.
Daarnaast is het goed om voor ogen te houden dat - in het geval eigenaren het niet eens zijn met de in de splitsingsakte bepaalde bijdrageverhouding - het in principe mogelijk is om de splitsingsakte op dit punt te wijzigen. Alvorens over te kunnen gaan tot wijziging van de splitsingsakte dient wel aan bepaalde voorwaarden te worden voldaan. Hiervoor zij verwezen naar hetgeen hieromtrent is bepaald in artikel 5:139 BW.
Om een reactie te kunnen plaatsen heeft u een profiel nodig.
Inloggen