Ministerie: Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s

VvE Belang en Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties
Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties

Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s

20 januari 2014


DATUM 20 januari 2014
TITEL Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s
ONDERTITEL

OPDRACHTGEVER Stichting VvE-belang en Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

AUTEUR(S) Theo van der Waals


Inhoud

1 Inleiding 1

1.1 Aanleiding 1

1.2 Achtergronden bij opschaling VvE’s 1

1.3 Uitvoering van het onderzoek 1

1.4 Opzet van het rapport 2

2 Opgedane praktijkervaringen met opschaling VvE’s 3

2.1 Voorbeelden van praktijkervaringen met samenvoeging van VvE’s 3

2.2 Overwegingen bij opschaling van VvE’s 7

2.3 Weerstanden tegen opschaling van de VvE 8

3 De verschillende samenwerkingsvormen 11

3.1 Juridisch kader 11

3.2 Vijf samenwerkingsvormen 12

4 Toetsing bereidheid tot samenwerking van VvE’s 16

4.1 Enquête onder kleine VvE’s 16

4.2 Casebeschrijvingen 16

4.3 Samenwerking met buur-VvE’s 19

5 Samenvatting en conclusies 22


1 Inleiding

1.1 Aanleiding
Op 27 maart 2013 vond er een Algemeen Overleg (AO) plaats tussen de minister van Wonen en
Rijksdienst en de Tweede Kamer over het functioneren van de VvE. Dit AO was een gevolg van het in
2012 op verzoek van de Tweede Kamer uitgebrachte rapport1 waarin een update werd gegeven over het
functioneren van de VvE in Nederland anno 2012.

In het algemeen kan gesteld worden dat er nog heel wat te verbeteren valt aan het functioneren van de
VvE, maar dat er ook de nodige belemmeringen zijn, die een goed functioneren in de weg kunnen staan.
Deze belemmeringen kwamen aan de orde tijdens het hiervoor genoemde AO.
Tijdens het AO heeft de Minister aan de Tweede Kamer toegezegd om in samenwerking met Stichting
VvE Belang onder meer onderzoek te doen naar de mogelijkheden tot uniformering van de
modelreglementen en het opschalen van kleine naar grotere VvE’s door middel van samenwerken en/of
samenvoegen. De uitkomsten van laatstgenoemd onderzoek worden in deze rapportage beschreven.

1.2 Achtergronden bij opschaling VvE’s
Nederland, en met name de grote VvE-steden, Den Haag, Rotterdam, Amsterdam Utrecht en Groningen
kennen veel kleine VvE’s. Het komt frequent voor dat een vereniging bestaat uit twee of drie leden.
Door de zeer beperkte omvang van de VvE’s is het mogelijk dat met name de besluitvorming over
beheer, (groot) onderhoud en of woningvergroting niet van de grond komt.
Zo komt het vaak voor dat kleine VvE’s hun zaken informeel regelen en niet via een actieve VvE. Voorts
kan de stem van één eigenaar belangrijke beslissingen tegenhouden. En omdat de VvE zo klein is, is het
inhuren van professionals, zoals een beheerder vaak te duur. Dit kan resulteren in slecht onderhoud,
waardevermindering van de appartementen en uiteindelijk wellicht ook leiden tot achteruitgang van de
woon-en leefomgeving.

Om deze redenen wordt wel betoogd, dat het gewenst is dat VvE’s een zekere schaalgrootte hebben. Dit
zou de volgende voordelen kunnen opleveren. VvE’s worden professioneler bestuurd en beheerd. Dit
heeft directe consequenties voor de onderhoudsstaat van het gebouw en dus de waarde van de
onroerende zaak enerzijds en de verkoopbaarheid van het appartement anderzijds. Op macro niveau
betekent de schaalvergroting dat de woon-en leefbaarheid van de omgeving positief beïnvloed zal
worden.
In dit onderzoek wordt nagegaan of deze voordelen aan de orde zijn en of die opwegen tegen de
belemmeringen / nadelen die kleine VvE’s ervaren.

1.3 Uitvoering van het onderzoek
1 Rapport “Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen”, Juni 2012, Companen.

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


De uitvoering van het onderzoek naar opschaling van VvE’s heeft betrekking op
drie onderdelen:

1.
Inventariseren opgedane ervaringen met opschaling van VvE’s.
Onder meer in Den Haag (wijk Rustenburg Oostbroek) is geëxperimenteerd
met het vergroten van de schaal van de VvE. In een gesprek met de
voormalige directeur van de Stichting Verbouw Rustenburg-Oostbroek zijn
de opgedane ervaringen in beeld gebracht. Ook is een gesprek gevoerd met
de gemeente ’s-Hertogenbosch die in de afgelopen jaren gewerkt heeft het fuseren van VvE’s in het
winkelcentrum Boschveld.
Tevens is bij de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (het huidige Platform 31) nagegaan hoe
zij betrokken zijn geweest bij de schaalvergroting van VvE’s.
2.
Beschrijven juridische vormen van opschaling VvE’s.
Het inventariseren van de verschillende vormen van samenwerking is op basis van een
literatuurstudie gebeurd.
3.
Empirisch onderzoek naar samenwerkingsbereidheid van VvE’s.
De kleine VvE’s zonder bestuur (zijn veelal niet actief) hebben vaak nog helemaal niet nagedacht
over de mogelijkheden en gevolgen van samenwerking of fusie met andere VvE’s. Daarom is
besloten om het kwalitatieve onderzoek te houden onder VvE’s die in elk geval over een bestuur
beschikken en die ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel. In mondelinge gesprekken zijn de
voor-en nadelen van samenwerking intensief doorgesproken. In totaal zijn 30 gesprekken gevoerd
met VvE’s in Voorburg (14 gesprekken), Rotterdam (6 gesprekken), Den Haag (7 gesprekken) en
Groningen (3 gesprekken).
Het onderzoek is uitgevoerd door Companen. Het in beeld brengen van de diverse vormen van
samenwerking en opschaling is door VvE Belang gebeurd.

1.4 Opzet van het rapport
De opzet van de rapportage is als volgt:

•
In hoofdstuk 2 worden de praktijkervaringen in kaart gebracht die in de afgelopen jaren zijn
opgedaan met samenwerking of fusie van VvE’s.
•
De diverse vormen van samenwerking tussen VvE’s en hun juridische achtergronden worden
beschreven in hoofdstuk 3.
•
In het kader van dit onderzoek zijn 30 kleine VvE’s geïnterviewd om hun ervaringen te horen met
samenwerking tussen VvE’s. Daarbij zijn de voordelen en belemmeringen in beeld gebracht.
•
De conclusies worden in hoofdstuk 5 beschreven.
7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s

2


2
Opgedane praktijkervaringen met opschaling
VvE’s

2.1
Voorbeelden van praktijkervaringen met samenvoeging
van VvE’s
2007: Optie fusie VvE’s via Rotterdamwet

Rotterdam heeft al lange tijd problemen met de aanpak van huiseigenaren in gebieden met een
hardnekkige onderhoudsachterstand. De gemeente ervoer dat met name bij kleine VvE’s geen
bereidheid bestond om te zorgen voor een adequaat onderhoud. Daarom was de gemeente Rotterdam
er rond 2007 voorstander van om mini-VvE’s onder bepaalde voorwaarden te kunnen dwingen tot fusie.
Door toevoeging van een artikel aan de Rotterdamwet wilde de gemeente in aangewezen gebieden met
hardnekkige onderhoudsachterstanden kleine VvE’s dwingen tot fusie.
Omdat onvoldoende duidelijk was of het instrument van eventuele fusiedwang effectief zou zijn, is
voorgesteld om eerst een experiment te starten.

2008: experiment samenvoeging VvE’s

In september 2008 heeft de SEV (het huidige Platform 31) het rapport “Aanpak verloederd particulier
bezit” uitgebracht. Daarin concludeerde de SEV, met de gemeenten Rotterdam en Den Haag, dat een
meer structurele en versnelde aanpak nodig was om verloedering te keren en te voorkomen in de
wijken met een zwakke marktpositie. Kernpunt daarbij was een structurele versterking en vergroting
van zwakke en onprofessionele verenigingen van eigenaren. Hierbij hoorde een flexibele aanpak die kon
variëren van verleiden en ondersteunen tot aanschrijven en verwerven.

Voorgesteld werd om in een aantal gebieden te experimenteren met het versterken en vergroten van
VvE’s. In overleg met de betrokken gemeenten en het voormalige Ministerie van Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer zou kunnen worden nagegaan of experimenten in aangewezen
gebieden kon worden opgehangen aan wijzigingen of aanpassingen in wet-en regelgeving. Hierbij werd
gedacht aan toepassing van het zogenaamde experimenteerartikel in de Woningwet bij de uitwerking
van het instrument ‘onderhoudsdwang’ en het instrument ‘overkoepelingsdwang’.
Uiteindelijk is dit experimentprogramma van de SEV niet van de grond gekomen2 . Wel heeft de
gemeente Den Haag in de wijk Rustenburg Oostbroek het project “Vergroot je woning” doorgezet en
daar zijn ook ervaringen opgedaan met VvE-vergroting.

2006 en volgende jaren: ervaringen in de wijk Rustenburg Oostbroek3

In 1999 bleek uit een inventarisatie van de gemeente Den Haag dat er veel achterstallig onderhoud was
in Rustenburg-Oostbroek. De zevenduizend woningen in de wijk zijn voor wat betreft het onderhoud en
beheer georganiseerd in duizend, voornamelijk kleine Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Bij een kleine
VvE (van 2 of 3 appartementen) kan een lid al groot onderhoud tegenhouden. Dat kan bijvoorbeeld zijn
omdat hij geen geld heeft, de noodzaak niet ziet of geen geld wil uitgeven. Het vergroten van de VvE
werd als een mogelijke oplossing gezien.

2 Nagegaan is waarom het experimentprogramma niet van de grond is gekomen, maar dit kon niet worden

achterhaald.
3 Zie rapport “Vier jaar experimenteren in Rustenbroek Oostbroek, lessen van de serviceorganisatie”, 2010.

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


Voor de aanpak van het particulier woningbezit werd in 2006 de serviceorganisatie Stichting Verbouw
Rustenburg Oostbroek opgericht. Één van de activiteiten betrof de oprichting van blokverenigingen.

Een Blokvereniging is een vereniging die het beheer en onderhoud van haar leden -uitsluitend VvE’s verzorgt.
Alleen VvE’s uit hetzelfde bouwblok kunnen lid worden. Als dat gebeurt worden de
splitsingsakten gewijzigd en dragen ze al hun taken (zoals beheer, onderhoud, verzekeringen, incasso,
maken onderhoudsplannen) over. In de Blokvereniging geldt een stem per appartementsrecht.

Door de serviceorganisatie is veel energie
gestoken in het promoten van de
blokvereniging. De proceskosten
(begeleidingsuren, inclusief de begeleiding
van het juridische traject) zijn door de
serviceorganisatie gedragen. Tevens zijn
de volgende kosten door de
serviceorganisatie gedragen:
•
oprichting van de blokvereniging:

€550;

•
wijziging van de splitsingsakten: €450
per appartement;
•
bonussen / bijdrage voor het
reservefonds: €250 per appartement,
eventuele groeibonus bij meer dan
drie VvE’s;
•
winkelbonnen: €20 per bewoner.
Uiteindelijk zijn er vijf blokverenigingen opgericht: een blokvereniging bestaande uit zes VvE’s met
38 appartementen, een blokvereniging bestaande uit vijf VvE’s met 21 appartementen, een
blokvereniging met vier VvE’s en 12 appartementen en twee blokverenigingen met elk twee VvE’s.
Door de serviceorganisatie zijn ten aanzien van het oprichten van blokverenigingen de volgende lessen
getrokken:

•
Het principe van de blokvereniging is snel en eenvoudig aan VvE’s uit te leggen’
7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


•
Er is veel energie gestoken in het ontwerpen
van goed promotiemateriaal met een
aansprekende vormgeving. Daarin is de
suggestie gewekt dat er veel geld te halen
valt en dit heeft veel geïnteresseerden op
de been gebracht. Er zijn geen negatieve
reacties vernomen van mensen die zich
‘bekocht’ voelden.
•
De notariskosten voor opstelling /
aanpassing van aktes zijn aanzienlijk en
zonder vergoeding van deze kosten door de
gemeente zouden de blokverenigingen niet
tot stand zijn gekomen.
•
Omdat het om eigendomsrecht gaat, is er
veel koudwatervrees bij bewoners. Ze
kunnen de juridische teksten en implicaties
moeilijk overzien.
•
Omdat er in deze wijk veel VvE’s van 3 zijn,
is een ‘nee’ van één bewoner voldoende om
alles op te houden.
•
Grote (vermeende) onderhoudsverschillen
tussen VvE’s zijn een reden om af te zien van samenwerking. De serviceorganisatie adviseerde in die
gevallen een Meerjarenonderhoudsplan met begroting voor elke VvE te laten maken om de
eventuele onderhoudsverschillen objectief te maken.
•
Andere redenen om af te zien van samenwerking zijn: slechte verstandhouding met een buurman,
grote verschillen in financiën in het onderhoudsfonds en teveel werk om het allemaal te regelen.
2008: ervaringen in de wijk Bergpolder (Rotterdam)4

In 2008 is de aanpak verbetering particuliere woningen in Bergpolder gestart met de activering van
VvE’s in het kader van het project krachtwijk. Bergpolder telt 3700 particuliere woningen waarvan 40%
eigenaar bewoners en 60% particuliere verhuurder. Naar schatting telt Bergpolder 1150 VvE’s van
gemiddeld 3,5 appartement.
De problematiek kenmerkt zich door kleine, niet actieve VvE’s waarvan veel eigenaren niet bewust zijn
van hun lidmaatschap. Veel achterstallig onderhoud ontstaat uit onwetendheid in plaats van
onwilligheid. Met name door eigenaren te wijzen op hun verantwoordelijkheden als lid van de VvE
wordt al veel bereikt. Veel eigenaren kennen de regels van de VvE vaak niet en welke verplichtingen
onder de VvE vallen.

4 Zie rapport “Tussenrapportage aanpak verbetering particuliere woningen Bergpolder”, 2010

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


De aanpak in Bergpolder heeft zich gericht op de volgende drie gebieden:

•
Het activeren van slapende en slecht functionerende VvE’s ;
•
Het verbeteren van onderhoud aan de woningen;
•
Het uitvoeren van een pilot tot samenvoegen van woningen en vergroten van VvE’s.
Deze aanpak is toegespitst op VvE’s die zelf initiatief nemen om actief te worden. Zonder dwang maar
met gerichte (financiële) stimuleringsmaatregelen. Daarbij zijn de volgende instrumenten ingezet:

•
Informatievoorziening;
•
Activeren slapende VvE en het daarbij bieden van begeleiding;
•
Het aanbieden van een meerjarenonderhoudsplanning;
•
Uitvoering van onderhoud, door het aanbieden van een laagrentende lening door de gemeente;
•
Samenwerken van VvE’s in een koepelvereniging en het aanbieden van een stimuleringssubsidie
zoals die ook door de gemeente Den Haag wordt aangeboden in de wijk Rustenburg Oostbroek.
De projectevaluatie heeft uitgewezen dat de koepelvereniging erg moeilijk van de grond was te krijgen,
ondanks de stimuleringsregeling en de voordelen die het kan bieden. Daarom is halverwege het project
besloten om de actieve stimulering en ondersteuning van VvE’s om tot een koepelvereniging te komen,
te staken. Voor zelfmelders bleef het aanbod bestaan.

2010: ervaringen elders

Incidenteel is er ook buiten de grote steden sprake geweest van het samenvoegen van VvE’s. Veelal is
dit uit praktische noodzaak, bijvoorbeeld omdat er sprake is van ernstige funderingsproblemen of omdat
de wens bestaat om woningen samen te voegen die tot twee VvE’s behoren.

Een enkele keer is de samenvoeging ingegeven vanuit de wens om de onderhoudsachterstand
structureel aan te pakken. Zo heeft de gemeente ’s-Hertogenbosch een proces begeleid om het
winkelgebied Boschveld te herstructureren. Een aantal jaren geleden was sprake van achterstallig
onderhoud en drugsverkoop aan de achterdeur. De situatie van ruim 70 eigenaren verdeeld over zeven
VvE's bemoeilijkte de herstructurering. De gemeente heeft ondersteuning geboden bij het laten

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


samenwerken van de zeven VvE's en heeft de optie onderzocht om ze eventueel samen te voegen tot
een VvE. Hiervoor is de situatie van de verschillende VvE's in kaart gebracht zowel in financieel opzicht
als ook onderhoudstechnisch. Zeer veel tijd is in overleg en overreding (hoge proceskosten) gestoken en
dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een intentieverklaring tot verdere samenwerking en samenvoeging,
die door de VvE's ondertekend. De juridische samenvoeging van de VvE’s is echter (nog) niet
geeffectueerd.

2.2 Overwegingen bij opschaling van VvE’s
In de afgelopen jaren zijn er diverse pleitbezorgers5 geweest voor de schaalvergroting van VvE’s.
Theoretisch gezien zijn er veel voordelen aan te geven die pleiten voor schaalvergroting, in welke vorm
dan ook (fusie, vrijwillige samenwerking, samenwerking via een blokvereniging).

1. Structurele
kostenbesparing
De kostenbesparing kan
betrekking hebben op
lagere beheerkosten,
schaalvoordeel bij het
uitvoeren van onder

houdswerkzaamheden,
schaalvoordeel bij het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan, lagere verzekeringspremie, etc.
Het kostenvoordeel verschilt echter van situatie tot situatie.
Een voorbeeld: veel kleine VvE’s doen de administratie zelf en maken geen gebruik van een
professionele beheerorganisatie. Zij maken als kleine VvE op dit punt geen kosten, maar de
administratieve inspanning vermindert wel als een aantal kleine VvE’s samengaat (minder
verslagen, minder jaarrekeningen, etc.). Als een grotere VvE besluit om de administratie niet meer
zelf te doen maar onder te brengen bij een professionele beheerorganisatie nemen de kosten
natuurlijk wel toe, maar daar staan blijkbaar andere voordelen tegenover.

2. Stabiliteit in bestuur en besluitvorming
Bij een grotere VvE is het eenvoudiger om competente bestuursleden te vinden dan bij een kleine
VvE. Bovendien is één dwarsliggend VvE-lid in een grote VvE minder problematisch dan in een
kleine VvE. Ook is een wanbetalend VvE-lid in een grote VvE een minder groot probleem dan in een
kleine VvE. In een grote VvE is de afstand tussen de leden groter en kan desgewenst een

5 Onder meer de gemeenten Rotterdam, Den Haag. Zie ook artikel in VvE-Belang “Samenwerking schept nieuwe
kansen voor Vereniging van Eigenaren”, juni 2009.

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s

7


professionele beheerder op een effectieve wijze worden ingezet om de wanbetaler tot de orde te
roepen.
Hierbij past wel een kanttekening. Het goed laten lopen van een kleine VvE vergt geen hoge
bestuurlijke kwaliteit. Verder is de sociale druk in een kleine VvE groter dan in een grote anonieme
VvE en de kans op wanbetaling wellicht kleiner.

3.
Meer invloed bij bijvoorbeeld gemeente
Een grote VvE heeft een betere positie in bijvoorbeeld het overleg met de gemeente over zaken die
verbeterd kunnen worden in de directe leefomgeving. Overlastsituaties in de straat of buurt zullen
eerder opgelost worden.

4.
Maatschappelijk belang: betere onderhoudssituatie
Bij veel kleine VvE’s is niet sprake van een actieve VvE. Onderhoud gebeurt niet planmatig. Grotere
VvE’s zijn veelal wel actief en maken veel vaker dan kleine VvE’s gebruik van een professionele
beheerorganisatie. Het onderhoud bij grotere VvE’s gebeurt op een systematische wijze. Zeker als
dat onderhoud na opschaling blokgewijs gebeurt, is sprake van een betere uitstraling. Hiermee
wordt een breder, maatschappelijk belang gediend.

5.
Beter beheer en onderhoud .




waardebehoud
Een beter beheer en onderhoud van kleine appartementencomplexen draagt bij aan het
waardebehoud en vermindert de handhavingskosten voor de gemeenten.
Tot het begin van deze eeuw verstrekten gemeenten soms forse subsidies voor het verbeteren van
particuliere woningen, in het bijzonder appartementencomplexen. De praktijk heeft geleerd dat tal
van appartementencomplexen na 25-30 jaar al weer zoveel verval toonden dat opnieuw een
grootschalige aanpak vereist was. Deze vicieuze cirkel kan worden doorbroken door de verstrekking
van subsidies aan VvE’s te koppelen aan de eis van opschaling, bijvoorbeeld in de vorm van een
blokvereniging. Bij een grote VvE mag verwacht worden dat het onderhoud planmatig gebeurt,
zodat verval achterwege blijft.

2.3 Weerstanden tegen opschaling van de VvE
De praktijkervaringen wijzen uit dat het opschalen van VvE’s niet erg populair is. Er bestaan bij de
individuele VvE-leden nogal wat weerstanden tegen opschaling. Hier volgt een opsomming.

1.
Onderhoud heeft geen urgentie
Bij veel VvE-leden bestaat er geen gevoel van urgentie, dat het onderhoud noopt tot samenwerking
met de andere VvE’s uit het blok. Men heeft vrede met de onderhoudsstaat van het eigen VvEcomplex.
Ook al is er sprake van onderhoudsachterstand en is de onderhoudsstaat van de buurVvE’s
beter, dan nog ervaart men niet dat samenwerking een oplossing kan bieden.

2.
Psychologie: zelf beter geregeld dan de buur-VvE (cognitieve dissonantie)
Veel VvE’s hebben het gevoel dat zij de zaken goed hebben geregeld en beter dan hun buur-VvE’s.
Zij hebben blijkbaar een modus van samenwerking binnen de VvE gevonden die voor hen
aanvaardbaar is, ook al zou dit niet voldoen aan de criteria van professioneel VvE-bestuur. Op grond
hiervan hebben zij weinig behoefte om met buur-VvE’s samen te werken.

3.
Opschaling levert veel administratieve rompslomp op
Een samenwerking / samenvoeging van VvE’s is niet zo maar geregeld. Alle VvE-leden van de
betrokken VvE’s moeten overtuigd worden van het nut van samenwerken / samenvoegen, want
één dwarsligger kan een besluit tegenhouden. Als alle VvE-leden een positief oordeel hebben, moet
bepaald worden welke activiteiten worden overgedragen naar de blokvereniging. Daarna moet
door de notaris een akte worden opgesteld voor de blokvereniging en moeten de aktes van de VvE

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


leden worden aangepast. Kortom: er moeten heel wat keuzen worden gemaakt, die administratief
moeten worden vastgelegd.

4.
Hoge kosten bij opschaling
Vrijwillige samenwerking kunnen de VvE’s onderling regelen en dan zijn de kosten nihil. Als men de
samenwerkingsafspraken wil formaliseren, bijvoorbeeld in de vorm van een blokvereniging of een
fusie, zijn de kosten aanzienlijk. Door de notaris moet een akte voor de blokvereniging of de nieuwe
vereniging worden opgesteld en moeten de aktes voor de afzonderlijke appartementen worden
aangepast. Voor een kleine VvE bedragen de kosten al snel ongeveer €700 per appartement. Dit
zijn eenmalige kosten, die naar het oordeel van de directeur van de voormalige Stichting Verbouw
Rustenburg-Oostbroek (Den Haag) onoverkomelijk hoog zijn om tot blokverenigingen te komen,
tenzij deze kosten door gemeenten worden gedragen. Die kosten zijn overigens niet van toepassing
als door de VvE’s gekozen wordt voor vrijwillige samenwerking.

5.
Structurele kostenbesparing soms beperkt
De schaalvoordelen bij samenwerking van VvE’s voor het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden
zijn in de praktijk soms beperkt. Natuurlijk is het vernieuwen van de dakbedekking
goedkoper als dat niet per individuele VvE gebeurt, maar voor het hele blok. Echter, in de praktijk is
die dakbedekking door de verschillende VvE’s in het verleden vaak op verschillende momenten
aangepakt, waardoor die in de toekomst ook in verschillende jaren aan vervanging toe is, zodat een
gezamenlijke vernieuwing niet voor de hand ligt.

6.
VvE-bewoners zijn vaak een mobiele doelgroep.
Veel appartementen worden bewoond door starters, een mobiele doelgroep die veelal maar kort in
het appartement blijft wonen. Er is een wettelijke plicht om te zorgen voor een reservefonds, maar
starters zien vaak weinig nut in het voeden van het reservefonds, omdat zij over enkele jaren toch
weg zijn. Dit is op zich vreemd, omdat het ook bij hen ten koste van de waarde en daarmee ook de
verkoopbaarheid van hun bezit gaat. Die doelgroep ziet veelal ook weinig nut in het opschalen van
de VvE, temeer daar de daaraan verbonden kosten relatief hoog zijn.

Samengevat

Het samenwerken / samenvoegen
van VvE’s is een lastige
oplossing. Vaak is het ontbreken
van een actief bestuur een reden
om op zoek te gaan naar
samenwerking met buur-VvE’s.
Dit kan samenhangen met de
aanwezigheid van dan een
notoire dwarsligger die elk
besluit tegenhoudt. Een goede
reden om deel uit te maken van
een grotere VvE. Maar een
besluit tot samenwerking /
samenvoeging zal ook door een
notoire dwarsligger niet worden
gesteund. Het samenwerken /
opschalen zal redelijkerwijs wel haalbaar zijn voor een goed functionerende VvE, maar daar ontbreekt
de urgentie om te kiezen voor samenwerking / samenvoeging. Kortom: een vicieuze cirkel, die moeilijk
doorbroken kan worden.

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


3 De verschillende samenwerkingsvormen

3.1 Juridisch kader
De wet hanteert in het kader van het appartementsrecht het zogenaamde unitaire stelsel en dit houdt
in dat uitgegaan wordt van gemeenschappelijk eigendom van het totale object, met daaraan gekoppeld
het uitsluitend gebruiksrecht van een bepaald gedeelte van het object. Het hebben van
gemeenschappelijk eigendom vraagt om een regeling. Voor de appartementsrechten is deze regeling
ook vorm gegeven.
Hierbij zijn vijf belangrijke aspecten te onderscheiden.

1.
Beschikking over het gemeenschappelijke eigendom
Wijziging van de akte van splitsing in appartementsrechten kan alleen met medewerking van
4/5 van alle betrokken deelgenoten en in sommige gevallen van alle deelgenoten.

2.
De vaststelling van de onderlinge deelgerechtigdheid en verhoudingen (reglement van
splitsing)
De vaststelling van de deelgerechtigheid en de onderlinge verhoudingen is niet anders dan een
overeenkomst en kan derhalve alleen worden gewijzigd met medewerking van alle betrokken
partijen.

3.
Vaststelling van de kostenverdeling per appartementsrecht
De vaststelling van de bijdragen per appartementsrecht voor het gemeenschappelijke
eigendom (servicekosten), kan alleen gewijzigd worden met medewerking van alle betrokken
deelgenoten. In de praktijk wordt de kostenverdeling tussen de eigenaren vaak anders geregeld
dan in de akte van splitsing is opgenomen. Dit leidt vaak tot discussie bij de overdracht van een
appartementsrecht omdat deze regelingen slechts obligatoir van karakter zijn en derhalve niet
mee overgaan op de opvolgende eigenaar.

4.
Beheer van het gemeenschappelijke eigendom
Het beheer en behartigen van de belangen van de eigenaren is opgedragen aan de VvE.

5.
Bevoegdheden van de VvE.
In 1992 is voor de VvE’s titel 1 van de algemene bepalingen van het Boek 2 Burgerlijk Wetboek
(algemene bepalingen rechtspersonenrecht) grotendeels van toepassing verklaard. De tweede
titel van Boek 2 is niet integraal van toepassing verklaard, maar alleen daar waar in de
wettelijke bepalingen voor het appartementsrecht ernaar wordt verwezen.
In de wet en het reglement is het beheer van het gemeenschappelijke eigendom opgedragen
aan de VvE’s.
In titel 1 Boek 2 Burgerlijk Wetboek is onder meer het volgende geregeld:

•
dat de eigenaren zich jegens elkaar dienen te gedragen naar de eisen van redelijkheid en
billijkheid;
•
boekhoudplicht;
•
tegenstrijdige belangenregeling;
•
besluiten van de vereniging van eigenaars, mits eenstemmig genomen, buiten de
vergadering om geldig te zijn;
•
verplichting jaarverslag.
7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


Uit het voorgaande blijkt dat een wijziging van de akte van splitsing en het reglement een
gekwalificeerde meerderheid van vier / vijfde vergt. De wet is op dit punt in 2005 aangepast; voorheen
was unanimiteit vereist. Bij verenigingen met minder dan vijf stemmen werkt het niet. Er is (bijna) altijd
wel één persoon die het tegenhoudt en/of er zijn omstandigheden die een wijziging moeilijk maken
(echtscheiding, overlijden en verkoop).

3.2 Vijf samenwerkingsvormen
In de praktijk kunnen er vijf vormen van samenwerking worden onderscheiden, namelijk:

1. Incidentele samenwerking
2. Platformsamenwerking
3. Onderhoudsstichting of beheerstichting
4. Blokvereniging of koepel VvE
5. Fusie van VvE’s.
Bij de verschillende vormen van samenwerking zal ook kort worden ingegaan op de vereisten die gesteld
worden aan de deelname van de VvE.
1. Incidentele samenwerking
Beschrijving

Vooral als verschillende VvE’s gevestigd zijn in een schil of in een portiek wordt ten aanzien van
bepaalde onderhoudsingrepen op incidentele basis samengewerkt. Deze samenwerking is te vergelijken
met een samenwerking tussen twee buren die een grondgebonden 2-onder-één-kapper bewonen. Met
deze vorm van samenwerken wordt met name geprofiteerd van prijsvoordeel vanwege het feit dat de
opdracht voor de opdrachtnemer/onderhoudsbedrijf groter wordt (schaalvoordeel / efficiency
voordeel).
Deze vorm van samenwerking is incidenteel van karakter en raakt niet zo zeer het proces van het
functioneren van VvE’s te verbeteren. Volledigheidshalve merken wij op dat deze incidentele
samenwerking ook plaats kan vinden tussen twee goed functionerende VvE’s.

Hoe is het georganiseerd?

De wijze waarop deze samenwerking is georganiseerd, hangt nauw samen met het project waarin wordt
samengewerkt. Vaak is er binnen een VvE een “trekker”. Deze persoon zoekt contact met de buur-VvE
en gezamenlijk wordt een plan uitgewerkt en voorgelegd aan de eigen algemene ledenvergadering van
de VvE’s. Als het reguliere onderhoudsbesluiten betreft volstaat in beginsel een volstrekte (gewone)
meerderheid.

Besluitvorming

Deze vorm van samenwerking vergt geen bijzondere besluitvorming binnen de VvE. Het aanbesteden
van het onderhoud verloopt voor elk van de deelnemende VvE’s op de wijze zoals voorgeschreven in de
desbetreffende akte c.q. reglement. Het feit dat er wordt samengewerkt is op zichzelf niet aan
besluitvorming onderhevig.

2. Platformsamenwerking
Beschrijving

Op plaatselijk en regionaal niveau wordt op verschillende plaatsen in den lande samengewerkt tussen
VvE’s door middel van een platform. Platformsamenwerking heeft veelal als primair doel: kennisdeling.

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


Bij de goed georganiseerde platforms wordt ook aan belangenbehartiging gedaan, bijvoorbeeld in de
richting van het plaatselijk bestuur (gemeente).
Veel VvE’s krijgen in hun bestaan weleens te maken met overlast uit de buurt, leidingen die omgelegd
moeten worden, vuilnis dat niet opgehaald wordt of overlast van verbouwingen in de openbare ruimte
vlakbij het wooncomplex. Bij al deze onderwerpen is de gemeente de aangewezen gesprekspartner.
Vaak komt een VvE met de gemeente in aanraking als zaken niet lopen zoals gewend. Voor een VvE is
het belangrijk om sterk te staan en goed contact te onderhouden met de gemeente. Door samen te
werken kunnen VvE’s als één grote organisatie optreden en staan zij sterker in het contact met de
gemeente. Daarnaast kunnen de kosten voor eventueel juridisch advies gedeeld worden.

Hoe is het georganiseerd?

In Roosendaal functioneert sinds enkele jaren een goed georganiseerd platform. In dit platform, dat
verder geen juridische structuur heeft, nemen meer dan 40 VvE’s deel aan gezamenlijke bijeenkomsten.
Dit platform heeft onlangs een succesvolle lobby verricht binnen de gemeente in verband met de
plannen van de gemeente om een gedifferentieerd tarief voor de afvalstoffenheffing in te voeren. Bij
het maken van deze plannen heeft de gemeente onvoldoende rekening gehouden met de VvE’s die
gebruik maken een collectief afvalsysteem.
Ook in de gemeente Sliedrecht is een platform opgericht. Dit platform heeft de structuur van een
informele vereniging. Hier wordt de VvE lid van het platform en heeft daar stemrecht. Ook dit platform
heeft primair als doel: kennisdeling en elkaar helpen bij moeilijke situaties.
De bekende platforms hebben, voor zover bekend, geen gezamenlijk onderhoud aanbesteed.

Besluitvorming

Niet alle platforms zijn op dezelfde wijze georganiseerd. Indien gekozen wordt voor een juridische
structuur, zoals de (informele) vereniging, dan is het mogelijk dat er kosten verbonden zijn aan het
lidmaatschap van het platform. In de splitsingsakte is opgenomen tot welk bedrag het bestuur zelf een
besluit kan nemen. Is het bedrag voor deelname aan een platform hoger, dan is er een besluit van de
Algemene Leden Vergadering nodig. Dat besluit kan veelal met een gekwalificeerde meerderheid
worden genomen.

3. Onderhoudsstichting of beheerstichting
Beschrijving

In het centrum van Vlaardingen zijn
recent drie gebouwen door dezelfde
projectontwikkelaar gerealiseerd.
Tijdens de bouw hebben de
verschillende VvE’s zich verenigd in
een kopersvereniging onder andere
om sterker te staan ten opzichte van
de projectontwikkelaar. De
opgerichte kopersvereniging heeft
zich ingezet voor een kwalitatief
goede bouw en goed beheer van het
gekochte bezit en goede inrichting
van de directe woonomgeving.

Deze samenwerking beviel zo goed dat na de bouwfase werd gestreefd naar een nieuw

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s

13


samenwerkingsverband. Dit samenwerkingsverband is zich gaan bezighouden met het aanbesteden van
onderhoudswerkzaamheden, het inkopen van onderhoudsmiddelen en overleg met de gemeente over
sluiproutes en groen in de wijk. De verschillende VvE’s waren het erover eens dat de samenwerking ook
belangrijk was om de goede sfeer en onderlinge verstandhouding in stand te houden die in de
kopersvereniging was ontstaan. In de zoektocht naar een geschikte rechtsvorm is gekozen voor het
oprichten van een beheerstichting.

Hoe is het georganiseerd?

De afzonderlijke VvE’s kunnen bij de (jaarlijkse) besluitvorming steeds opdrachten geven aan de
beheerstichting om bepaalde werkzaamheden ten behoeve van de betrokken VvE’s te laten uitvoeren,
zoals onderhoud en schoonmaak. De stichting is op haar beurt hiermee gemandateerd de aan haar
verstrekte opdrachten daadwerkelijk te laten uitvoeren. Zo worden kosten bespaard en wordt
uniformiteit in beheer en onderhoud tussen de verschillende VvE’s gestimuleerd.
Met een gezamenlijke beheerstichting hebben de VvE’s het voordeel dat steeds jaarlijks bepaald kan
worden welke werkzaamheden wel of niet door de beheerstichting worden uitgevoerd. Het is een
vrijwillige vorm van samenwerking en dit betekent dat over elke samenwerkingsactiviteit telkens door
de afzonderlijke VvE’s een besluit moet worden genomen.

Besluitvorming

Voor de daadwerkelijke oprichting moesten de VvE’s eerst afzonderlijk stemmen. In het
splitsingsreglement staat opgenomen welke meerderheid van stemmen nodig is voor de opzet van een
samenwerkingsverband. Het bestuur van de beheerstichting is samengesteld uit leden van de
afzonderlijke VvE’s.

4. Blokvereniging of koepel VvE
Beschrijving (zie ook hoofdstuk 2)

Een andere vorm van samenwerken, waarbij de samenwerking een duidelijke juridische basis heeft, is
het oprichten van een zogenaamde blokvereniging. Deze vereniging hangt als het ware boven de
verschillende VvE’s. Niet elke VvE die onderdeel uitmaakt van een complex, of van aangrenzende
complexen hoeft per sé lid te worden van de blokvereniging, alhoewel dit vanuit het bereiken van meer
uniformiteit in het onderhoudsniveau van betreffende complexen natuurlijk wel de voorkeur heeft.

Hoe is het georganiseerd?

Net als bij een beheerstichting levert de blokvereniging de mogelijkheid op om vaker dan eenmalig
gezamenlijk op te trekken, bijvoorbeeld bij regelmatig terugkerende onderhoudswerkzaamheden, of
werkzaamheden waarmee hoge kosten zijn gemoeid of wanneer belangrijke gezamenlijke belangen
moeten worden verdedigd. Als afzonderlijke vereniging behoudt de VvE de invloed op de uitgaven van
de blokvereniging. Tevens blijft de mogelijkheid behouden om, bij belangrijke verschillen in grootte of
uitrusting tussen de VvE’s, onderling de kosten goed te verrekenen.

Bij een blokvereniging of koepel VvE gaat de integratie van de VvE’s verder dan met de beheerstichting.
Dat is het geval omdat de verschillende lid-VvE’s een deel van hun bevoegdheden rondom het beheer
van het gebouw aan deze koepel-VvE overdragen. Zo ontstaat er bijvoorbeeld een reservefonds en
worden de onderhoudsbeslissingen in de blokvereniging genomen.
Bij dit samenwerkingsverband blijft het aandeel van de appartementseigenaar in het reservefonds van
de blokvereniging nog steeds deel uitmaken van de koopsom. Een blokvereniging kan al uit twee VvE’s
ontstaan.

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


De haalbaarheid van een blokvereniging is groter naarmate de deelnemende VvE´s qua
onderhoudspositie van het gebouw en de financiën zoveel mogelijk op gelijke voet staan. Echter, er kan
wel differentiatie aangebracht worden, als de conditie van de verschillende VvE’s niet gelijk is. Binnen de
plannen en financiën van de blokvereniging dient dan gewerkt te worden aan het op peil brengen van
het onderhoud per blokje (VvE).

De blokvereniging kan worden aangeduid als een niet-vrijblijvende vorm van samenwerking tussen
VvE’s. Niet-vrijblijvend in die zin, dat eenmaal aangesloten bij de blokvereniging, bevoegdheden van de
individuele VvE ten aanzien van onderhoud en reservering zijn overgedragen aan de nieuwe entiteit. De
beslissing om deel te nemen aan een blokvereniging is wel een vrijwillige aangelegenheid.
Een groot voordeel van deze vergaande vorm van samenwerking ten opzichte van fusie, is het feit dat bij
de blokvereniging een regeling getroffen kan worden voor toetredende en uittredende leden (VvE’s uit
hetzelfde bouwblok kunnen eventueel op een later tijdstip eenvoudig aansluiten).

Besluitvorming

Het besluit om lid te worden van een blokvereniging vergt een aanpassing van de splitsingsakte en een
dergelijk besluit kan met 4/5-meerderheid worden genomen. De akte moet worden aangepast omdat
de VvE door het lidmaatschap in de blokvereniging, een deel van haar bevoegdheden ten aanzien van
het onderhoud en de reserveringen daarvoor afstaat en een wijziging in de stemgerechtigdheid
accepteert.
Bovendien moeten alle hypotheeknemers (beperkt gerechtigden) instemmen met deze wijziging van de
splitsingsakte. Hypotheekrechten hoeven echter niet opnieuw gevestigd te worden.

5. Fusie
Beschrijving

Fusie van VvE’s is de meest vergaande vorm van samenwerken. Er zijn geen spraakmakende
voorbeelden van fusies van VvE’s bekend. Om een fusie te bewerkstelligen moet er ook nogal wat
gebeuren. Bij een fusie smelten twee of meer VvE’s juridisch samen tot één nieuwe juridisch entiteit, te
weten een nieuwe VvE.
Op de eerste plaats moeten alle bestaande (deelnemende VvE’s) opgeheven worden. Met andere
woorden, de notaris moet de splitsing opheffen.
Vervolgens moeten de percelen en de gemeenschappelijke eigendom van de deelnemende VvE’s
samengevoegd worden en ten slotte opnieuw gesplitst. Tevens dienen alle bestaande hypotheekrechten
opnieuw gevestigd te worden.

Besluitvorming

Deze route is kostbaar en moeilijk te realiseren, omdat de besluitvorming gebaseerd moet zijn op
unanimiteit en alle beperkt-gerechtigden (hypotheeknemers) akkoord moeten gaan. Deze unanimiteit
vloeit voort uit artikel 5:143 Burgerlijk Wetboek, waarin met verwijzing naar artikel 5:139 Burgerlijk
Wetboek is geregeld dat bij een opheffing van de splitsing unanimiteit vereist is. Voor een “gewone”
wijziging van de splitsingsakte is een 4/5-meerderheid vereist.

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


4
%oetsing bereidheid tot samenwerking van
VvEs

4.1
Enquête onder kleine VvEs
De bereidheid tot samenwerking is getoetst bij kleine VvE’s (vooral 3-8 appartementen). Het ging hierbij
niet om een aselecte steekproef onder kleine VvE’s, maar bewust zijn VvE’s geselecteerd die beschikken
over een bestuur en zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Aangenomen werd dat bestuurders
van deze VvE’s wellicht al eens nagedacht hebben over de voor-en nadelen van samenwerking, dan wel
al actief samenwerken en de ervaringen daarmee kunnen aangeven. In totaal zijn 30 gesprekken
gevoerd met VvE’s in Voorburg (14 gesprekken), Rotterdam (6 gesprekken), Den Haag (7 gesprekken) en
Groningen (3 gesprekken).
De meeste van de hier onderzochte VvE’s hebben de zaken redelijk voor elkaar. Nagenoeg alle VvE’s
hebben een reservefonds, zij het dat bij 30% van de VvE’s het reservefonds onvoldoende gevuld is en er
ook sprake is van enig achterstallig onderhoud.

4.2
Casebeschrijvingen
Case 1: Belangenverschil vanwege verhuur, waardoor samenwerking stagneert

Een gewone portiek met drie appartementen, zoals er zoveel in Nederland zijn. De portiek heeft een armzalig
uitstraling en is nodig aan een verfje en onderhoud toe. In een van de appartementen woont de eigenaarbewoner
en de andere twee appartementen worden verhuurd door twee verschillende verhuurders.
Het contact tussen de drie VvE-leden verloopt stroef, omdat zij verschillende belangen hebben. De eigenaar die
zelf in het complex woont, ergert zich aan de uitstraling van het complex. Met tijdig onderhoud zou het pand er
beter uitzien en zou het er prettiger wonen zijn, vindt de eigenaar-bewoner. Echter, een goede uitstraling
vinden de twee verhuurders helemaal niet belangrijk, zolang zij hun pand maar kunnen verhuren.
De VvE heeft wel een onderhoudsfonds, maar de verhuurders hebben zich er altijd voor ingespannen om de
maandelijkse bijdrage zo laag mogelijk te houden. Het fonds is dan ook volstrekt ontoereikend om een
adequaat onderhoud uit te voeren.
De eigenaar-bewoner heeft in de VvE weliswaar recht van spreken, maar zijn stem wordt niet gehoord.
Voorstellen om het onderhoud te verbeteren worden telkens weggestemd door de verhuurders. Op eigen
initiatief heeft de eigenaar-bewoner samenwerking gezocht met buur-VvE’s. Bij samenwerking zou hij sterker
staan bij stemmingen, maar de buur-VvE’s zien niets in samenwerking. De buur-VvE’s hebben het onderhoud
van hun portiek wel voor elkaar en verwachten bij samenwerking grote problemen met de passieve houding
van de verhuurders. Kortom, er is sprake van een vicieuze cirkel; samenwerking om tot een betere
onderhoudssituatie te komen wordt tegen gehouden door de verhuurders die verantwoordelijk zijn voor het
slechte onderhoud.

7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


Case 2: Buur-VVEs zien samenwerking niet zitten omdat betreffende VvE niet functioneert
De portiek bestaat uit drie appartementen en maakt onderdeel uit van een woongebouw van meerdere
portieken. Er zijn twee eigenaren. Één van de eigenaren bezit twee appartementen en woont zelf in één van die
appartementen en heeft een meerderheid van de stemmen.
Het betreft een fictieve VvE 1), omdat bij het splitsen van de panden in 1970 geen vereniging is opgericht. Wel
hebben deze eigenaren een normale splitsingsakte en -reglement.
De geïnterviewde eigenaar van een appartement wil de zaken formeel gaan regelen: de vereniging oprichten
door middel van het aan laten passen van de akte, inschrijven bij de Kamer van Koophandel, een reservefonds
vormen, een collectieve verzekering afsluiten (de eigenaar heeft nu zijn eigen deel verzekerd) en het beheer
uitbesteden. De andere eigenaar verleent totaal geen medewerking; hij heeft twee van de drie stemmen en
bepaalt dus eigenlijk alles zelf binnen deze VvE.
Opmerkelijk is dat het pand momenteel geen achterstallig onderhoud heeft, maar dit is het gevolg van een
recente aanschrijving van de gemeente. Hierdoor zijn recent diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De
verhoudingen staan dus op scherp, ook binnen de VvE. Er zijn al diverse rechtszaken gevoerd, maar dit levert
geen structurele oplossing op.
Samenwerking met buur-VvE’s zou een oplossing kunnen zijn en de eigenaar van het ene appartement heeft
hierover dan ook overleg gevoerd. Echter, de buur-VvE’s hebben geweigerd om samen te werken. Zij zien dat de
aanwezigheid van de eigenaar van de twee appartementen nooit tot een soepele en vruchtbare samenwerking
zal leiden.
1) Voor 1972 was een oprichting van een VvE tegelijkertijd met het splitsen in appartementsrechten facultatief. Dit had als
voordeel dat voor kleine VvE’s geen vereniging hoefde worden opgericht. Deze splitsingen zonder VvE hebben derhalve
geen rechtspersoonlijkheid. Besluitvorming en verantwoording vinden veelal wel plaats zoals ook in een VvE dat
gebeurt, middels vergaderingen en stemmen.
Case 3: Verschillen in splitsingsakten, belemmering voor structurele samenwerking
De VvE bestaat uit zes appartementen, waarvan er twee worden verhuurd. De VvE functioneert redelijk goed.
Het beheer is uitbesteed, het reservefonds is voldoende gevuld en het pand is redelijk goed onderhouden.
Toch is weinig betrokkenheid van de eigenaren voor het onderhoud van het pand (desinteresse) en de
verhuurders willen onderhoud zoveel mogelijk uitstellen om kosten te besparen. Die desinteresse is wellicht
ook een reden dat men in het verleden gekozen heeft voor het inschakelen van een professionele beheerder;
daardoor staat het pand er nu ook redelijk goed bij. Een belangrijk voordeel is wel, dat bij belangrijke besluiten
(bijvoorbeeld bij groot onderhoud) de 4 eigenaars/bewoners veelal aanwezig zijn en dat is in praktijk eigenlijk
altijd voldoende voor de besluitvorming, ongeacht de stem van de verhuurders.
Om kosten te besparen (bijvoorbeeld: delen van beheerkosten, onderhoud, etc.) en eenzelfde staat van
onderhoud te hebben waardoor het gebouw een mooiere uitstraling krijgt, is contact gezocht met de buur-
VvE's. Een buur-VvE was nog niet actief, dus daarmee was samenwerking voorlopig uitgesloten. De andere VvE,
wel actief en met een voldoende gevuld reservefonds, bleek echter een heel andere verdeling van kosten te
hebben. Bij deze VvE waren balkons en kozijnen uitgesloten en daarvan moest het onderhoud privé worden
uitgevoerd. Bij de initiatiefnemende VvE vielen die kosten onder de gezamenlijke lasten.
Bij twee VvE's was zeker de wil om samen te werken, echter de verdeling van kosten (verschil in aktes) was voor
beide partijen reden om de samenwerking eenmalig te beperken tot het dakonderhoud.
Case 2: Buur-VVEs zien samenwerking niet zitten omdat betreffende VvE niet functioneert
De portiek bestaat uit drie appartementen en maakt onderdeel uit van een woongebouw van meerdere
portieken. Er zijn twee eigenaren. Één van de eigenaren bezit twee appartementen en woont zelf in één van die
appartementen en heeft een meerderheid van de stemmen.
Het betreft een fictieve VvE 1), omdat bij het splitsen van de panden in 1970 geen vereniging is opgericht. Wel
hebben deze eigenaren een normale splitsingsakte en -reglement.
De geïnterviewde eigenaar van een appartement wil de zaken formeel gaan regelen: de vereniging oprichten
door middel van het aan laten passen van de akte, inschrijven bij de Kamer van Koophandel, een reservefonds
vormen, een collectieve verzekering afsluiten (de eigenaar heeft nu zijn eigen deel verzekerd) en het beheer
uitbesteden. De andere eigenaar verleent totaal geen medewerking; hij heeft twee van de drie stemmen en
bepaalt dus eigenlijk alles zelf binnen deze VvE.
Opmerkelijk is dat het pand momenteel geen achterstallig onderhoud heeft, maar dit is het gevolg van een
recente aanschrijving van de gemeente. Hierdoor zijn recent diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De
verhoudingen staan dus op scherp, ook binnen de VvE. Er zijn al diverse rechtszaken gevoerd, maar dit levert
geen structurele oplossing op.
Samenwerking met buur-VvE’s zou een oplossing kunnen zijn en de eigenaar van het ene appartement heeft
hierover dan ook overleg gevoerd. Echter, de buur-VvE’s hebben geweigerd om samen te werken. Zij zien dat de
aanwezigheid van de eigenaar van de twee appartementen nooit tot een soepele en vruchtbare samenwerking
zal leiden.
1) Voor 1972 was een oprichting van een VvE tegelijkertijd met het splitsen in appartementsrechten facultatief. Dit had als
voordeel dat voor kleine VvE’s geen vereniging hoefde worden opgericht. Deze splitsingen zonder VvE hebben derhalve
geen rechtspersoonlijkheid. Besluitvorming en verantwoording vinden veelal wel plaats zoals ook in een VvE dat
gebeurt, middels vergaderingen en stemmen.
Case 3: Verschillen in splitsingsakten, belemmering voor structurele samenwerking
De VvE bestaat uit zes appartementen, waarvan er twee worden verhuurd. De VvE functioneert redelijk goed.
Het beheer is uitbesteed, het reservefonds is voldoende gevuld en het pand is redelijk goed onderhouden.
Toch is weinig betrokkenheid van de eigenaren voor het onderhoud van het pand (desinteresse) en de
verhuurders willen onderhoud zoveel mogelijk uitstellen om kosten te besparen. Die desinteresse is wellicht
ook een reden dat men in het verleden gekozen heeft voor het inschakelen van een professionele beheerder;
daardoor staat het pand er nu ook redelijk goed bij. Een belangrijk voordeel is wel, dat bij belangrijke besluiten
(bijvoorbeeld bij groot onderhoud) de 4 eigenaars/bewoners veelal aanwezig zijn en dat is in praktijk eigenlijk
altijd voldoende voor de besluitvorming, ongeacht de stem van de verhuurders.
Om kosten te besparen (bijvoorbeeld: delen van beheerkosten, onderhoud, etc.) en eenzelfde staat van
onderhoud te hebben waardoor het gebouw een mooiere uitstraling krijgt, is contact gezocht met de buur-
VvE's. Een buur-VvE was nog niet actief, dus daarmee was samenwerking voorlopig uitgesloten. De andere VvE,
wel actief en met een voldoende gevuld reservefonds, bleek echter een heel andere verdeling van kosten te
hebben. Bij deze VvE waren balkons en kozijnen uitgesloten en daarvan moest het onderhoud privé worden
uitgevoerd. Bij de initiatiefnemende VvE vielen die kosten onder de gezamenlijke lasten.
Bij twee VvE's was zeker de wil om samen te werken, echter de verdeling van kosten (verschil in aktes) was voor
beide partijen reden om de samenwerking eenmalig te beperken tot het dakonderhoud.
7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


Case 4: Desinteresse leden frustreert functioneren en besluitvorming VvE
Één lang bouwblok met 90 appartementen in drie bouwlagen wordt beheerd door 15 VvE’s (portieken) met elk
6 appartementen. In één van de VvE’s wordt het beheer uitgevoerd door een van de eigenaren, twee andere
eigenaren komen ter vergadering en drie eigenaren schitteren door afwezigheid. Deze situatie is geen
uitzondering, maar wel lastig. Om tot besluitvorming te komen moeten er altijd twee vergaderingen worden
gehouden. Immers, bij de eerste vergadering zijn er altijd te weinig eigenaren om besluiten te kunnen nemen.
Iedere keer moet dezelfde vergadering dan opnieuw uitgeschreven worden en binnen twee tot zes weken
plaats te vinden.
De actieve eigenaar / bestuurder is vijfenzeventig jaar en is het zat. Zij wil het bestuur overdragen, maar geen
van de andere eigenaren wil het bestuur overnemen. Tot samenwerking met de buur-VvE is het nooit gekomen.
Het blijkt dat de eigenaren van de buur-VvE’s elkaar niet kennen. Toch zou samenwerken met de buur-VvE een
optie zijn, mede omdat de besluitvorming dan gemakkelijker tot stand kan komen. De bestuurder van deze VvE
gaat op korte termijn met de buren een afspraak proberen te maken om na te gaan of samenwerking mogelijk
is.
Case 5: Beheerder weg



reden voor samenwerking
Het bouwblok bestaat uit vier VvE’s met elk drie appartementen. Drie VvE’s werken voor het onderhoud samen
en een tussenliggende VvE, waarvan het onderhoud zeer matig is, is niet aangesloten.
De drie VvE’s hadden eenzelfde beheerder ingeschakeld, maar waren niet tevreden over de geleverde diensten
in verhouding tot de daaraan verbonden kosten. Besloten is het beheer in eigen hand te nemen en het
onderhoud zelf te organiseren.
Momenteel is er een vruchtbare samenwerking en wordt er minimaal een keer per jaar gezamenlijk vergaderd.
Een eigenaar heeft een bouwkundige achtergrond en heeft zelf een meerjarenonderhoudsplan gemaakt, wat zo
nodig ieder jaar aangepast wordt. Daarnaast heeft deze persoon het mandaat om tot €1000, zonder
vergaderingen, reparaties uit te voeren of te laten voeren. Er wordt gewerkt met een vaste aannemer en
schilder.
Deze samenwerking loopt prima omdat de eigenaren eenzelfde achtergrond / visie hebben: zij beschikken over
voldoende financiële middelen, het reservefonds is voldoende gevuld, ze vinden een goed onderhouden woning
belangrijk, etc. Ieder jaar organiseren zij een nieuwjaarsborrel en een barbecue.
Case 4: Desinteresse leden frustreert functioneren en besluitvorming VvE
Één lang bouwblok met 90 appartementen in drie bouwlagen wordt beheerd door 15 VvE’s (portieken) met elk
6 appartementen. In één van de VvE’s wordt het beheer uitgevoerd door een van de eigenaren, twee andere
eigenaren komen ter vergadering en drie eigenaren schitteren door afwezigheid. Deze situatie is geen
uitzondering, maar wel lastig. Om tot besluitvorming te komen moeten er altijd twee vergaderingen worden
gehouden. Immers, bij de eerste vergadering zijn er altijd te weinig eigenaren om besluiten te kunnen nemen.
Iedere keer moet dezelfde vergadering dan opnieuw uitgeschreven worden en binnen twee tot zes weken
plaats te vinden.
De actieve eigenaar / bestuurder is vijfenzeventig jaar en is het zat. Zij wil het bestuur overdragen, maar geen
van de andere eigenaren wil het bestuur overnemen. Tot samenwerking met de buur-VvE is het nooit gekomen.
Het blijkt dat de eigenaren van de buur-VvE’s elkaar niet kennen. Toch zou samenwerken met de buur-VvE een
optie zijn, mede omdat de besluitvorming dan gemakkelijker tot stand kan komen. De bestuurder van deze VvE
gaat op korte termijn met de buren een afspraak proberen te maken om na te gaan of samenwerking mogelijk
is.
Case 5: Beheerder weg



reden voor samenwerking
Het bouwblok bestaat uit vier VvE’s met elk drie appartementen. Drie VvE’s werken voor het onderhoud samen
en een tussenliggende VvE, waarvan het onderhoud zeer matig is, is niet aangesloten.
De drie VvE’s hadden eenzelfde beheerder ingeschakeld, maar waren niet tevreden over de geleverde diensten
in verhouding tot de daaraan verbonden kosten. Besloten is het beheer in eigen hand te nemen en het
onderhoud zelf te organiseren.
Momenteel is er een vruchtbare samenwerking en wordt er minimaal een keer per jaar gezamenlijk vergaderd.
Een eigenaar heeft een bouwkundige achtergrond en heeft zelf een meerjarenonderhoudsplan gemaakt, wat zo
nodig ieder jaar aangepast wordt. Daarnaast heeft deze persoon het mandaat om tot €1000, zonder
vergaderingen, reparaties uit te voeren of te laten voeren. Er wordt gewerkt met een vaste aannemer en
schilder.
Deze samenwerking loopt prima omdat de eigenaren eenzelfde achtergrond / visie hebben: zij beschikken over
voldoende financiële middelen, het reservefonds is voldoende gevuld, ze vinden een goed onderhouden woning
belangrijk, etc. Ieder jaar organiseren zij een nieuwjaarsborrel en een barbecue.
7661.101 | Mogelijkheden tot opschaling van VvE’s


Case 6: Ons kent ons, basis voor goede samenwerking tussen VvEs
Fraai gesitueerd aan een laan, bestaat er een bouwblok met twaalf wat duurdere appartementen verdeeld over
vier portieken. Per portiek zijn er drie appartementen boven elkaar gelegen en de drie bewoners vormen één
VvE. Het complex is gebouwd in dezelfde architectuur met enkele beeldbepalende kenmerken. Kortom, een
complex met een fraaie uitstraling; de bewoners waarderen dit en willen dit dan ook zo houden.
Die houding van de bewoners heeft ertoe geleid dat alle VvE’s het belang van een onderhoudsfonds inzien en
dat fonds is dan ook voldoende gevuld om alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden tijdig te kunnen
uitvoeren. Er is geen achterstand in onderhoud en de bewoners zullen daarvoor ook waken.
Drie VvE’s deden de administratie en het beheer zelf en een VvE heeft dit uitbesteed. Één van de bewoners van
het complex beschikt over bouwkundige kennis en heeft de bewoners van de drie VvE’s ervan overtuigd dat het
gezamenlijk uitvoeren van het onderhoud kostenbesparend zou zijn, al was het maar omdat hij bereid was de
organisatie en controle op zich te nemen. Bovendien was daarmee verzekerd dat het gehele bouwblok dezelfde
uitstraling zou houden. De drie VvE’s die het beheer zelf uitvoerden hebben besloten om het onderhoud
gezamenlijk op te pakken.
De samenwerking tussen de drie VvE’s is niet geformaliseerd, maar loopt voortreffelijk. Men heeft het volste
vertrouwen dat de bewoner-bouwkundige zijn werk goed doet. Hij doet dat ook in nauwe samenwerking met
de andere bewoners. Jaarlijks wordt bepaald wat er moet gebeuren. Voor de uitvoering van onderhoud vraagt
de bouwkundige drie offertes op en dit wordt voor besluitvorming aan de VvE’s voorgelegd. Gezamenlijk wordt
de uitvoerende partij gekozen.
De samenwerken verloopt prima, omdat iedereen elkaar kent (ieder jaar een gezamenlijke barbecue),
vertrouwen bestaat in de aanwezige deskundigheid in eigen huis en iedereen gemotiveerd is om de uitstraling
van het complex op niveau te houden. Kortom: een praktische vorm van samenwerking, bijna organisch
gegroeid en geen behoefte om dit te formaliseren.
Case 6: Ons kent ons, basis voor goede samenwerking tussen VvEs
Fraai gesitueerd aan een laan, bestaat er een bouwblok met twaalf wat duurdere appartementen verdeeld over
vier portieken. Per portiek zijn er drie appartementen boven elkaar gelegen en de drie bewoners vormen één
VvE. Het complex is gebouwd in dezelfde architectuur met enkele beeldbepalende kenmerken. Kortom, een
complex met een fraaie uitstraling; de bewoners waarderen dit en willen dit dan ook zo houden.
Die houding van de bewoners heeft ertoe geleid dat alle VvE’s het belang van een onderhoudsfonds inzien en
dat fonds is dan ook voldoende gevuld om alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden tijdig te kunnen
uitvoeren. Er is geen achterstand in onderhoud en de bewoners zullen daarvoor ook waken.
Drie VvE’s deden de administratie en het beheer zelf en een VvE heeft dit uitbesteed. Één van de bewoners van
het complex beschikt over bouwkundige kennis en heeft de bewoners van de drie VvE’s ervan overtuigd dat het
gezamenlijk uitvoeren van het onderhoud kostenbesparend zou zijn, al was het maar omdat hij bereid was de
organisatie en controle op zich te nemen. Bovendien was daarmee verzekerd dat het gehele bouwblok dezelfde
uitstraling zou houden. De drie VvE’s die het beheer zelf uitvoerden hebben besloten om het onderhoud
gezamenlijk op te pakken.
De samenwerking tussen de drie VvE’s is niet geformaliseerd, maar loopt voortreffelijk. Men heeft het volste
vertrouwen dat de bewoner-bouwkundige zijn werk goed doet. Hij doet dat ook in nauwe samenwerking met
de andere bewoners. Jaarlijks wordt bepaald wat er moet gebeuren. Voor de uitvoering van onderhoud vraagt
de bouwkundige drie offertes op en dit wordt voor besluitvorming aan de VvE’s voorgelegd. Gezamenlijk wordt
de uitvoerende partij gekozen.
De samenwerken verloopt prima, omdat iedereen elkaar kent (ieder jaar een gezamenlijke barbecue),
vertrouwen bestaat in de aanwezige deskundigheid in eigen huis en iedereen gemotiveerd is om de uitstraling
van het complex op niveau te houden. Kortom: een praktische vorm van samenwerking, bijna organisch
gegroeid en geen behoefte om dit te formaliseren.
4.3 Samenwerking met buur-VvEs
Samenwerking binnen de eigen VvE

Bij de 30 geïnterviewde VvE’s verloopt de samenwerking binnen de eigen VvE bij 75% goed. Wel voert
éénderde van hen aan dat het werk voor de VvE altijd op de schouders van dezelfde persoon tere