Bijdragen VvE

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Deze verplichting is bedoeld om te bevorderen dat VvE's voldoende geld in kas hebben om werkzaamheden met betrekking tot het grootonderhoud aan het complex te laten verrichten.

In het nieuwste Modelreglement (2006) wordt deze wettelijke verplichting vorm gegeven in artikel 10. Het bestuur dient een onderhoudsplan op te laten maken, waarin voor een periode van minimaal vijf jaren wordt aangegeven wat de te verwachten kosten zijn. Over het algemeen worden deze kosten over een periode van minimaal vijf jaren uitgespreid over alle eigenaren conform de breukdelen. Deze kosten maken dan onderdeel uit van de maandelijkse bijdragen. De situatie kan zich echter voordoen dat er renovatiewerkzaamheden in/aan het appartementencomplex moeten worden verricht, maar dat daar onvoldoende geld voor is in het reservefonds. Kan een eigenaar dan worden gedwongen om mee te betalen aan de renovatie en kan van hem worden gevorderd daarvoor in een keer een groot bedrag te voldoen? Dat geval deed zich voor in de volgende uitspraak.

Uitspraak Rechtbank Haarlem d.d. 4 juni 2008

In een appartementencomplex te Zandvoort is het noodzakelijk om nieuwe kozijnen te plaatsen en constructieve maatregelen te treffen om lekkages op de bovenste verdiepingen in het complex te verhelpen. Op de vergadering van eigenaren wordt het besluit (met gekwalificeerde meerderheid) genomen om over te gaan tot verrichting van deze werkzaamheden Er is echter onvoldoende geld in kas om deze werkzaamheden te financieren. Om die reden wordt besloten dat ieder lid een bijdrage dient te storten ad € 20.000,-. Een van de leden is het met betaling van deze eenmalige bijdrage niet eens en weigert deze te voldoen. Dat is voor de VvE aanleiding om betaling van de bijdrage in deze procedure te vorderen.

De rechtbank bepaalt dat de betreffende eigenaar gehouden is tot betaling van de betreffende bijdrage. Een aantal omstandigheden spelen bij de beoordeling daarvan een rol. Allereerst staat in deze procedure vast dat de onderhoudstoestand van het appartementencomplex zeer slecht is. Uitvoering van de werkzaamheden is noodzakelijk, indien langer wordt gewacht met de werkzaamheden, dan lopen de kosten alleen maar verder op. De eigenaar voert echter aan dat hij in financiële problemen zal geraken indien hij zo'n hoog bedrag in een keer moet voldoen. De rechtbank wijst dat argument van de hand en stelt dat de eigenaar in het verleden ook financieel voordeel heeft genoten, vanwege het feit dat hij altijd te maken heeft gehad met (relatief) lage servicekosten en een lage koopprijs van het appartement. Deze servicekosten en koopprijs zouden namelijk hoger zijn geweest, indien er voldoende gelden in het reservefonds aanwezig zouden zijn geweest om de thans noodzakelijke werkzaamheden te bekostigen. Voorts wordt overwogen dat het Modelreglement de mogelijkheid biedt om tot een dergelijke bijdrage in een keer over te gaan en heeft de VvE geen ongeoorloofde druk op de eigenaren uitgeoefend om tot een dergelijke bijdrage over te gaan.

Toelichting

Een vaststaand gegeven in de uitspraak is het feit dat de uit te voeren werkzaamheden strikt noodzakelijk zijn. Vanuit dat oogpunt bezien is de uitkomst van de uitspraak dan ook te billijken. Het zou namelijk onredelijk zijn als een van de eigenaren op zo'n manier onder zijn betalingsverplichtingen uit kan komen. Daarnaast wordt door de betreffende eigenaar nog als alternatief opgeworpen dat de VvE ook had kunnen besluiten de maandelijkse bijdrage van de eigenaren met € 30,- te verhogen, zodat de werkzaamheden op een later moment uit het reservefonds kunnen worden bekostigd. In deze zaak wordt dit alternatief door de rechtbank van de hand gewezen. Uitstel van de werkzaamheden zal volgens de rechtbank enkel leiden tot hogere kosten. Echter, in het geval de werkzaamheden minder urgent waren geweest en uitstel niet schadelijk was geweest, dan had een dergelijke oplossing meer voor de hand kunnen liggen.

Indien de VvE wenst over te gaan tot verrichting van het grootonderhoud - waarvan de kosten ten laste komen van het opgebouwde reservefonds - dan dient de vergadering daarover een besluit te nemen met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Dit betekent dat in de vergadering zoveel eigenaren aanwezig moeten zijn die tenminste tweederde van het totaal aantal uit te brengen stemmen vertegenwoordigen. Van deze eigenaren moet een tweederde meerderheid voor het besluit stemmen (artikel 38 Modelreglement 1992 en artikel 10 lid 4 jo artikel 52 lid 5 Modelreglement 2006).

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar