..........
shadow_fix

Zij gingen voor duurzaam!

Soms horen wij op de redactie van Appartement & Eigenaar verhalen die we graag delen, omdat ze inspireren, motiveren en je er iets van kunt leren. De duurzame renovatie van VvE Gouden Leeuw is zo’n verhaal.

Het complex, onder architectuur van Joop van Stigt, gebouwd in de jaren 70 was dringend toe aan een upgrade, een duurzame upgrade in dit geval.

Appartement & Eigenaar sprak met een aantal van de betrokkenen bij dit project. We stellen ze even kort aan u voor.
De heer Hans van Riet - voorzitter van de vergaderingen, voorzitter van de Bewonersraad, lid van de energiecommissie en samen met een fijn team de groene motor achter het project.


De heer Jan Nijhof - lid bewonersraad, lid financiële commissie en energiecommissie en drijvende kracht achter de financiële uitwerking van het plan.
De heer Vincent Ramaekers - manager bij Pilaster VvE Beheer BV.

De heer Jappe Dekker - technisch commercieel adviseur van Schippers Kozijnen.

De heer Frank Huizinga – adviseur Segon B.V.

Vincent Ramaekers: “Vanaf de bouw van dit complex is alles particulier bezit, er zijn zodoende 395 eigenaren. Bijzonder is dat alle woningen casco woningen zijn, hierdoor zijn ze flexibel indeelbaar. Uniek voor de tijd waarin het gebouw gebouwd is. Er is sprake van een hoge mate van actieve participatie door een groep leden, mede hierdoor hebben de grootschalige veranderingen aan het complex kunnen plaatsvinden.”
De heer Van Riet vervolgt: “De eigenaren wonen over het algemeen met veel plezier in het complex, dat blijkt ook wel uit de grote groep die er al vanaf het begin woont. De eigenaren, nieuw en oud, vormen een gemêleerd gezelschap. Onze Bewonersraad bestaat uit torenvertegenwoordigers uit elke toren. Daarnaast hebben we een aantal commissies, zoals de financiële commissie, de architectonische commissie, een patiocommissie en een technische commissie die adviseren aan de ledenvergadering. Een aardige club mensen!”

Wat vormde de aanzet tot de duurzame upgrade?

Van Riet: “Per jaar werd er voor zo’n 560.000 euro verstookt. De voorschotten voor de stookkosten liepen behoorlijk op en het was te verwachten dat de kosten hoog zouden blijven en zelfs zouden stijgen. Het comfortniveau paste niet meer bij het kostenniveau.
Bovendien hebben de bewoners onder andere voor deze appartementen gekozen vanwege de lage maandlasten. Dan zit je niet te wachten op extra kosten doordat er meer gestookt moet worden om de woning warm te houden.
Het pand is gebouwd in de jaren zeventig, de spouw is gemiddeld 18 cm breed zonder vulling, er zijn grindbetonblokken gebruikt als buitenblad, de aluminiumkozijnen bevatten enkel glas met schuifdelen. Al met al kwamen we niet verder dan energielabel E/F. Er was al jaren sprake van het vervangen van de kozijnen, maar nu werd het toch echt tijd om spijkers met koppen te gaan slaan.”

Waarom heeft het zo lang geduurd voor er actie werd ondernomen?

Van Riet legt uit: “De VvE heeft een roerige geschiedenis achter de rug, het liep niet lekker met het toenmalige bestuur en beheerders. In 2009 zijn we in zee gegaan met Pilaster VvE Beheer BV en konden we met de actieve ledengroep eindelijk gaan werken aan plannen voor onderhoud en verduurzaming. Daar stuitten we op een financiële uitdaging. De VvE had een goede reserve, echter deze was volledig gericht op het reguliere planmatige onderhoud. Het was daarom niet mogelijk om de verduurzaming vanuit deze reserve te financieren.”

En toen?

Van Riet vervolgt: “De financiële commissie onder leiding van Jan Nijhof stond voor een aardige uitdaging”. Jan Nijhof neemt het woord. “Tijdens de ledenvergadering heeft de VvE goedkeuring gegeven voor het uitwerken van plannen voor verduurzaming met als uitgangspunten zoveel mogelijk maandkostenneutraal, een hoge participatiegraad van de leden, een energiesprong naar label C, wellicht B en externe financiering.”

Hoe hebben jullie dat met de financiering opgepakt?

Nijhof: “We wilden het deelnemersniveau zo hoog mogelijk krijgen, maar gezien de financiële omstandigheden van onze bewoners was het niet te verwachten dat alle eigenaren zelf de financiering konden verzorgen. We hebben daarom diverse constructies opgezet en daarnaast een zogenaamde energiebespaarlening afgesloten met de Gemeente Amsterdam. Echter de VvE wilde geen risico lopen met deze lening. Deze lening heeft een heel lage rente, maar tegelijk een korte looptijd van tien jaar. Hierdoor is het niet mogelijk om met de besparing de financieringslasten te financieren.”

Onze adviseur Segon heeft vervolgens hiervoor de oplossing bedacht door Kredietbank Nederland aan de constructie toe te voegen.

Energiebespaarlening

Wie wil investeren in het nemen van energiebesparende maatregelen aan de eigen woning kan sinds 21 januari 2014 een energiebespaarlening afsluiten. Deze lening is alleen beschikbaar voor particuliere eigenaren van bestaande woningen en heeft een looptijd van 7 of 10 jaar, afhankelijk van de hoogte van de lening. De rente staat gedurende de looptijd vast. Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl en www.ikinvesteerslim.nl.

Hoe hebben jullie dat opgelost met die Energielening?

Nijhof legt uit: “De eigenaren die wilden meedoen en gebruik wilden maken van de lening hebben uiteindelijk zelf een lening afgesloten met Kredietbank Nederland. Deze partij garandeert de afbetaling van de Energielening. Bovendien past Kredietbank Nederland als stichting goed bij de keuzes die wij wilden maken. De eigenaren hadden zo de keuze tussen een 10- of 20-jaars lening. Met 20 jaar is het verhaal vrijwel kosten neutraal. Best een lastige constructie, maar hij werkt uitstekend. Uiteraard is dit ook juridisch getoetst.”

In hoeverre waren de bewoners bij alles betrokken?

Ramaekers: “Na veel voorbereidend werk door externe partijen en Pilaster, maar vooral door de inzet van leden, is op 17 april van dit jaar in de ledenvergadering aan het duurzame renovatieplan toestemming verleend. Rond 1 januari 2015 moet alles gereed zijn. De inzet van de leden was in dit geval onmisbaar. Zij organiseerden informatiebijeenkomsten, kozijnenmarkten en maakten op grond van hun bevindingen heldere verslagen voor alle bewoners. Er is zelfs een volledig rekenmodel opgezet waarmee eigenaren zelf kunnen uitrekenen wat de besparing voor de eigen woning is op basis van de eigen financiële keuzes. Alle informatie van de externe adviseurs is in dit rekenmodel meegenomen!” Nijhof: “Als we het over moesten doen, dan zouden we nog meer inspanning leveren in het delen van informatie. Het spannende bij dit project was in de eerste plaats de financiering. Niet de techniek. Omdat we nieuwe wegen moesten inslaan, heeft het zoeken naar een financiële oplossing veel tijd gekost. Toen dat eindelijk rond was, moesten we flink doorpakken omdat de belangrijke btw-korting nog maar voor beperkte tijd gegarandeerd was. Daardoor was op het einde te weinig tijd om de technische details en keuzes goed uit te werken en te communiceren. Toen het werk was begonnen, werd de btw-verlaging alsnog verlengd.”

Wat is er zoal aangepast tijdens de renovatie?

Ramaekers: “De belangrijkste punten van de verduurzaming zijn de volledige spouwmuurisolatie; volgens de rapportages moet dit leiden tot een reductie van 25% op de variabele stookkosten. Het effect is nu al merkbaar. Het is gemiddeld 2 tot 3 graden warmer in de woning, er hoeft dus minder hard gestookt te worden. We zijn nu bezig om de dakvervanging en -isolatie van alle tien de torens voor elkaar te krijgen en ondertussen worden ook de kozijnen door Schipper Kozijnen vervangen en voorzien van HR++ glas bij 160 eigenaren. De eigenaren waar dit al afgerond is merkten al direct een enorme verbetering op gebied van comfort.” Nijhof vult aan: “Dat dit isolatieproject is aangepakt, heeft geleid tot drukbezochte ledenvergaderingen en toegenomen betrokkenheid, maar ook mensen die weer trots zijn op hun woning. Diverse bewoners hebben gelijk maar de keuken vervangen of andere vloerbedekking genomen. Heel wat bewoners toonden belangstelling voor nieuwe radiatoren en ook daar is een collectief inkoopprogramma voor opgezet. Waarmee overigens ook weer besparing bereikt wordt.”

Wat was de rol van Schipper Kozijnen tijdens de renovatie

Jappe Dekker: “De manier waarop de gehele kozijn vervanging is aangepakt, is voor zowel Pilaster als Schipper Kozijnen uniek. In goede samenspraak met Pilaster hebben wij voor de bewoners prijzen per woningtype en kozijnmerk gemaakt. Zodoende was het voor de bewoners goed inzichtelijk wat de eventuele kosten van de kozijnvervanging zouden zijn. Vervolgens hebben wij eerst een proefwoning uitgevoerd. Het voordeel hiervan is om eventuele knelpunten inzichtelijk te krijgen en zodoende nog wijzigingen door te kunnen voeren voor de gehele vervanging. De proefwoning gold tevens als referentie voor de verbeterde isolatie en wooncomfort en gaf een goed beeld van het eindresultaat. Om vervolgens alle bewoners duidelijk te informeren hebben wij de offerte aangevuld met een visualisatie van de kozijnen en zijn er meerdere kozijnmarkten georganiseerd met voorbeelden van de nieuwe kozijnen. Bewoners konden hier vragen stellen, uitrekenen wat de kozijnrenovatie exact zou gaan kosten en zich inschrijving voor de kozijnrenovatie. Na de inschrijving zijn wij persoonlijk bij alle aangemelde bewoners langs geweest voor de warme opname. Tijdens deze opnamen werden de kozijnen ingemeten, konden de bewoners de schuifrichting bepalen en kon er aanvullend worden gekozen voor binnenzonwering en horren. Voor de montage hebben wij nog een werkomschrijving met foto’s verstuurd om de bewoners extra te informeren over de exacte gang van zaken.

Het complex is onder architectuur gebouwd, was de architect ook betrokken bij deze duurzame upgrade?

Ramaekers: “Jazeker! Een commissie – Checkpoint Joop, vernoemd naar de architect - heeft nauwkeurig toezicht gehouden en alle aanpassingen getoetst aan de oorspronkelijke architectonische uitgangspunten. De nieuwe kozijnen zijn ontworpen door de zoon van de architect, de architect zelf is helaas in 2011 overleden. Overigens zit er nog wel een bijzonder verhaal aan de kozijnen. Deze zijn in opdracht van Schipper Kozijnen geheel vervaardigd door De Verbinding BV. In dit bedrijf werken uitsluitend dove vakmensen, mensen voor wie het, ondanks hun vakbekwaamheid en kennis, niet makkelijk is een baan te vinden in het reguliere bedrijfsleven. Door samen te werken met De Verbinding heeft VvE Gouden Leeuw nog meer invulling gegeven aan de duurzame upgrade van het complex.”

Social enterprise

De Verbinding BV is een social enterprise: niet de winstmaximalisatie staat voorop maar het aantal arbeidsplaatsen en daarmee het welzijn en de toekomstkansen van de werknemers: de dove vakmensen. Een goed voorbeeld van een commercieel bedrijf met een maatschappelijke missie!

0 reacties

Laat hier uw reactie of review achter:


Aanbevolen

top
inloggen
Meld je aan voor een gratis account...
sluiten
Aanmelden met Facebook Aanmelden met Twitter
of meld je aan met je e-mailadres
Heb je al een account?
Inloggen
Inloggen met Facebook Inloggen met Twitter
of log in met je gebruikersnaam