Bed & Breakfast verbieden toegestaan

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Gebruik woonappartement als bed & breakfast

Het lidmaatschap van de VvE brengt met zich mee dat de appartementseigenaren verplicht zijn zich te houden aan de bepalingen van de splitsingsakte. In de splitsingsakte wordt bepaald welke bestemming de appartementsrechten hebben en dat de eigenaren zijn gehouden hun appartement conform die bestemming te gebruiken. Ter illustratie verwijs ik naar de artikelen 11 en 17 lid 4 Modelreglement 1992 en de artikelen 20 en 25 Modelreglement 2006. De achterliggende gedachte daarvan is dat het op die manier voor eenieder - waaronder derden die bijvoorbeeld overwegen een appartementsrecht te kopen - duidelijk is wat de bestemming is van alle appartementsrechten. Zo zal een appartement met de bestemming bedrijfsruimte in de praktijk op een andere wijze worden gebruikt dan een appartement met de bestemming woonruimte.

Tegenwoordig is het vrij eenvoudig om een woonappartement als bed & breakfast voor enkele nachten te verhuren aan toeristen. Door websites als 'airbnb' en 'homeaway' kan verhuur met een druk op de knop worden geregeld. De verhurende eigenaar wil nog wel eens vergeten dat - in de meeste omstandigheden - ook toestemming van de VvE noodzakelijk is. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland (locatie Haarlem), had over een dergelijke zaak te oordelen (d.d. 31 januari 2013, LJN: BZ 3659).

Uitspraak kantonrechter Noord-Holland (locatie Haarlem)

De VvE in kwestie voert het beheer over een gebouw dat is gelegen in hartje (van toeristisch) Amsterdam. Vanwege het toenemend aantal eigenaren dat hun woonappartementen als hotel en/of bed & breakfast in gebruik geeft aan toeristen, wordt daarover een besluit genomen op de ledenvergadering. Aldaar wordt met meerderheid van stemmen besloten dat short stay, hotel- en/of bed & breakfastactiviteiten, die korter duren dan één maand, niet zijn toegestaan. Eén eigenaar - die zijn appartement regelmatig tegen betaling voor kortere periodes in gebruik geeft aan derden en daarvoor op internet adverteert - kan zich daar niet in vinden en start een procedure.

Volgens de eigenaar is het besluit in strijd met de splitsingsakte. Hierdoor wordt de eigenaar beperkt in de wijze waarop hij zijn appartement kan gebruiken en voor een dergelijke beperking zou geen grondslag zijn te vinden in de splitsingsakte. Verder stelt de eigenaar dat hij zijn appartement slechts incidenteel in gebruik geeft aan derden, waardoor de bestemming woning niet verandert. Ook betwist deze eigenaar dat de andere eigenaren overlast zouden kunnen ondervinden.

De kantonrechter oordeelt dat in de gegeven omstandigheden geen sprake is van een nietig besluit. Op grond van artikel 17 lid 4 Modelreglement 1992 is het de VvE toegestaan het desbetreffende besluit te nemen en is het besluit niet in strijd met de splitsingsakte. Verder oordeelt de kantonrechter dat de eigenaar zijn appartement op een dusdanige wijze commercieel exploiteert dat sprake is van strijd met de (in de splitsingsakte bepaalde) bestemming woning. Ook wordt geoordeeld dat het besluit niet in strijd is met maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De VvE heeft voldoende aangetoond dat de commerciële exploitatie wel degelijk overlast veroorzaakt.

Toelichting

Deze uitspraak bevestigt dat commerciële hotel- en/of bed & breakfastactiviteiten strijdig zijn met de woonbestemming, zoals bepaald in de splitsingsakte en dat de VvE bevoegd is een dergelijk commercieel gebruik aan banden te leggen.1 Natuurlijk speelt daarbij een rol dat andere eigenaren overlast ondervinden van een dergelijk gebruik. Er is ondermeer sprake van geluidsoverlast veroorzaakt door toeristen die midden in de nacht thuiskomen, toenemende gevoelens van onveiligheid vanwege het feit dat de sleutels van het gebouw aan vreemden worden verstrekt en het is bovendien moeilijk om tegen deze categorie van gebruikers op te treden omdat zij in het buitenland woonachtig zijn en zeer kort in het gebouw verblijven.

Overigens staat het eigenaren nog altijd vrij om hun appartement aan derden te verhuren voorzover de (in de splitsingsakte bepaalde) bestemming wordt geëerbiedigd, mits de splitsingsakte dit toelaat. Ik verwijs ter illustratie naar artikel 24 Modelreglement 1992 en artikel 35 Modelreglement 2006. De uitspraak heeft dan ook niet tot gevolg dat 'reguliere' verhuur hiermee op losse schroeven komt te staan.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar