..........
shadow_fix

De aanneemovereenkomst

In de praktijk zal iedere VvE wel een keer te maken krijgen met het sluiten van een aanneemovereenkomst. door mr Kim Kroon, Van Till Advocaten te Amsterdam.

Zo'n overeenkomst kan betrekking hebben op de renovatie van het appartementencomplex of de vernieuwing van het dak. In deze bijdrage zal nader worden stilgestaan bij de belangrijkste 'ins and outs' van de aanneemovereenkomst.

Wettelijke definitie

De wet bepaalt in artikel 7:750 BW dat de aanneemovereenkomst een overeenkomst is waarbij de ene partij (de aannemer) zich verbindt om ten aanzien van de andere partij (in dit geval de VvE) een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te bepalen prijs in geld. De aannemer moet dus iets tot stand brengen dat tastbaar is en voor deze prestatie ontvangt hij geld, de aanneemsom. Een ander belangrijk kenmerk is dat dit alles plaatsvindt buiten dienstbetrekking en er dus geen sprake is van een arbeidsovereenkomst.

Aanneemovereenkomst en Algemene Voorwaarden

Over de aanneemovereenkomst zijn niet zoveel bepalingen in de wet te vinden. Er wordt dan ook vaak gewerkt met algemene voorwaarden, waarin de precieze rechten en verplichtingen van partijen nader worden omschreven. De algemene voorwaarden die in de praktijk het meest worden gebruikt zijn de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de Uitvoering van Werken 1989 (ook wel aangeduid als UAV '89). Deze voorwaarden zijn redelijk uitgebalanceerd, in zoverre dat deze zijn geschreven met inachtneming van zowel de belangen van de opdrachtgever als die van de aannemer. Ondanks het feit dat de UAV ?89 vaak worden gebruikt, is het wel belangrijk zich te realiseren dat het geen wettelijke regeling betreft die 'automatisch' van toepassing is. Partijen moeten uitdrukkelijk overeenkomen dat de UAV '89 van toepassing zijn en de UAV '89 zullen in dat geval ook aan de opdrachtgever ter hand moeten worden gesteld.

Datgene waar het eigenlijk om draait is de aanneemovereenkomst zelf. In deze overeenkomst spreken partijen als het ware met elkaar af welk (specifiek) werk door de aannemer wordt uitgevoerd en onder welke voorwaarden dat wordt gedaan. Aangezien het om een overeenkomst gaat, geldt dat partijen een grote mate van contractsvrijheid toekomt en staat het partijen ook vrij om bijvoorbeeld af te wijken van de algemene voorwaarden. De aanneemovereenkomst zelf is dus het meest 'belangrijk'. Het gevolg hiervan is dat als zich bepaalde vragen voordoen, eerst zal moeten worden gekeken naar de bepalingen uit de aanneemovereenkomst zelf. Biedt deze geen uitsluitsel dan moet worden gekeken naar de algemene voorwaarden.

Dwingendrechtelijke bepalingen

Ondanks de grote mate van contractsvrijheid, dient men zich wel te realiseren dat de aanneemovereenkomst moet voldoen aan een aantal wettelijke bepalingen die van dwingend recht zijn. Van deze bepalingen kan niet -bij overeenkomst of algemene voorwaarden- worden afgeweken. Zo moet de aanneemovereenkomst tussen de VvE en de opdrachtgever schriftelijk worden gesloten (artikel 7:765 BW) en kan de VvE slechts verplicht worden gesteld betalingen te doen die overeenstemmen met de voortgang van de bouw (artikel 7:767 BW). Voor het overige is het zo dat de wet een bepaald kader schept dat in de eerste plaats wordt ingevuld door de aanneemovereenkomst en vervolgens nader door de algemene voorwaarden.

Hoofdverplichtingen aannemer

Voor de aannemer zijn een aantal hoofdverplichtingen te noemen. Zo dient de aannemer het opgedragen werk tot stand te brengen, waarvoor de aannemer personeel moet inzetten, bouwstoffen moet leveren en het daarvoor benodigde materieel ter beschikking moet stellen (het gaat dan om leiding, organisatie en vakbekwaamheid van de aannemer). Hij draagt daarvoor verantwoordelijkheid, hetgeen in principe tot gevolg heeft dat de aannemer aansprakelijk is voor hieruit voortvloeiende schade. Bij de uitvoering van het werk moet de aannemer rekening houden met overheidsvoorschriften, zoals voorschriften met betrekking tot milieu- en arbeidsomstandigheden alsook bouwkundige eisen. Een andere belangrijke verplichting heeft betrekking op het tijdig tot stand brengen van het werk. In de aanneemovereenkomst wordt bepaald wat de einddatum is voor het werk. Een laatste belangrijke verplichting heeft betrekking op de waarschuwingsplicht van de aannemer. De aannemer is verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen voor evidente fouten in de aanneemovereenkomst (en bijbehorende tekeningen). Hoe ver de waarschuwingsplicht in een specifiek geval reikt is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In ieder geval speelt de deskundigheid van zowel de aannemer als de VvE daarbij een rol. Als de VvE zich laat bijstaan door een bouwkundige (die verondersteld wordt deskundig te zijn) dan zal de waarschuwingsplicht van de aannemer over het algemeen minder zwaar wegen.

Hoofdverplichtingen opdrachtgever

Behalve de verplichting om de verschuldigde aanneemsom (in termijnen) tijdig te voldoen, is het aan de VvE om ervoor te zorgen dat de aannemer het werk tot stand kan brengen. Zo dient de VvE ervoor te zorgen dat de aannemer kan beschikken over een adequate beschrijving van het werk (tekeningen, berekeningen, etc.) en moet een eventuele bouwvergunning zijn aangevraagd en verkregen. De VvE is ook verantwoordelijk voor de juistheid van de door haar verstrekte gegevens. Daarnaast is de VvE verplicht om mee te werken aan de oplevering van het werk, zodra dat is voltooid. De oplevering is voor de aannemer een belangrijk moment omdat het risico voor schade aan het werk op dat moment overgaat van de aannemer op de VvE.

Meer- en minderwerk

Gedurende de uitvoering van het werk kan het voorkomen dat meer of minder werkzaamheden worden verricht door de aannemer dan de werkzaamheden die aanvankelijk in de aanneemovereenkomst zijn opgenomen. Aan meerwerk zijn logischerwijs meerkosten verbonden, terwijl het omgekeerde voor minderwerk geldt. In de praktijk blijkt het vaak zo te zijn dat de aannemer hoge prijzen rekent voor het meerwerk (van concurrentie zal immers niet of nauwelijks sprake zijn) terwijl de korting op het minderwerk laag zal zijn. Het is dan ook raadzaam om van tevoren zo goed mogelijk te bedenken welke werkzaamheden wel en welke niet zullen worden uitgevoerd. Tevens dienen de uit te voeren werkzaamheden zo duidelijk mogelijk te worden omschreven. Als vooraf onduidelijk is of bepaalde werkzaamheden wel of niet moeten worden uitgevoerd, dan kan het raadzaam zijn daar van te voren al wel een bepaalde (vaste) prijs voor op te nemen in de aanneemovereenkomst in het geval later blijkt dat de werkzaamheden zullen moeten worden uitgevoerd.

Voor wat betreft met name meerwerk verdient het aanbeveling duidelijk met elkaar af te spreken dat een eventuele opdracht tot verrichting van meerwerk schriftelijk moet worden gegeven door bijvoorbeeld de VvE (of een door haar ingeschakelde directievoerder). Op die manier wordt zoveel mogelijk voorkomen dat onduidelijkheid ontstaat over wel of niet verstrekte opdrachten tot meerwerk en zal de VvE achteraf niet kunnen worden ?verrast? met meerwerk-rekeningen.

Einde aanneemovereenkomst

Als opdrachtgever is de VvE altijd bevoegd om de aanneemovereenkomst op te zeggen. Daar zijn echter wel bepaalde kosten aan verbonden. De VvE zal in dat geval de aanneemsom moeten betalen die voor het gehele werk is overeengekomen, verminderd met de besparingen van de aannemer, zoals bijvoorbeeld materialen die niet hoeven te worden gebruikt. Wel dient de aannemer de volledige winst uitbetaald te krijgen die hij over het hele werk zou hebben gerealiseerd. In veel gevallen zal de VvE er dan ook geen goed aan doen de aanneemovereenkomst op te zeggen.

Als de aannemer het werk niet naar behoren uitvoert en hij - in juridische termen - wanprestatie pleegt, dan bestaat ook de mogelijkheid voor de VvE de aanneemovereenkomst te ontbinden. Een overeenkomst kan worden ontbonden in het geval een partij 'toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst'. In dat geval eindigt de overeenkomst per direct en kan de VvE de aannemer aansprakelijk stellen voor de schade die zij als gevolg hiervan lijdt. Ontbinding zal de VvE dan vaak ook een betere uitkomst bieden.

Oplevering

Eerder in dit artikel is aan de orde gekomen dat de oplevering van het werk een belangrijk moment is. Feitelijk komt de oplevering erop neer dat een opneming van het werk plaatsvindt waar zowel de opdrachtgever als de aannemer bij aanwezig zijn. Het werk wordt alsdan goedgekeurd, waarmee de opdrachtgever verklaart dat het werk voldoet aan de gestelde eisen. Het is in ieder geval goed om een proces-verbaal van oplevering te maken of schriftelijk vast te leggen dat er is opgeleverd, zodat daarover geen misverstanden kunnen ontstaan.

De oplevering heeft een aantal (juridische) gevolgen. Zo betekent de oplevering het einde van de bouwtijd en dus kan worden vastgesteld of het werk binnen de overeengekomen bouwtijd is verricht. Daarnaast is de VvE de eindtermijn van de aanneemsom verschuldigd en - in het geval dat is afgesproken - gaat de onderhouds- en/of garantietermijn lopen.

Aannemer aansprakelijk na oplevering?

Na de oplevering van het werk is de aannemer in beginsel niet meer aansprakelijk voor schade aan het werk. Wel is het zo dat de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken aan het werk. Indien de VvE na oplevering een gebrek aan het werk constateert dan is het zaak de aannemer daar zo spoedig mogelijk schriftelijk van op de hoogte te stellen en hem een redelijke termijn te geven het gebrek te herstellen. Vanaf dat moment gaat een verjaringstermijn lopen van twee jaren, hetgeen betekent dat de VvE in principe een rechtsvordering binnen twee jaren moeten instellen. Daarnaast is het zo dat een rechtsvordering in ieder geval verjaart door verloop van twintig jaren na de oplevering van bouwwerken en door verloop van tien jaren na de oplevering van alle andere werken. Verjaringstermijnen kunnen in de meeste gevallen ook wordt ?verlengd? door deze te stuiten. Het is echter wel zaak om deze termijnen goed in de gaten te houden en te voorkomen dat een vordering vervalt vanwege verjaring!

In het geval de UAV '89 toepasselijk zijn en de VvE de aannemer aansprakelijk heeft gesteld vanwege een verborgen gebrek (een gebrek dat 'ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering danwel opneming van het werk redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden') dan geldt een vervaltermijn van vijf jaren. Deze termijn kan niet worden gestuit en het is erg belangrijk om in dat geval tijdig een eventuele rechtsvordering in te stellen.

Tot slot

Bij het sluiten van een aanneemovereenkomst dient de VvE zich goed te realiseren wat het sluiten van een dergelijke overeenkomst inhoudt en wat de (juridische) gevolgen hiervan (kunnen) zijn.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar

0 reacties

Laat hier uw reactie of review achter:


Aanbevolen

top
inloggen
Meld je aan voor een gratis account...
sluiten
Aanmelden met Facebook Aanmelden met Twitter
of meld je aan met je e-mailadres
Heb je al een account?
Inloggen
Inloggen met Facebook Inloggen met Twitter
of log in met je gebruikersnaam