Recht van hypotheek en vordering VvE

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Op grond van de splitsingsakte zijn alle eigenaren gehouden conform breukdeel een (maandelijkse) onderhoudsbijdrage te betalen aan de VvE. In het geval een eigenaar niet voldoet aan deze verplichting, staat het de VvE vrij om betaling in rechte te vorderen. Indien vervolgens een toewijzend vonnis wordt verkregen, kan de VvE het vonnis laten executeren. Dit houdt onder andere in dat de VvE executoriaal beslag kan laten leggen op eigendommen van de wanbetalende eigenaar om daarmee de vordering te voldoen. Zo kan bijvoorbeeld loonbeslag worden gelegd of beslag op het appartement zelf.

De vraag is echter of beslaglegging op het appartement zinvol zal zijn. In de meeste gevallen zal de bank een hypotheekrecht hebben op het appartement en als het tot executoriale verkoop komt, dan zal de bank eerst uit de opbrengst worden voldaan. De vordering van de VvE zal uitsluitend van een eventueel restant (overwaarde) kunnen worden voldaan. Als een dergelijk restant niet te verwachten valt, heeft de VvE dan nog wel belang bij executie van het appartement?

Deze vraag kwam aan de orde in een zaak waarover het Gerechtshof Amsterdam onlangs een arrest heeft gewezen (d.d. 16 april 2013, LJN: BZ7383).

Uitspraak Hof Amsterdam

In deze kwestie doet de hiervoor beschreven situatie zich voor. Eén van de eigenaren is jegens de VvE veroordeeld tot betaling van een geldsom in verband met achterstallige onderhoudsbijdragen. De VvE wenst over te gaan tot executie, maar de bank steekt daar een stokje voor en wordt door de voorzieningenrechter in het gelijk gesteld. De executie wordt gestaakt. Volgens de voorzieningenrechter valt niet te verwachten dat de executieopbrengst ook voldoende zal zijn om de vordering van de VvE te voldoen.

In hoger beroep komt het gerechtshof echter tot het oordeel dat de VvE wel degelijk een belang kan hebben bij executie vanwege artikel 5:122 lid 3 BW. Op grond van dit artikel kan de VvE de achterstand in de maandelijkse bijdragen – met betrekking tot het lopende en voorafgaande boekjaa - vorderen van de nieuwe eigenaar. Verder oordeelt het hof dat de VvE ook belang heeft bij executie om op die manier te worden bevrijd van een eigenaar die pertinent weigert zijn maandelijkse bijdragen te voldoen. De bank voert nog aan dat de executieopbrengst waarschijnlijk te laag zal zijn om de hypotheekschuld te voldoen en dat het om die reden niet in haar belang is de executie doorgang te laten vinden. De VvE maakt volgens het Hof echter geen misbruik van haar bevoegdheid tot executie en kan in redelijkheid tot uitoefening van haar bevoegdheid dienaangaande komen.

Toelichting

In dit arrest staat centraal artikel 5:122 lid 3 BW, waarin aan de VvE een 'extra' verhaalsmogelijkheid wordt toegekend. Immers, op grond van dit artikel kan de nieuwe appartementseigenaar worden aangesproken op betaling van voorschotbijdragen die niet zijn betaald door de oude eigenaar. Deze mogelijkheid wordt wel beperkt, in zoverre dat het slechts kan gaan om bijdragen met betrekking tot maximaal twee boekjaren. De nieuwe eigenaar zal hiervan in de regel op de hoogte zijn voordat hij tot aankoop van het appartement overgaat (artikel 5:122 lid 5 BW), zodat dit in de koopprijs zal worden verdisconteerd.

Omdat deze 'extra' verhaalsmogelijkheid beperkt is tot het voorafgaande en het lopende boekjaar, is het voor de VvE van belang dat niet al te lang wordt gewacht met de verkoop van het appartement. Zou dat wel het geval zijn, dan komt deze mogelijkheid de VvE immers (gedeeltelijk) te ontvallen. Juist hierin kan dan ook het belang van de VvE zijn gelegen om verkoop spoedig te laten plaatsvinden. Het Hof heeft dit belang naar mijn mening op een juiste wijze onderkend.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar