..........
shadow_fix

Slapende VvE

Het komt nog regelmatig voor dat een appartementseigenaar een appartement bewoont, maar niets merkt van een VvE. Zolang alles goed gaat en er geen kostbare onderhoudszaken zijn die de aandacht vragen, lijkt er niets aan de hand te zijn.

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Alle eigenaren dragen zorg voor het onderhoud van hun eigen appartement en in sommige gevallen kunnen er ook nog wel praktische afspraken worden gemaakt over het schoonmaken van het trappenhuis of het vervangen van een kapotte dakpan. Er is sprake van een ‘slapende VvE’.

Op het moment dat kostbaar onderhoud aan het dak noodzakelijk blijkt te zijn, waarvoor alle eigenaren een aanzienlijke bijdrage moeten betalen, wordt de VvE opeens wakker geschud. De eigenaren schrikken niet alleen van de hoge bijdrage die opeens moet worden betaald, sommigen kunnen zo’n hoge bijdrage ook niet in één keer betalen. Dit alles kan reden zijn om het onderhoud zo lang mogelijk uit te stellen met alle nadelige gevolgen van dien.

Verplichte instandhouding reservefonds

Om dergelijke, vervelende verrassingen te voorkomen, zijn alle VvE’s sinds 1 mei 2008 wettelijk verplicht om een reservefonds in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Artikel 5: 126 lid 1 BW bepaalt dat de VvE een reservefonds in stand moet houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Zoals gezegd is het reservefonds bedoeld om – zo blijkt uit de memorie van toelichting bij dit wetsvoorstel – toekomstige kosten van groot onderhoud te bekostigen. Nadere regelgeving over de wijze waarop het reservefonds verder gestalte moet krijgen ontbreekt. Zo is bijvoorbeeld niet wettelijk bepaald hoeveel geld er in het reservefonds moet zitten en over hoeveel jaren het onderhoud zich moet uitstrekken. Op de niet naleving van de wettelijke bepaling een reservefonds aan te houden staat ook geen sanctie, zodat in de praktijk vaak de vraag wordt gesteld of de wettelijke bepaling wel zinvol is.

In de nieuwste versie van het Modelreglement (2006) wordt de wettelijke verplichting wel verder uitgewerkt, zie hiervoor artikel 10. Zo wordt bepaald dat het bestuur verplicht is een onderhoudsplan op te (laten) stellen, waarin worden opgenomen de onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de vernieuwingen die op meer jaren betrekking hebben, met een inschatting van de daaraan verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de te verwachten jaren. Het plan moet worden opgesteld voor een periode van minimaal vijf jaar en moet worden vastgesteld door de vergadering. Op grond van het onderhoudsplan kunnen binnen het reservefonds bestemmingsreserves worden gevormd. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat een bepaald deel van het fonds is bestemd voor dakrenovatie en een ander deel voor gevelonderhoud.

Praktisch gezien verdient het dan ook aanbeveling om een bouwkundig bureau een meerjarenonderhoudsplan te laten opstellen. Concreet komt dit er in de meeste gevallen op neer dat een bouwkundige de bouwkundige (onderhouds)staat van het appartementencomplex in kaart brengt. Aan de hand hiervan wordt een tijdsplanning gemaakt waarin wordt ingeschat welke onderdelen van het gebouw wanneer aan renovatie of herstel toe zijn. Stel dat het schilderwerk van de buitengevel bijvoorbeeld een levensduur heeft van vijf jaar en een schilderbeurt ongeveer € 10.000,- kost, dan kan hiervoor de komende vijf jaar alvast worden gespaard door iedere eigenaar per maand een bepaalde bijdrage te laten betalen. Hetzelfde geldt voor andere onderdelen van onderhoud.

Vergaderbesluit vereist

Een besluit van de vergadering zal (steeds) nodig zijn alvorens uitgaven met betrekking tot het reservefonds worden gedaan. In de meeste gevallen is hiervoor een gekwalificeerde meerderheid nodig, omdat met de uitgave(n) terzake grootonderhoud aanzienlijke bedragen zullen zijn gemoeid. In de vergadering waarin een dergelijk besluit wordt genomen, zullen zoveel eigenaren (bij volmacht) aanwezig moeten zijn die tenminste twee/derde van het totaal aantal uit te brengen stemmen vertegenwoordigen. Van deze stemmen dient vervolgens een meerderheid van minimaal twee/derde voor te stemmen (zie hiervoor artikel 38 lid 5 Modelreglement 1992 en artikel 52 lid 5 Modelreglement 2006). De reden voor zo’n gekwalificeerde meerderheid is gelegen in het feit dat uitgaven met betrekking tot het grootonderhoud niet gering zullen zijn en het om die reden van belang is dat de overgrote meerderheid van de vergadering met een dergelijke uitgave instemt.

De situatie kan zich voordoen dat de vergadering heeft besloten om grootonderhoud te laten verrichten, maar dat er onvoldoende geld in het reservefonds aanwezig is. In dat geval zullen de eigenaren een extra bijdrage conform hun breukdeel moeten ‘bijstorten’. Als er eigenaren zijn die dit bedrag niet kunnen betalen, dan is dat geen reden om de bijdrage niet te voldoen. De eigenaren zijn de bijdrage ‘gewoon’ verschuldigd aan de VvE. Bij het uitblijven van betaling kan de VvE een incassoprocedure starten die in het uiterste geval kan leiden tot executoriale verkoop van de betreffende appartementen.

Aanschrijving gemeente

Ook kan de situatie zich voordoen dat helemaal geen besluit wordt genomen over benodigde (groot)onderhoudswerkzaamheden omdat de VvE ‘slaapt’ of omdat er onvoldoende eigenaren zijn die een dergelijk besluit ondersteunen. Als sprake is van flink achterstallig onderhoud waardoor (de gemeenschappelijke delen van) het appartementencomplex niet meer voldoet aan de wettelijke eisen uit het Bouwbesluit of –verordening, heeft de gemeente op grond van de Woningwet de bevoegdheid om de VvE aan te schrijven. Op die manier kan de gemeente de VvE dwingen tot verrichting van noodzakelijk onderhoud. In eerste instantie krijgt de VvE een bepaalde tijd om het onderhoud zelf uit te voeren. Mocht de VvE daar geen zorg voor dragen, dan is de gemeente bevoegd om een en ander op kosten van de VvE te laten uitvoeren, waarbij ook beheer- en administratiekosten in rekening zullen worden gebracht. Het zal voor de VvE in vrijwel alle gevallen dus goedkoper zijn om het onderhoud zelf te laten uitvoeren.

Wetsvoorstel uitbreiding bevoegdheden gemeente

Op dit moment is een wetsvoorstel aanhangig om gemeenten (nog) meer bevoegdheden te geven bij slecht onderhoud van het appartementencomplex. Het wetsvoorstel geeft gemeenten (kortgezegd) de bevoegdheid om in geval van ernstig achterstallig onderhoud van het complex de kantonrechter om een vervangende machtiging te verzoeken een vergadering bijeen te roepen. Als de machtiging wordt verleend en de vergadering vindt plaats, dan mag de gemeente daarin het woord voeren en voorstellen doen met betrekking tot het onderhoud. De gemeente hoeft niet zelf de leiding over de vergadering te hebben, maar mag ook anderen daarmee belasten. Het gaat er met name om dat de besluitvorming met betrekking tot beheer en onderhoud wordt gestimuleerd, het reservefonds gestalte krijgt en een bestuur zal worden samengesteld. De gemeente krijgt echter geen stem in de besluitvorming. De besluitvorming blijft voorbehouden aan de eigenaren zelf. Mochten onvoldoende eigenaren instemmen met het besluit tot verrichting van grootonderhoud, dan is de gemeente bevoegd om een verzoek tot vervangende machtiging in te dienen bij de kantonrechter voor wat betreft de overig benodigde medewerking/instemming. Dit kan alleen als tenminste de helft van het aantal uit te brengen stemmen met het besluit instemt.

Een andere gemeentelijke bevoegdheid die in het wetsvoorstel wordt genoemd, betreft de mogelijkheid voor de gemeente om een VvE te verplichten – op straffe van een dwangsom – een onderhoudsplan op te stellen door een deskundige (instantie). De gemeente kan bepalen dat het plan een aantal verplichte onderdelen moet bevatten en dat het plan gedurende de looptijd van kracht moet blijven. De gemeente kan deze mogelijkheid aanwenden indien het appartementencomplex is gelegen in een gebied waarin de leefbaarheid naar het oordeel van het bevoegd gezag in het gedrang is. Uit de toelichting van het wetsvoorstel blijkt dat dit zich met name zal voordoen in zogenaamde achterstandsbuurten. 

Kortom

Om zoveel mogelijk te voorkomen dat eigenaren worden verrast door een onverwachte uitgave voor grootonderhoud, is het goed om als VvE een reservefonds aan te houden. Voor de wijze waarop het reservefonds gestalte kan krijgen, kan aansluiting worden gezocht bij het Modelreglement 2006. Als de VvE (de vergadering) heeft besloten om grootonderhoud te laten uitvoeren, dan kan de VvE in principe van alle eigenaren betaling conform hun breukdeel verlangen. Mocht noodzakelijk onderhoud niet door de VvE worden uitgevoerd, dan heeft de gemeente de bevoegdheid om een aanschrijving te doen uitgaan en het onderhoud op kosten van de VvE uit te voeren. Op dit moment is ook een wetsvoorstel aanhangig om de bevoegdheden van de gemeente op dit gebied uit te breiden. Het gaat dan om de mogelijkheid voor de gemeente om een (VvE)vergadering bijeen te roepen, alsmede de VvE te verplichten een onderhoudsplan te laten opstellen.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar

  • Hoe maakt u uw VvE actief?

    beheer

    Als een VvE slaapt, dan wordt er niet vergaderd en zullen de eigenaren bijvoorbeeld geen geld opzij zetten voor onderhoud van het gebouw.

  • Hoe activeer je een slapende VvE?

    bestuur

    Wil jij een appartement kopen? Dan is een van de dingen waarin je je verdiept de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het kan gebeuren dat je er achterkomt dat de VvE slapend is. En dat is niet zo gunstig. Maar waarom precies? En hoe activeer je de vereniging

  • Met elkaar onderhoud plegen bespaart geld

    mjop

    Veel bewoners van appartementen hebben te maken met hun buren als het over onderhoud gaat. Verenigingen van eigenaren hebben ieder jaar een behoorlijke taak om het onderhoud goed te organiseren.

  • De aanneemovereenkomst

    juridisch

    In de praktijk zal iedere VvE wel een keer te maken krijgen met het sluiten van een aanneemovereenkomst.

  • Verbouwen is meer dan alleen maar verbouwen

    juridisch

    Wanneer een net gekocht appartement niet geheel aan uw wensen voldoet of een appartement waarin u al jaren met plezier woont de nodige aanpassingen behoeft, biedt een (gedeeltelijke) verbouwing van uw appartement mogelijk uitkomst.

0 reacties

Laat hier uw reactie of review achter:


Aanbevolen

top
inloggen
Meld je aan voor een gratis account...
sluiten
Aanmelden met Facebook Aanmelden met Twitter
of meld je aan met je e-mailadres
Heb je al een account?
Inloggen
Inloggen met Facebook Inloggen met Twitter
of log in met je gebruikersnaam