Meer dan alleen maar verbouwen

Waarschijnlijk is verbouwen voor u geen alledaagse bezigheid. Dit kan ertoe leiden dat u geen of te weinig aandacht besteedt aan aspecten die bij een verbouwing een grote rol spelen. Hoe weet u bijvoorbeeld of u wel mág verbouwen? En als u mag verbouwen, welke afspraken maakt u dan met de aannemer?

Voor een verbouwing hebt u mogelijk een omgevingsvergunning nodig. De omgevingsvergunning regelt verschillende onderwerpen, zoals: bouwen, wonen, monumenten, ruimte en milieu. Hierdoor hoeft u slechts één aanvraag te doen en volgt er één besluit. De omgevingsvergunning kunt u in beginsel aanvragen bij de gemeente. Informeer dus tijdig of u een omgevingsvergunning nodig hebt voor uw verbouwing.

Gaat uw verbouwing gepaard met sloopwerkzaamheden, dan dient u mogelijk te beschikken over een asbestinventarisatierapport. Dit rapport dient u voor het slopen te verstrekken aan diegene die gaat slopen. Tevens dient dit rapport voor de aanvraag van de omgevingsvergunning verstrekt te worden aan het bestuursorgaan dat tot het verlenen van de omgevingsvergunning bevoegd is.

Het is dus belangrijk om na te gaan welke publiekrechtelijke regels voor uw verbouwing gelden. Ook zijn er andere regels waar u rekening mee moet houden. Als appartementseigenaar bent u (van rechtswege) lid van een vereniging van eigenaars. Dat lidmaatschap brengt rechten, maar ook verplichtingen met zich mee. Zo bent u doorgaans verplicht de verbouwing kenbaar te maken aan de vereniging van eigenaars. Ook hebt u bijvoorbeeld toestemming nodig van de vergadering voor veranderingen aan gemeenschappelijke zaken en gedeelten. Uit het splitsingsreglement en de daarbij behorende splitsingstekening valt op te maken welke zaken en gedeelten gemeenschappelijk zijn. 

Weigert de vergadering de toestemming, dan kunt u proberen het vergaderbesluit om geen toestemming te verlenen te laten vernietigen door de kantonrechter. Dit dient u dan wel tijdig te doen, dat wil zeggen binnen een maand na de dag waarop u van het besluit kennis hebt genomen of kennis kon nemen. Tegelijkertijd kunt u de kantonrechter verzoeken een vervangende machtiging af te geven om te mogen verbouwen.

Niet-naleving van de regels van de VvE kent verschillende consequenties. De vereniging van eigenaars kan bijvoorbeeld staking van de verbouwing vorderen. Maar u kunt ook een boete verschuldigd zijn of zelfs aansprakelijk gehouden worden voor schade als gevolg van uw verbouwing.

Wat spreekt u met de aannemer af?

Naast de reeds bestaande regels waaraan u zich dient te houden, is het van belang dat u goede afspraken maakt met de aannemer. Dit artikel biedt mij niet de ruimte om alle voor u van belang zijnde afspraken te vermelden. Ter illustratie volgen hieronder een aantal aandachtspunten dat mogelijk als handvat kan dienen.

Zorg ervoor dat uw afspraken met de aannemer voorafgaande aan de verbouwing op een voor u duidelijke wijze schriftelijk worden vastgelegd. Doorgaans wenst een aannemer dat zijn algemene voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn. Daarin staan bepalingen die voor u van groot belang kunnen zijn. Lees de algemene voorwaarden dan ook altijd goed door en aanvaard deze niet als u zich daarin niet kunt vinden.

Ga altijd kritisch na welke afspraken u in de overeenkomst wilt opnemen. Zo is het belangrijk dat de overeenkomst een duidelijk geformuleerde garantiebepaling bevat, evenals de verplichting van de aannemer om zich te verzekeren tegen mogelijke schade door zijn werkzaamheden. Denkt u in dit kader ook aan de betalingswijze, waarbij het aanbeveling verdient de aanneemsom niet in één keer voor de verbouwing te betalen maar in termijnen naar de stand van het werk. Op die manier wordt de aannemer extra 'gemotiveerd' om het werk in goede staat op te leveren. Belangrijk is het ook om in de overeenkomst de contractuele einddatum op te nemen. In dat kader doet u er goed aan om een boeteclausule te koppelen aan een te late oplevering.

Bij een complexere verbouwing kan het raadzaam zijn om u te laten bijstaan door een bouwdeskundige die er voor u op toeziet dat de werkzaamheden op zorgvuldige wijze worden uitgevoerd.

Tot slot

Denk ook aan praktische zaken als materiaal. Zo kunt u bijvoorbeeld een steiger kopen bij Steigerverkoop.nl of er wellicht één huren.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar