Wijzigen splitsingsakte

Mr. Roderick Beuker, Van Till Advocaten

Het wijzigen brengt immers mee dat iedere appartementseigenaar wijzigingen van de splitsingakte kan tegenhouden, zelfs de noodzakelijke wijzigingen. Om de onpraktische uitwerking van dit vereiste te verzachten maakt artikel 5:139 lid 2 BW - naast de mogelijkheid van vervangende machtiging van de kantonrechter - wijziging van de splitsingsakte ook mogelijk indien het besluit daartoe met instemming van (minimaal) 80% van alle appartementseigenaren in een VvE-vergadering is genomen.

Een procedure die begin dit jaar bij de rechtbank Noord-Holland speelde maakt nog eens goed duidelijk wanneer nu sprake is van instemming als bedoeld in artikel 5:139 lid 2 BW.1
Het geschil in kwestie betrof appartementseigenaar A die op basis van de splitsingsakte verplicht was om per maand iets meer dan € 300,- aan servicekosten aan de VvE te voldoen. In verband met een gewijzigd breukdeel - en het ongenoegen van overige appartementseigenaren over de servicekosten - hebben twee bestuursleden van de VvE de hoogte van die servicekosten met A besproken. De dag na dat gesprek is de VvE per e-mail bevestigd dat A in plaats van € 300,- voortaan € 572,74 aan servicekosten zou gaan betalen.

De eerstvolgende VvE-vergadering is de bewuste wijziging van de splitsingsakte weliswaar aan de orde gekomen, maar omdat de vereiste 80% niet aanwezig was, is daar geen besluit over genomen. Nadat A vervolgens een jaar de verhoogde servicekosten van € 572,74 heeft voldaan, komt begin 2012 de wijziging van de splitsingsakte weer op de agenda van de VvE. Ditmaal wordt de grens van 80% wel bereikt en besluit de VvE tot wijziging van de breukdelen in de splitsingsakte. De wijziging van de splitsingsakte leidt tot bijna een verdubbeling van het breukdeel - en daarmee de servicekosten - van A. Naar aanleiding daarvan heeft de VvE A alsnog formeel geïnformeerd over de verhoging van haar servicekosten.

Appartementseigenaar A was niet bij de bewuste vergadering van begin 2012 aanwezig (althans heeft niet vóór de wijziging van de splitsingsakte gestemd) en heeft - kennelijk van gedachte veranderd - vervolgens bij de rechtbank vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte gevorderd. Zij heeft daartoe een beroep gedaan op artikel 5:140b BW: 'Op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig artikel 139 lid 2 bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, wordt het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd.'

Als verweer tegen die vordering heeft de VvE (onder meer) aangevoerd dat A al uitdrukkelijk met de wijziging van haar aandeel in de servicekosten had ingestemd en daardoor - zij het impliciet - ook met de wijziging van de splitsingsakte. (A betaalde immers al geruime tijd de verhoogde servicekosten.) In het licht hiervan zou haar geen beroep op de vernietigingsgrond van artikel 5:140b BW toekomen.

De rechtbank heeft naar aanleiding van dat verweer het volgende overwogen: 'Door regels te geven voor de termijn van oproeping, de inhoud van de oproeping en de ter inzage legging van de woordelijke tekst van de voorgestelde wijziging, wordt gewaarborgd dat de appartementseigenaars zich voldoende kunnen voorbereiden op de vergadering en aldus dat zij een weloverwogen besluit kunnen nemen. Deze waarborgen zouden betekenisloos worden als de toestemming die is gegeven buiten een vergadering om en bovendien zonder deugdelijke informatie vooraf, zonder meer gelijk zou worden gesteld met de in artikel 5:139 BW bedoelde toestemming.'

Van toestemming van A in de zin van artikel 5:139 BW was volgens de rechtbank dus geen sprake. Het verweer van de VvE slaagt niet en A’s vordering tot vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte is toegewezen.

Is men feitelijk niet terug bij de situatie dat voor een wijziging van de splitsingsakte (via de achterdeur) de instemming van álle appartementseigenaren vereist is, indien iedere appartementseigenaar die tegen wijziging van de splitsingsakte is vernietiging van het besluit daartoe kan inroepen? Dat lijkt op het eerste gezicht zo te zijn, maar de wetgever heeft daar rekening mee gehouden. Een dergelijke vordering tot vernietiging kan namelijk worden afgewezen als de bewuste appartementseigenaar geen schade van de wijziging ondervindt of in het geval van schade hem/haar een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden (artikel 5:140b lid 3 BW).

Om een wijziging van de splitsingsakte te bewerkstelligen hoeft de VvE dus niet meer afhankelijk te zijn van álle appartementseigenaren. Mits hun toestemming tijdens de vergadering van eigenaars wordt gegeven volstaat instemming van (minimaal) 80% van álle appartementseigenaren. Teneinde vernietiging van dat besluit te voorkomen zal de VvE wel rekening moeten houden met de belangen van de appartementseigenaren die schade ondervinden van de bewuste wijziging. Indien hen geen redelijk voorstel tot schadeloosstelling wordt gedaan kunnen zij immers alsnog een beroep doen op vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar