..........
shadow_fix

Hoe gebruik je je MJOP als leidraad voor investeringen?

Elke VvE is wettelijk verplicht jaarlijks een bedrag te reserveren om een onderhoudsreserve op te bouwen.

Hiermee moet je het pand goed kunnen onderhouden. De hoogte van dit bedrag stel je vast aan de hand van een meerjarenonderhoudplan (MJOP).

Wat is een MJOP ook alweer? Een MJOP is een rapport waarin vermeld staat welk onderhoud wanneer zal moeten gebeuren en wat de kosten van dit onderhoud zullen zijn. Dit rapport heeft betrekking op de gemeenschappelijke delen van het pand, waaronder in elk geval de gevel en het dak, maar ook de kozijnen en het trappenhuis.

Wat staat er in een MJOP?

Een MJOP draait om een aantal zaken. Zo moet er altijd in vermeld staat om welk onderdeel van het gebouw het gaat (dak, gevel, kozijnen of dakgoot), wanneer er hierop onderhoud gepleegd moet worden en hoeveel dit gaat kosten. Houd bij het opstellen van het plan altijd in de gaten dat alles van het gebouw wordt meegenomen. Ook voor het dak dat nog 20 jaar meegaat moet alvast geld gereserveerd worden, zodat je niet ineens voor grote uitgaven komt te staan.

Combineer het opstellen van plan altijd met een conditiemeting. Hiermee zie je gelijk welk onderdeel al direct onderhoud nodig heeft en wat nog wel even kan wachten. Bij een MJOP draait het namelijk om de gemiddelde levensduur maar wordt niet gelet op huidige staat. Dit kan een vertekend beeld opleveren, vandaar dat een conditiemeting van belang is. Verder is het belangrijk je MJOP periodiek te laten controleren en/of bijstellen. Zo blijft je planning actueel. Dit is belangrijk aangezien de onderhoudsstaat van sommige onderdelen kan veranderen of grondstoffen of BTW-percentages kunnen wijzigen, wat weer tot andere getallen kan leiden.

Wat geef je prioriteit in de MJOP?

Hoe bepaal je welke investering (dus welk onderhoud) je wanneer doet? Hoe wordt dit duidelijk uit de MJOP?
- Allereerst ga je kijken naar de omstandigheden. Wat gebeurt er bijvoorbeeld als je ervoor kiest om een bepaald onderhoud niet te laten uitvoeren? Is er dan sprake van technische schade of een gezondheids- of veiligheidsrisico binnen het pand of gaat het enkel en alleen om het aanzicht? Op basis hiervan maak je een eerste prioriteitenlijstje.
- Vervolgens kijk je naar de extra kosten die het onderhoud met zich meebrengt. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor een steiger of hoogwerker. Probeer dit bij elkaar te plannen. Moeten de kozijnen bijvoorbeeld geschilderd worden, terwijl het jaar erna het gevelvoegwerk aan de beurt is? Kijk dan of je dit bij elkaar kunt schuiven. Dit bespaart je de extra kosten voor het huren van een steiger. Bovendien loop je niet het risico dat het schilderwerk beschadigt bij het voegen van de gevel.
- Bekijk tevens wat het vervangen van een onderdeel als resultaat oplevert voor de gehele MJOP. Stel dat je de houten kozijnen vervangt voor kunststof kozijnen. Een flinke investering natuurlijk, maar het de onderhoudspost voor de kozijnen komt tegelijkertijd ook te vervallen. De moeite waard om uit te (laten) rekenen wat dit voor gevolgen heeft voor je planning.
- Gaat het om grote opdracht? Laat dan altijd een werkbeschrijving of bestek opstellen. Vanwege de specifieke kennis die hierbij komt kijken, raden wij aan om dit altijd door deskundigen op dit gebied te laten doen.
- Vraag altijd meerdere (zeker 3) offertes aan. Kijk goed naar de prijs / kwaliteitverhouding en breng dit in kaart. Zo voorkom je dat je appels met peren gaat vergelijken.
- Controleer bij oplevering altijd of er aan de verwachting is voldaan. Laat dit eventueel controleren door een externe partij.
- Houd ook de wettelijke verplichtingen in de gaten. Denk hierbij aan liftkeuringen, keuringen van blusmiddelen e.d. Als gebouweigenaar ben je hiervoor verantwoordelijk en aansprakelijk, dus regel dit soort zaken goed.

DMJOP en EPA

Waarom zou je niet gelijk onderzoeken of je de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden kunt combineren met duurzame en energiezuinige oplossingen? Het complex is dan niet alleen goed onderhouden, maar blijft ook langer goed onderhouden. Zo'n duurzame variant noemen we een DMJOP. En daar speelt een Energiebesparingsadvies (EPA) een belangrijke rol. Dat laat namelijk zien wat de energieprestatie van het gebouw op dat moment is en geeft helder advies over hoe het nog beter kan. Een EPA helpt dus om je gebouw energiezuiniger te maken: dan bespaar je geld, draag je bij aan een beter milieu en krijgt het gebouw een gezonder leefklimaat. Let wel op: ook een EPA-keuring mag alleen door gecertificeerde inspecteurs worden uitgevoerd. Er zijn hier ook diverse subsidiemogelijkheden voor. Kijk op www.appartementeneigenaar.nl/subsidie voor meer informatie.

Vaak zal een MJOP opgesteld worden door een externe partij. Maar hoe weet je als VvE nou dat dit ook goed gebeurt?

- Vraag altijd om een inspectie op locatie. Het klinkt gek, maar dit is niet standaard!
- Zorg dat je als VvE weet welke onderdelen er opgenomen worden. Verplicht zijn in ieder geval: dak, gevel, kozijnen, algemenen ruimtes en gemeenschappelijke installaties.
- Vraag de externe partij altijd of ze over de juiste papieren beschikken en of ze die ook kunnen laten zien.
- Wordt de inspectie conform de conditiemeting NEN2767 uitgevoerd? Dit is een objectieve systematiek voor het vaststellen van de onderhoudsstaat van bouwkundige en installatietechnische elementen.
- Kijkt de MJOP verder dan 10 jaar? Vaak wordt er namelijk een termijn van 10 jaar gehanteerd terwijl het kan zijn dat een aantal grote investeringen (denk aan liften, daken enz.) net buiten deze termijn vallen. Dit kan grote gevolgen voor de reservering hebben en kan tot (hoge) onvoorziene kosten leiden terwijl dit niet nodig is.

  • Duurzaamheid en onderhoud... een prima combinatie

    duurzaam

    Er zijn, zoals we al vaker aan bod hebben laten komen, voor VvE's verschillende redenen te bedenken om te verduurzamen. Bijvoorbeeld een beter energielabel, niet meer afhankelijk van energieleveranciers en, wellicht de meest aansprekende, lagere kosten.

  • GlansGarant

    gevel

    U bent bestuurder of lid van een VvE? Dan bespaart GlansGarant u veel tijd, discussies en geld.

  • Planmatig onderhouden

    mjop

    Sinds 1 mei 2008 is iedere Vereniging van Eigenaren wettelijk verplicht een reservefonds te hebben.

  • MJOP: doe er uw voordeel mee!

    mjop

    Het instandhouden van uw appartementencomplex is één van de belangrijkste taken die u als bestuurder van de VvE samen heeft. Een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) helpt u hierbij.

  • Duurzaam onderhoud

    mjop

    Goed voor de portemonnee van elke VvE

0 reacties

Laat hier uw reactie of review achter:


Aanbevolen

top
inloggen
Meld je aan voor een gratis account...
sluiten
Aanmelden met Facebook Aanmelden met Twitter
of meld je aan met je e-mailadres
Heb je al een account?
Inloggen
Inloggen met Facebook Inloggen met Twitter
of log in met je gebruikersnaam