Gebruiksovereenkomst

Het komt regelmatig voor dat eigenaren wijzigingen willen aanbrengen in hun appartementsrecht.

Bijvoorbeeld voor het realiseren van een op-, onder- of aanbouw. In de splitsingsakte staat meestal dat voor dergelijke wijzigingen vooraf goedkeuring van de vergadering van eigenaars nodig is. Als die toestemming wordt verleend, kan de vergadering van eigenaars daar ook voorwaarden aan verbinden, bijvoorbeeld ten aanzien van aansprakelijkheid en onderhoud.

Het is met name verstandig om voorwaarden aan de toestemming te verbinden als de gerealiseerde aanbouw op grond van de splitsingsakte gemeenschappelijk is. Immers, zonder nadere afspraken komen in dat laatste geval de kosten van onderhoud en dergelijke voor rekening van de gezamenlijke eigenaars. Alle eigenaren betalen dan mee aan de aanbouw van een eigenaar en dat wil men het liefst voorkomen.

Afspraken hierover kunnen worden vastgelegd in een zogenaamde gebruiksovereenkomst. Hierin kunnen verschillende onderwerpen worden geregeld. Bijvoorbeeld wie zorgt voor de aanleg, het onderhoud, de vervanging en vernieuwing van de aanbouw en aan welke kwaliteitseisen deze dient te voldoen. Daarnaast kunnen zaken als toezicht, aansprakelijkheid voor schade en verzekering onderwerpen zijn die in de gebruiksovereenkomst worden geregeld. Ook is het verstandig om een zogeheten kettingbeding op te nemen, waarin wordt bepaald dat de afspraken moeten worden bedongen bij een opvolgend appartementseigenaar. Immers, een opvolgend eigenaar is anders niet gehouden aan de gemaakte afspraken tussen de VvE en de vorige eigenaar. Het is gebruikelijk dat de kosten voor het opstellen van een gebruiksovereenkomst worden doorbelast aan de betreffende eigenaar. Het is immers de betreffende eigenaar die de aanbouw wenst en niet de VvE of de gezamenlijke eigenaars. Ook dit is een voorwaarde die de VvE dus kan stellen.

Nu kan het gebeuren dat een eigenaar dit “te veel gedoe” vindt en weigert hieraan mee te werken. Het is niet zo vreemd dat een vergadering van eigenaars dan de gevraagde toestemming weigert. Onlangs was de Rechtbank Amsterdam van oordeel dat het ontbreken van afspraken over – in dat geval - onderhoud op zichzelf al een voldoende grond oplevert om toestemming te weigeren. Het ging om een door de eigenaar zonder (voorafgaande) toestemming gerealiseerd raam in een gemeenschappelijk gevelornament. Zonder nadere afspraken zouden de kosten van onderhoud van het raam met kozijn, die door het ornament aanzienlijk zouden kunnen zijn, voor rekening van de VvE komen. De weigering van de vergadering van eigenaars om achteraf alsnog toestemming te verlenen was volgens de rechtbank bij ontbreken van nadere afspraken dus niet onredelijk. Met andere woorden: als je als vergadering van eigenaars toestemming geeft om een wijziging door te (laten) voeren aan een gemeenschappelijk gedeelte dan is het prima als daar voorafgaand afspraken met de betreffende eigenaar over worden gemaakt. Wil diegene dan niet, dan is niet zo vreemd dat een vergadering van eigenaars toestemming weigert.

Een ander punt wat goed in een gebruiksovereenkomst geregeld kan (en vaak moet) worden, is de situatie waarbij een eigenaar wijzigingen in zijn appartement aanbrengt waardoor de gemeenschappelijke zaken en gedeelten niet meer (goed) bereikbaar zijn voor het uitvoeren van (onderhouds-)werkzaamheden. De vraag is dan wie de extra kosten draagt voor het uitvoeren van die werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Op grond van het splitsingsreglement is een eigenaar gehouden ervoor te zorgen dat de gemeenschappelijke gedeelten goed bereikbaar zijn en blijven.

De Rechtbank Limburg oordeelde onlangs dat de eigenaar van een zolderappartement, die – zonder de vereiste toestemming van de vergadering van eigenaars – dakkapellen, dakramen en gipsplaten ter afwerking in en aan de gemeenschappelijke dakconstructie heeft gerealiseerd, deze op eigen kosten diende te verwijderen, zodat de VvE werkzaamheden aan het gemeenschappelijke dak kon uitvoeren.

De vergadering van eigenaars heeft in dit geval unaniem – inclusief het betreffende lid – besloten tot het uitvoeren van werkzaamheden aan het gemeenschappelijke dak. Deze werkzaamheden dienen vanuit het betreffende zolderappartement plaats te vinden en de gipsplaten van de eigenaar dienden hiervoor te worden verwijderd. De eigenaar wil hier echter niet aan meewerken en vordert dat de VvE de kosten voor het verwijderen en terugplaatsen van de gipsplaten draagt.

De rechter oordeelt dat uit de notulen van de vergadering van eigenaars moet worden afgeleid dat de eigenaar heeft toegezegd voor zijn rekening tot verwijdering en herplaatsing van de gipsplaten over te gaan. Zodoende meent de rechter dat de eigenaar daarom niet kan vorderen dat de kosten hiervan door de VvE moeten worden vergoed. De rechter is van mening dat de eigenaar en de VvE zijn overeengekomen dat de kosten voor rekening van de eigenaar komen.

Om dit soort discussies binnen de VvE te voorkomen, heeft het de voorkeur dergelijke afspraken tussen de VvE en de eigenaar voorafgaand aan de verbouwing overeen te komen. Het is in het belang van de VvE om bij het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden aan deze toestemming en deze voorwaarden vast te leggen in een gebruiksovereenkomst. Ook voor het betreffende lid is dan volstrekt duidelijk welke afspraken er zijn, zodat er geen misverstanden kunnen ontstaan.

Heeft u hier vragen over of wilt u een dergelijke overeenkomst door Rijssenbeek Advocaten op laten stellen, neem dan contact op via www.rijssenbeek.nl.

Marnix J.J. Nijenhof
advocaat