Wetsvoorstel VvE

Wetsvoorstel verbetering Vereniging van Eigenaars

Belangstellenden, onder andere juridisch professionals, beheerders, bestuurders en eigenaars, hebben tot 30 september jl. via een zogeheten internetconsultatie op- en aanmerkingen kunnen plaatsen op het wetsvoorstel en voorstellen kunnen doen tot aanpassing en verbetering.

Vervolgens heeft op 8 oktober jl. op het Ministerie van BZK een overleg plaatsgevonden. Rijssenbeek Advocaten was door het Ministerie uitgenodigd bij dat overleg aanwezig te zijn en haar visie te geven op het wetsvoorstel.

Doel

In de zogeheten Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel is het doel van de wetswijziging omschreven: “Dit wetsvoorstel strekt tot aanpassing van het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek met als doel het functioneren van verenigingen van eigenaars te verbeteren en verduurzaming van gebouwen die in beheer zijn van vve’s te stimuleren.”

Dit is een algemeen omschreven doel en vraagt om nadere uitleg respectievelijk invulling. Anders gezegd: wat wil de minister nu precies in de wet te wijzigen?

Externe financiering VvE’s

Ten eerste moet het aldus de minister voor een VvE beter mogelijk worden om een lening aan te gaan. Onder VvE’s blijkt immers veel vraag te zijn naar mogelijkheden voor externe financiering. Deze financiering kan worden gebruikt om over te gaan tot verduurzaming of om (noodzakelijk) onderhoud te bekostigen.

Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat de belangrijkste reden binnen VvE’s om géén energiebesparende maatregelen te treffen, bestaat uit het gebrek aan financiële middelen. Een door de VvE af te sluiten lening zou dan een oplossing kunnen zijn.

Behalve bij investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen VvE’s ook behoefte hebben aan externe financiering in geval van (onverwacht) onderhoud. Bij noodzakelijk uit te voeren onderhoud moet een VvE op relatief korte termijn kunnen beschikken over de nodige financiële middelen, terwijl niet in alle gevallen alle leden in staat zijn een extra bijdrage voor dat onderhoud op korte termijn te voldoen. Ook dan kan een lening uitkomst bieden.

Op dit moment is het wettelijk zo, dat bij een lening aan een VvE ieder lid van de VvE aansprakelijk is voor de totale schuld die door de lening is ontstaan. De schuld is met andere woorden ondeelbaar. Met de wetswijziging wordt het mogelijk, dat schulden van de VvE als deelbaar worden gezien. Dit maakt het mogelijk dat een lid van de VvE enkel en alleen aansprakelijk is voor zijn aandeel in de schuld en wel op basis van zijn aandeel (breukdeel) in de VvE.

Er verandert daarnaast nog iets. Met de wetswijziging zal bij verkoop van een appartementsrecht het aandeel van de lening automatisch overgaan op de nieuwe eigenaar van dat appartementsrecht. Nu is het - kort gezegd - zo dat de eigenaar ook ná verkoop en levering van het appartementsrecht, als hij dus geen eigenaar meer is, aansprakelijk blijft voor de lening.

Reservefonds

Ten tweede wil de minister de wetgeving met betrekking tot het reservefonds nader inkleuren.

Op dit moment bepaalt de wet (art. 5:126 BW) dat een VvE verplicht is een reservefonds te hebben. Bij introductie van dat wetsartikel in 2005 is geen minimale hoogte van reservering opgenomen. De wetgever ging er op dat moment vanuit dat er voldoende prikkels aanwezig zouden zijn om een goed reservefonds op te bouwen en het voorschrijven van een vast minimum werd op dat moment niet nodig geacht.

De ervaring leert echter dat, ondanks het huidige art. 5:126 BW, landelijk gezien VvE’s onvoldoende reserve opbouwen. De VvE’s die niet voldoende reserveren, hebben in wezen onvoldoende geld in kas om het gebouw goed en voldoende tijdig te onderhouden.

Om voldoende onderhoud te kunnen waarborgen en VvE-leden die wel voldoende willen sparen te ondersteunen, acht de minister het nu wenselijk en noodzakelijk dat een ondergrens aan de jaarlijkse afdracht in het reservefonds (ook wel genoemd: “dotatie”) wettelijk wordt verplicht.

De minister onderkent daarbij echter ook dat het onderhoud per appartementengebouw kan verschillen, zodat het van belang is dat VvE’s de keuze hebben om te reserveren (1) op basis van een algemeen verplicht percentage van 0,5 % van de herbouwwaarde die als grondslag dient voor de opstalverzekering of (2) op basis van een specifiek voor dat appartementengebouw opgesteld Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP).

Internetconsultatie

Tot zover op hoofdlijnen de voorgenomen wetswijziging.

Zoals gezegd heeft naar aanleiding van het wetsvoorstel een internconsultatie plaatsgevonden alsmede in vervolg daarop een overleg op het ministerie.

Het gaat te ver om puntsgewijs alle op- en aanmerkingen uit de internetconsultatie hier te bespreken. Enkele wezenlijke punten willen we echter wel benoemen.

In het wetsvoorstel is de mogelijkheid van het aangaan van een lening samengevat beperkt tot verbetering van de energieprestatie van het gebouw en (onvoorziene) onderhoudskosten. Een VvE kan echter ook voor verbetering, verfraaiing en modernisering, alsmede toevoeging van bijv. een nieuwe installatie een geldlening willen afsluiten. Geldleningen zouden op zich ook betrekking kunnen hebben op het door de VvE verwerven van een onroerende zaak (bijv. een naastgelegen perceel grond). De mogelijkheid tot het aangaan van een geldlening enkel voor –samengevat - verbetering van energieprestatie van het gebouw en (onvoorziene) onderhoudskosten, lijkt dan ook té beperkt. De praktijk vraagt om meer mogelijkheden.

Daarnaast is de stemverhouding onderwerp van discussie. In het wetsvoorstel wordt uitgegaan van gewone besluitvorming, dat wil zeggen een gewone meerderheid van stemmen in een vergadering waarin geen quorum geldt. Daarmee kunnen enkele eigenaars in een (tweede) vergadering, waarin geen quorum geldt, een besluit tot het aangaan van geldlening nemen. Een besluit tot het aangaan van een geldlening kan wezenlijke (financiële) consequenties hebben. Er wordt dan ook – naar onze mening terecht- betoogd dat aan een dergelijk besluit zwaardere eisen moeten worden gesteld. Met andere woorden: het besluit tot het aangaan van een geldlening zou enkel met versterkte meerderheid van stemmen (bijv. 2/3-2/3) moeten kunnen worden genomen.

Voor wat betreft de jaarlijkse reservering van 0,5% van de herbouwwaarde wijzen we op hetgeen de minister bij de wetswijziging van 2005 overwoog:

“dat de frequentie en de aard van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden van complex tot complex zullen verschillen, afhankelijk van bijvoorbeeld de ouderdom van het complex en de mate van onderhoudsgevoeligheid van de bij de bouw daarvan gebruikte materialen”.

Hetgeen de minister in 2005 overwoog heeft naar onze mening nog steeds geldigheid. De jaarlijkse reservering van 0,5% van de herbouwwaarde heeft tot gevolg, dat ieder jaar tenminste een zelfde bedrag in het reservefonds moet worden gestort. De kritiek is dat met een vast percentage van 0,5% van de herbouwwaarde onvoldoende rekening wordt gehouden met de (wezenlijke) verschillen tussen appartementengebouwen. Denk bijvoorbeeld aan het verschil tussen oudbouw en “milieu-proof”’nieuwbouw, maar ook aan het verschil tussen hoofd-en ondersplitsingen, waarbij in veel gevallen het onderhoud in de ondersplitsingen is ondergebracht en dus in de hoofd-VvE minder hoeft te worden gereserveerd. Het tegenovergestelde kan gelden voor multifunctionele gebouwen, winkelcentra, kantoorcomplexen en allerlei combinaties daarvan. Daarvoor geldt dat een storting van 0,5% van de herbouwwaarde wellicht bij lange na niet spoort met de hoogte van de werkelijke gemeenschappelijke kosten.

Los van het percentage is ook de verwijzing naar de herbouwwaarde onderwerp van discussie. Voor wat betreft de herbouwaarde vinden niet altijd hertaxaties plaats, waarmee de herbouwwaarde dus enkele tientallen jaren oud kan zijn (hooguit geïndexeerd). Een koppeling met een (te) oude herbouwwaarde is weinig realistisch te noemen.

Daarnaast wordt in het wetsontwerp de “opstalverzekering” niet gedefinieerd. Dat is ook lastig omdat onder een opstalverzekering door verzekeraars steeds wisselende zaken worden ondergebracht. Zo worden opstalverzekeringen met een beperkte dekking en met een uitgebreide dekking aangeboden. Met en zonder dekking van het zogenaamde eigenaarsbelang etc. En volgens de rechtspraak is een VvE niet verplicht een verzekering af te sluiten die meer omvat dan de herbouwwaarde van de opstal, zoals die er ten tijde van de oplevering uitzag. De term opstalverzekering zal dus leiden tot discussie. Nadere invulling van dat begrip lijkt dus vereist.

Nieuw model-splitsingsreglement

Naast voormelde wetswijziging is een projectgroep van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) op dit moment bezig met het opstellen van een nieuw model-splitsingsreglement. Het meest recente modelreglement is van 2006.

Het voornemen van de projectgroep van de KNB is, dat het nieuwe reglement in het voorjaar van 2016 wordt gepresenteerd. Voor wat betreft het nieuwe splitsingsreglement zal aansluiting worden gezocht op voormelde wetswijzigingen, dat wil zeggen regels voor het aantrekken van financiering voor groot onderhoud en verduurzaming, verplichte vulling van het reservefonds en in het verlengde daarvan normen voor het MJOP.

Daarnaast is het de bedoeling van de projectgroep van de KNB om in het reglement het systeem zodanig te wijzigen, dat beter dan voorheen duidelijk is, dat het exclusieve gebruik van een privégedeelte of het gezamenlijke gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten geheel los staat van de vraag voor wiens rekening de kosten van onderhoud etc. van (de delen van) het gebouw zijn. Daarom zullen de zogenaamde gebruiks- en kostenbepalingen beter worden gegroepeerd. Inhoudelijk zullen voorts regels worden ingevoerd, uitgebreid of gewijzigd, die bijvoorbeeld betrekking hebben op ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten aan een eigenaar, op de vraag welke kosten de individuele eigenaar moet dragen, op de vraag welke gebruiksbeperkingen een privégedeelte kent, op de ontzegging van het gebruik, op splitsing van de exploitatierekening ten behoeve van verhurende eigenaars, op de vraag voor welke besluiten een versterkte meerderheid van stemmen noodzakelijk is.

Het in 2016 te verschijnen model-splitsingsreglement vervangt niet de oude model-splitsingsreglementen. Met andere woorden: als in de akte van splitsing wordt verwezen naar een van de oudere model-splitsingsreglementen (1973, 1983, 1992, 2006) blijft dát model-splitsingsreglement ook na het verschijnen van het nieuwe model-splitsingsreglement voor die VvE van toepassing.

Conclusie

Op het gebied van wet- en regelgeving wordt 2016 voor eenieder die met VvE’s te maken heeft, een zeer interessant jaar. Rijssenbeek Advocaten zal u van de ontwikkelingen op de hoogte blijven houden.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Marnix Nijenhof of mr. Hubert Braakhuis, beiden werkzaam bij Rijssenbeek Advocaten.