Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

Vergaderen en stemmen

01 februari 2018
Vergaderen en stemmen in hoofd- en ondersplitsingen: hoe zat dat ook alweer?
LEES VERDER

Bij grote appartementencomplexen wordt vaak gebruikgemaakt van hoofd- en ondersplitsingen, bijvoorbeeld uit bedrijfsruimten, woningen en een parkeerkelder. Hoe gaat het dan met de stemverhouding in de hoofdsplitsing? Om deze complexe materie te verduidelijken, een voorbeeld waarbij er sprake is van een hoofd-VvE en drie ondersplitsingen.

De Wet

Eerst terug naar de wet. Per 1 mei 2005 is in artikel 5:127 lid 3 BW geregeld, dat niet meer alle eigenaren van de ondersplitsingen tijdens de Vergadering van Eigenaars van de hoofdsplitsing in die vergadering het woord kunnen voeren en ook niet kunnen stemmen. De besturen van de ondersplitsingen voeren namens hen het woord en brengen de stemmen uit. Wèl mogen de eigenaren van de ondersplitsingen aanwezig zijn. Deze bepaling gaf meer duidelijkheid dan voorafgaand aan de invoering het geval was.

De praktijk

Toch blijft in de praktijk veel onduidelijkheid bestaan over de vraag, op welke wijze de stemmen van de ondersplitsingen in de hoofdsplitsing moeten worden uitgebracht. In het voorbeeld van de drie ondersplitsingen hebben de bedrijfsruimten 2 stemmen in de hoofdsplitsing, de woningen 4 stemmen en de parkeerkelder 1 stem; in totaal zijn er dus 7 stemmen in de hoofdsplitsing. Brengt de ondersplitsing woningen vervolgens 4 stemmen vóór of tegen uit of bijvoorbeeld 70% van haar stemmen tegen en 30% vóór, indien 70% van de leden van de ondersplitsing tegen en 30% vóór zijn?
In de praktijk maakt dit voor de uitkomst van de stemming flink wat uit: als in de hoofdsplitsing de bedrijfsruimten en de parkeerkelder beiden vóór stemmen, zijn er dus 3 vóórstemmers. Als vervolgens de ondersplitsing woningen 4 stemmen tegen uitbrengt, is het voorstel verworpen. Maar als de ondersplitsing woningen vóór-stemmen, dat wil zeggen 30/100-gedeelte van haar 4 stemmen laat meewegen in de hoofdsplitsing, is het voorstel aangenomen.

De Modelreglementen

De oplossing is moeilijk. In het Modelreglement 1973 is slechts geregeld, dat de eigenaren stemgerechtigd zijn. Het Modelreglement 1983 voegt daaraan toe, dat het totaal aantal stemmen en het aantal stemmen, dat ieder van de eigenaren kan uitbrengen, in de akte van splitsing worden bepaald. Deze oudere modelreglementen wordt dus niet over hoofdsplitsing en ondersplitsingen gesproken. Modelreglement 1992 doet dat wel, namelijk in Artikel 34 lid 3. Daarin staat:
“In geval van ondersplitsing zal het stemrecht dat een in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht toekomt, worden uitgebracht op de wijze en in de verhouding zoals bij de ondersplitsing is bepaald, met dien verstande dat de onderlinge verhouding tussen het stemrecht verbonden aan het ondergesplitste appartementsrecht en de andere appartementsrechten niet wordt gewijzigd.”

Even verderop wordt bepaald:

“dat stemmen voor het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht niet eensluidend behoeven te worden uitgebracht.”
In de meeste akten van ondersplitsing is geen verdere uitwerking van dit artikel 34 lid 3 te vinden. In jurisprudentie zag je in het verleden vaak dat kantonrechters van oordeel waren dat dit artikel 34 lid zodanig moest worden uitgelegd, dat de stemverhouding van de ondersplitsingen naar evenredigheid moest doorklinken in de hoofdsplitsing. In het voorbeeld, zou dat dus betekenen, dat 30/100-gedeelte van de 4 stemmen van de ondersplitsing woningen bij de stemmen van de bedrijfsruimten en de parkeerkelder moeten worden opgeteld. Dat betekent dat het voorstel in de hoofdsplitsing als aangenomen moet worden beschouwd.
Het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 7 april 2005 maakt een einde aan deze onduidelijkheid. Ook komt een einde aan deze uitleg van artikel 34 lid 3. Het gerechtshof overwoog, dat de ondersplitsingen het recht en de mogelijkheid hebben om in hun eigen akten van splitsing te bepalen op welke wijze en in welke verhouding het stemrecht in de hoofdsplitsing zal worden uitgeoefend.

Evenredige vertegenwoordiging of districtenstelsel

De akte van ondersplitsing kan dus inhouden, dat verhoudingsgewijs zal worden gestemd. Dit wordt het stelsel van evenredige vertegenwoordiging genoemd. Een andere mogelijkheid is dat de meerderheid in de ondersplitsing bepaalt, hoe alle aan het ondergesplitste appartementsrecht toekomende stemmen worden uitgebracht. Dit wordt het districtenstelsel genoemd. Het gerechtshof overwoog verder, dat in de verdere bepalingen van artikel 34 niets meer of anders wordt geregeld dan dat ten behoeve van de hoofdsplitsing regels worden gegeven, die er voor moeten zorgen, dat de stemverhouding in de hoofdsplitsing niet wordt gewijzigd en ook, dat, als uitvloeisel van de aan de ondersplitsing geboden mogelijkheid om naar evenredigheid te stemmen, mogelijk wordt gemaakt dat aan een in de hoofdsplitsing betrokken appartementsrecht toekomende stemmen niet eensluidend worden uitgebracht.
Welnu: zoals gezegd bepalen de meeste akten van ondersplitsing niets over het stemrecht in de hoofdsplitsing en maken die akten van ondersplitsing dus geen gebruik van de mogelijkheid om te bepalen, dat in de hoofdsplitsing op grond van evenredigheid moet worden gestemd. In die gevallen moet volgens het gerechtshof worden teruggevallen op artikel 37 van het Modelreglement. Dit artikel bepaalt dat alle besluiten met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen zullen worden genomen. In ons voorbeeld betekent dat dus, dat de meerderheid van de ondersplitsing woningen bepaalt, hoe het bestuur van de ondersplitsing in de hoofdsplitsing moet stemmen; indien de meerderheid dus tegen is, zal het bestuur van die ondersplitsing dus 4 stemmen tegen in de hoofdsplitsing moeten uitbrengen. Het voorstel is dan verworpen. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat bij vanaf 2006 er twee Modelreglementen zijn, namelijk Modelreglement 2006 én een daarop aansluitend Modelreglement 2006 voor ondersplitsingen.

Al met al moet worden geconcludeerd, dat het hierboven omschreven evenredigheidsbeginsel bij de stemverhouding in de hoofdsplitsing van de baan is, tenzij in de akte van ondersplitsing dat evenredigheidsbeginsel met zoveel woorden is vastgelegd. Indien dat niet het geval is, is dus het districtenstelsel van toepassing.
mr. Marnix J.J. Nijenhof, advocaat-partner Rijssenbeek Advocaten (www.rijssenbeek.nl)

Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen

Bekijk ook

Reacties

LOG IN OM EEN REACTIE TE PLAATSEN
Erik-Murman 3 jaar geleden

Interieur renovatie!de overlast aan banden leggen in een regelement, is dat mogelijk

Erik-Murman 3 jaar geleden

Interieur renovatie!de overlast aan banden leggen in een regelement, is dat mogelijk

Rijssenbeek Advocaten
Professional
Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen

ZOEKSUGGESTIES