Brandveiligheid in VvE's: wat de nieuwe BBL-wetgeving betekent voor uw complex

Wat is er veranderd?

Met de invoering van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) zijn de regels rond brandveiligheid in woongebouwen aangescherpt. Algemene ruimtes zoals hallen, galerijen, gangen, portieken en trappenhuizen zijn vluchtroutes – en die moeten te allen tijde vrij blijven van obstakels. Geen fietsen tegen de muur, geen kinderwagens onder de trap, geen schoenenrekken bij de voordeur en geen plantenbakken op de galerij. Dat klinkt streng, maar de logica is simpel: bij brand moet iedereen binnen enkele minuten veilig naar buiten kunnen, ook met dichte rook en in paniek. Een fiets in de hal die normaal niet stoort, kan dan het verschil maken tussen wel of niet ontkomen.

De handhaving op deze regels is de afgelopen jaren flink opgevoerd. Gemeenten en brandweer komen vaker langs voor inspecties, en verzekeraars controleren bij iedere claim of de VvE haar zorgplicht is nagekomen.

Twee kanten van het financiële risico

Bij overtredingen lopen VvE's risico's van twee kanten. Aan de ene kant staan boetes vanuit de gemeente, die fors kunnen oplopen wanneer overtredingen herhaaldelijk worden geconstateerd of na waarschuwingen niet worden opgelost. 

Aan de andere kant is er het risico bij de verzekeraar. Bij een brand of incident in een complex waar de algemene ruimtes vol stonden, kan een verzekeraar besluiten de claim niet of slechts gedeeltelijk uit te keren. Dan valt de VvE terug op eigen middelen voor schadeherstel, terwijl de schade bij een gemiddelde brand al snel in de tonnen loopt. Beide risico's op zichzelf zijn al groot genoeg; samen vormen ze een serieuze financiële dreiging die elk VvE-bestuur tot actie zou moeten aanzetten. Bij MAS Zone3 helpen we VvE's en beheerders om deze risico's beheersbaar te maken en begeleiden wij ze in dit proces.

Naleving is een samenspel

Wat wij in de praktijk zien, is dat besturen en beheerders vaak niet helemaal scherp hebben wie welke rol speelt in dit proces. Dat is begrijpelijk – het is geen alledaagse materie en de verantwoordelijkheden lopen makkelijk door elkaar. Wij hebben inmiddels door de jaren heen geleerd hoe de keten in elkaar zit, en waarom samenwerking essentieel is.

De huismeester is op locatie de oren en ogen: hij signaleert tijdens zijn rondes wat er misgaat, spreekt bewoners direct aan en helpt mee zoeken naar alternatieven – kan de fiets in de berging, kan de kinderwagen ingeklapt mee naar binnen? Hij houdt ook bij wie herhaaldelijk de regels overtreedt, zodat er een dossier ligt voor vervolgstappen.

Wat een huismeester echter níet zomaar kan en mag, is op eigen houtje persoonlijke eigendommen verwijderen. Dat zijn spullen van bewoners, en daar draagt het bestuur de juridische verantwoordelijkheid over – niet de huismeester. Zonder expliciet akkoord van het bestuur, per item, ontstaat aansprakelijkheidsrisico voor onterechte verwijdering of schade. Wij zien soms dat besturen de verantwoordelijkheid voor naleving volledig bij de huismeester proberen te leggen, met de gedachte "los het maar op". Dat werkt niet, en het past juridisch ook niet bij de rolverdeling.

Het VvE-bestuur of de beheerder zit dus aan zet wanneer informeel aanspreken niet werkt. Het bestuur stuurt formele brieven naar bewoners die geen gehoor geven, stellen termijnen en geven expliciet akkoord voor verwijdering wanneer die termijn verstreken is. Bij een gemengd complex met huurders speelt ook de woningcorporatie een rol: zij dienen de communicatie op te pakken met de huurders. Geen van deze schakels werkt op zichzelf. Een huismeester zonder rugdekking van het bestuur loopt vast op recidivisten. Een bestuur zonder huismeester mist het zicht op wat er dagelijks gebeurt. Pas wanneer iedereen zijn rol pakt en respecteert, ontstaat er daadwerkelijk een veilig complex.

Zicht op uiteindelijke naleving

Een onderdeel dat vaak vergeten wordt, is de laatste stap: het daadwerkelijk afvoeren van spullen die ondanks waarschuwingen blijven staan. Een brief sturen is één ding, maar als er na de gestelde termijn niets is veranderd, moeten er ook echt spullen worden verwijderd. Anders verliest de hele aanpak zijn geloofwaardigheid en zien bewoners dat de regels in de praktijk vrijblijvend zijn. Dit is een vervelende klus die veel besturen voor zich uitschuiven, juist omdat het confrontaties oplevert. MAS Zone3 kan ook deze sluitende stap voor haar rekening nemen: van signaleren en aanspreken tot het daadwerkelijk afvoeren van spullen, telkens conform de afspraken die met het bestuur zijn gemaakt.

Brandveiligheid is geen administratieve kwestie

De BBL-wetgeving heeft brandveiligheid omgevormd van vrijblijvend advies naar een harde verplichting met financiële consequenties. Voor VvE's betekent dat: niet langer reageren bij incidenten, maar continu sturen op naleving. Dat lukt alleen als huismeester, bestuur en eventueel corporatie samen optrekken, mét respect voor ieders rol en grenzen – en als er een sluitende laatste stap is voor wie écht niet meewerkt.