Gladde galerij of buitentrap in de winter: wat een VvE nu kan regelen

Zodra de bladeren vallen en de nachten vochtig worden, verandert de route naar de voordeur. De galerij is 's ochtends nat, op de buitentrap ligt blad en de hellingbaan naar de bergingen voelt anders aan dan in de zomer. Voor een VvE is dat het moment om even stil te staan bij de gemeenschappelijke delen. Niet omdat er iets mis is, maar omdat de winter de zwakke plekken vanzelf laat zien.

In dit artikel leest u waar het meestal glad wordt, wat dat betekent voor het bestuur, welke ronde u zelf kunt lopen en welke oplossingen er zijn, met wat ze kosten en hoe lang ze meegaan.

Waar het glad wordt

In bijna elk complex zijn het dezelfde plekken:

• Galerijen, vooral met houten vlonderplanken of gladde tegels. Hout neemt vocht op en blijft in de schaduw lang nat.
• Buitentrappen naar de galerij of de entree. De eerste en de laatste tree zijn vaak het lastigst, omdat ze op de overgang liggen naar een andere vloer.
• Hellingbanen naar de bergingen of de parkeergarage. Beton dat in de zomer prima voldoet, wordt bij regen en rijp een stuk gladder.
• De entree, waar regenwater van schoenen en paraplu's op de vloer terechtkomt.

De oorzaak is meestal niet ijs, maar vocht. Nat hout, natte tegels, platgelopen blad en groene aanslag zorgen in de herfst en winter voor de meeste glijpartijen. IJzel en sneeuw komen daar op een paar dagen per jaar bij.

Wie verantwoordelijk is

Galerijen, trappenhuizen, buitentrappen en hellingbanen zijn in de meeste complexen gemeenschappelijke delen. Het beheer en onderhoud daarvan ligt bij de VvE. Het bestuur hoeft daarbij niet elk risico uit te sluiten, maar wordt wel geacht te weten wat er speelt en daar redelijk op te reageren. Komen er klachten of meldingen binnen over een gladde trap of galerij, dan is het verstandig die vast te leggen en te laten zien wat ermee gedaan is.

Wilt u weten hoe dat voor uw complex uitpakt, bijvoorbeeld rond de aansprakelijkheidsverzekering van de VvE, vraag het dan na bij uw beheerder of verzekeraar. Dit artikel gaat over de praktische kant.

Een ronde die u zelf kunt lopen

U heeft geen specialist nodig om te zien waar het knelt. Loop met twee bestuursleden de routes die bewoners dagelijks nemen, en doe dat bij voorkeur na zonsondergang en na een regenbui. Let op deze vijf punten:

1. Verlichting. Brandt er licht bij elke trap en op de hele galerij, en gaat het op tijd aan? Een bewegingsmelder of schemerschakelaar kost weinig en helpt veel.
2. De randen van de treden. Ziet u in het donker waar de ene tree ophoudt en de volgende begint? Zeker bij een trap waar alle treden dezelfde kleur hebben, is dat lastig.
3. De eerste en de laatste tree. Is de overgang naar de vloer ervoor en erna duidelijk te zien en te voelen?
4. Water. Waar blijft na een bui water staan? Een plas op een galerij wijst vaak op een afvoer die verstopt zit of een vloer die niet goed afloopt.
5. Aanslag. Waar ziet u groen op hout, tegels of beton? Dat zit meestal op plekken waar weinig zon komt.

Schrijf de plekken op, met een foto erbij. Dan heeft het bestuur een lijst om over te beslissen en een vastlegging van wat er gezien is.

De keuzes op een rij

Niet elke gladde plek vraagt om een ingreep. Hieronder de gangbare oplossingen, met wat ze kosten, hoe lang ze meegaan en hoeveel onderhoud ze vragen.

Strooien. Goedkoop en snel, maar alleen bedoeld voor ijs en sneeuw. Tegen nat hout, blad of groene aanslag doet strooizout niets. Zout tast bovendien beton, voegen en hout aan als het vaak gebeurt. Strooien is dus een aanvulling voor de paar dagen met vorst, geen oplossing voor de rest van het seizoen. Spreek wel af wie het doet en waar de strooibak staat.

Reinigen. Is groene aanslag de oorzaak, dan helpt een goede reiniging direct. Een of twee keer per jaar, meestal in het voorjaar en in de herfst. De kosten zijn laag, maar het effect is tijdelijk: de aanslag komt terug, vooral in de schaduw. Voor een galerij die alleen bij aanslag glad is, kan reinigen genoeg zijn.

Een antislipbehandeling op beton. Voor betonnen hellingbanen en vloeren bestaat een behandeling die het oppervlak stroever maakt. Het uiterlijk verandert weinig, maar de behandeling slijt op plekken waar veel wordt gelopen. Reken op een levensduur van rond een jaar en daarna opnieuw behandelen.

Antislipstrips. Voor houten galerijen, vlonders en buitentrappen zijn strips met een ruw korreloppervlak de meest duurzame oplossing. Ze worden op het bestaande hout geschroefd, de vloer hoeft er niet uit. Een strip van een meter kost aan materiaal rond de elf euro inclusief btw; voor montage rekent u per project. Ze gaan jaren mee en vragen weinig onderhoud: het hout ertussen blijft gewoon schoon te houden.

Traptreden op de bestaande trap. Is een stalen of betonnen trap glad of versleten, dan kan er een antislip traptrede overheen worden gelijmd, met een opvallende neus in geel of een andere contrastkleur. Dat geeft grip en maakt de rand van elke tree goed zichtbaar, zonder breekwerk. Per trede kost het materiaal tussen de zeventig en honderdvijftig euro, afhankelijk van de diepte.

Platen op een helling. Voor een steile hellingbaan bestaan antislip platen die op het beton worden verlijmd. Handig als er niet geboord mag worden, bijvoorbeeld door verwarming in de vloer.

Voor een overzicht van wat er buiten mogelijk is, per ondergrond, kunt u kijken bij antislip voor galerijen en buitentrappen.

In het MJOP en de ALV

Een gladde galerij is zelden een spoedgeval, maar wel iets dat jaarlijks terugkomt. Daarom hoort het thuis in het meerjarenonderhoudsplan:

• Zet de terugkerende posten erin, zoals reinigen en het vernieuwen van een behandeling, met een vast moment in het jaar.
• Neem een eenmalige ingreep op als die er aankomt, bijvoorbeeld strips op de galerij of traptreden op de buitentrap, met een richtprijs.
• Koppel het aan ander onderhoud. Wordt de galerij toch geschilderd of de trap toch gerepareerd, combineer het dan. Dat scheelt een steiger en een dag overlast.

Of het bestuur zelf mag beslissen of de ALV nodig is, hangt af van het splitsingsreglement en de afspraken in uw VvE. Kleine uitgaven voor dagelijks onderhoud vallen meestal onder het bestuur. Een grotere investering die niet in het MJOP staat, legt u doorgaans voor aan de vergadering. Twijfelt u, kijk dan in het reglement of vraag het na bij uw beheerder. Een lijst met foto's uit de ronde hierboven maakt het gesprek in de ALV een stuk makkelijker.

Uit de praktijk

Houten galerij en trappen in Dordrecht. Bij een VvE in Dordrecht werden de houten planken van de galerij en de trappen bij regen glad, en bewoners meldden dat bij het bestuur. Er zijn strips aangebracht, precies in het midden van elke plank en in één rechte lijn over de hele galerij. De constructie bleef zoals hij was en de kleur van de strips werd afgestemd op het complex. U leest het hele verloop in het project van de VvE in Dordrecht.

Steile helling in Vorden. Bij een VvE in Vorden ging het om een steil wandelpad van glad beton naar de garage. Onder de oprit zat verwarming, dus boren was geen optie. Daar zijn antislip platen verlijmd met een buitenkit, en een dag later kon het pad weer gewoon gebruikt worden.

"We zoeken altijd naar een oplossing die écht past bij de situatie. In Vorden konden we niet schroeven door de vloerverwarming, dus kozen we voor verlijmen met extra aandacht voor drukverdeling. Zo blijft het veilig, netjes en duurzaam." Marciano Simonis, De Antislip Expert

Kort samengevat

• Glad in de winter komt meestal door vocht, blad en aanslag, en maar af en toe door ijs.
• Loop deze maand een ronde in het donker en na regen, en leg vast wat u ziet.
• Begin met de eenvoudige stappen: licht, reinigen, en een strooiafspraak voor de vorstdagen.
• Blijft een plek glad, kies dan een oplossing die bij de ondergrond past en zet hem in het MJOP.

Marciano Simonis is uitvoerend specialist bij De Antislip Expert en werkt al twintig jaar aan gladde trappen, galerijen, vlonders en bruggen, voor particulieren, VvE's en bedrijven.

‎