Schade aan gemeenschappelijke delen

Het komt regelmatig voor dat binnen een vereniging van eigenaars een geschil ontstaat over voor wiens rekening schade aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken komt. Het vertrekpunt in alle splitsingsreglementen is dat de vereniging het onderhoud en herstel regelt van de gemeenschappelijke zaken. Maar hoe zit dat nu als de vorige eigenaar schade heeft veroorzaakt aan die gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken? Wie betaalt dan de rekening? Komt die schade dan voor rekening van de opvolgend eigenaar, de VvE of is de rechtsvoorganger nog aan te spreken?

De modelreglementen

In de modelreglementen staat dat de eigenaar en gebruiker rechtstreeks aansprakelijk zijn voor schade als gevolg van hun eigen handelen en voor door henzelf veroorzaakte hinder, alsmede voor schade en hinder die door hun huisgenoten en personeel zijn veroorzaakt. Dit laatste uiteraard voor zover die schade aan hem of zijn huisgenoten of personeel kan worden toegerekend. Dat volgt uit artikel 12 MR1973, artikel 19 MR1983, artikel 16 MR1992 en artikel 3 MR2006/MR2017. Deze aansprakelijkheid is gebaseerd op een handeling of gedraging van de eigenaar. De bepaling mist echter haar werking als de huidige eigenaar de verandering niet heeft aangebracht, maar de vorige eigenaar.

Aansprakelijkheid huidig eigenaar

Vanaf de overdracht van het appartementsrecht aan een nieuwe eigenaar, komt het appartementsrecht voor diens rekening en risico. Dat betekent dat de huidige eigenaar de aansprakelijkheid van de vorige eigenaar overneemt, maar dat betekent niet dat hij ook aansprakelijk is voor onrechtmatige gedragingen van die vorige eigenaar. Dan bestaat nog de regeling van artikel 6:174 BW op grond waarvan een eigenaar aansprakelijk kan worden gehouden voor schade aan het pand. Echter, die risicoaansprakelijkheid ziet op schade als gevolg van een gebrekkige opstal. Doorgaans valt het aanbrengen van veranderingen of een verbouwing niet te kwalificeren als een opstal.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat de kosten van de herstelwerkzaamheden in eerste instantie voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars. Voor de VvE rest dan de mogelijkheid om de veroorzaker van de schade aan te spreken.

Aansprakelijkheid voormalig eigenaar

De voormalig eigenaar kan niet meer worden aangesproken op basis van voornoemde bepalingen uit de akte van splitsing, omdat de voormalig eigenaar simpelweg geen lid (meer) is van de VvE. Wel kan hij mogelijk worden aangesproken op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). De VvE dient dan met bewijs aannemelijk te maken, dat de oorzaak van de schade is te wijten aan zijn onrechtmatig handelen.

Rechtspraak

In 2013 heeft de rechtbank Amsterdam een interessante uitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2013:6687) gedaan over dit onderwerp. Hoewel de uitspraak al wat ouder is, is de materie nog erg actueel in de VvE-praktijk van vandaag. Wat was hier precies aan de hand?

Het gaat om een gebouw dat is gesplitst in vier appartementsrechten. Het appartementsrecht op de begane grond wordt verhuurd als café. Boven het café bevindt zich een woning. De eigenaar van de woning constateert op enig moment scheuren in de muur en verzakkingen in de vloer. Er wordt onderzoek gedaan door een ingenieursbureau. De uitkomst is dat de voormalig eigenaar van het café een draagmuur heeft gesloopt, maar niet heeft vervangen voor een staalconstructie. Dit is de reden dat nu ernstige gebreken zijn ontstaan aan de gemeenschappelijke (bouw-)constructie van de VvE. De huidige eigenaar gaat over tot herstel van de gebreken. De vraag die centraal staat in deze kwestie is wie nu aansprakelijk is voor de herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.

De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van aansprakelijkheid op grond van de akte van splitsing, aangezien de huidige eigenaar niet degene is die de schade heeft veroorzaakt. Tevens oordeelt de rechtbank dat de huidige eigenaar niet de aansprakelijkheid voor de onrechtmatige gedragingen van de voormalig eigenaar heeft overgenomen, omdat hij nu eigenaar is van het appartement. De huidige eigenaar kan ook niet aansprakelijk worden gesteld op grond van artikel 6:174 BW omdat de verbouwing geen opstal is. De rechtbank oordeelt dan ook dat de kosten voor de herstelwerkzaamheden voor rekening komen van de VvE en dus uiteindelijk voor de gezamenlijke eigenaars.

Conclusie

Bij schade aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE kan op grond van de akte van splitsing diegene aansprakelijk worden gesteld die de schade heeft veroorzaakt. Daarnaast is het in sommige gevallen mogelijk om huisgenoten of personeel van de eigenaar aansprakelijk te stellen indien zij schade hebben veroorzaakt aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken van de VvE. Indien de eigenaar die de schade heeft veroorzaakt inmiddels geen eigenaar meer is van een appartement binnen de VvE heeft niet tot gevolg dat de opvolgend eigenaar aansprakelijk is voor de onrechtmatige gedragingen van de voormalig eigenaar. Omdat een voormalig eigenaar niet (meer) gebonden is aan de akte van splitsing, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade op grond van de onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). De VvE dient dan wel met bewijs aannemelijk te maken dat de schade aan de gemeenschappelijke gedeelten aan de voormalig eigenaar is toe te rekenen.

De appartementseigenaar die wil verbouwen doet er dan ook goed aan om op voorhand uit te zoeken of er gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken van de VvE worden geraakt bij zijn verbouwing. Als dat zo is, dient de vergadering van eigenaars te beslissen over het verlenen van toestemming voor deze verbouwing. Het is in het belang van de VvE om aan de eventuele toestemming de voorwaarde te verbinden dat de kosten van herstel van eventuele schade aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken voor rekening van de appartementseigenaar komen die de verbouwing uitvoert.

Heeft u vragen over deze materie? Aarzel dan niet om contact op te nemen met Sabine Schultze en Sanne Siebes via www.rijssenbeek.nl of 026 - 443 42 49.