Wat is een VvE en de akte van Splitsing

Kopregel

De VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van het gebouw en voor de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren

Hoe ontstaat een VvE?  
Het burgerlijk wetboek (BW) geeft aan dat een vereniging van eigenaars van rechtswege ontstaat bij de splitsing van een gebouw in appartementsrechten. Dit mits de splitsingsakte mede de akte van oprichting en de statuten van een VvE inhoudt.
In het BW is speciaal voor Verenigingen van Eigenaars een aparte titel onder wetboek 5 opgenomen. Boek 5 titel 9. De bepalingen die daar in staan zijn wettelijke bepalingen en vormen mede de basis van de akte van splitsing.

De akte van splitsing
De akte van splitsing (splitsingsakte) is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. Daarmee heeft de notaris het juridische fundament van de VvE gelegd. Een akte moet worden ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Iedereen heeft dus de mogelijkheid kennis te nemen van de inhoud van de splitsingsakte.

De akte van splitsing bestaat uit de akte van oprichting en de statuten van de VvE

Het is het belangrijkste document als het gaat om de bepaling van de rechten en plichten van de leden en de VvE in hun onderlinge relatie. Het is het Reglement van de VvE. Iedereen die een appartement verwerft, is van rechtswege lid van de VvE en is daarmee automatisch gebonden aan de akte van splitsing.

Externe werking
De akte en het vaak toepasselijke modelreglement hebben een zogeheten ‘externe werking’. Zij binden eenieder die een appartement in de gemeenschap verwerven. Deze akte is een statisch document dat bestemd is om langdurig te gelden, doorgaans zo lang als de splitsing bestaat. Wijziging daarvan is namelijk niet eenvoudig en kostbaar. Vele opvolgende appartementseigenaren zullen dus met de akte te maken krijgen.

Duidelijkheid in regels 
De akte en het reglement strekken dus tot wet voor alle betrokkenen. Het is daarom noodzakelijk dat de regels in de splitsingsakte duidelijk zijn.

Vóór september 1972 werden er door het toenmalig notariaat aan de hand van de wet zelf splitsingsakten opgesteld. Dat waren afgeleiden van de bepalingen in het Burgerlijk wetboek. Dit leidde nogal eens tot onleesbare en niet uit te leggen akten.

Onenigheid, verwarring en onbegrip onder de appartementseigenaars kwam dan ook regelmatig voor. Met name betreffende het noodzakelijke onderhoud. Wat was voor rekening van de VvE en wat niet? Onderhoud aan het gebouw kwam daardoor niet of niet op tijd tot stand.

De modelreglementen 
De roep tot standaardisatie vanuit de doelgroep was er. Uiteindelijk heeft het broederschap der notarissen er voor gezorgd dat de bepalingen vanuit de wet zijn vastgelegd in een modelreglement van splitsing.

Deze bepalingen zijn voor het eerst vastgelegd in het reglement van splitsing in appartementsrechten van september 1972, vastgesteld in februari 1973.

Hierdoor kwam er standaardisatie in de vanaf dat moment op te stellen aktes van splitsing. Zij werden hierdoor beter leesbaar (lees logischer en begrijpelijker).  

Het modelreglement heeft een logische indeling met vaste artikelnummers. Per VvE kan daar indien gewenst bij het opstellen van de akte extra invulling of aanvulling worden gegeven. Ook kan de notaris artikelen weglaten die niet van toepassing zijn op de betreffende VvE. De notaris doet dat op basis van het door de eigenaar van een te splitsen gebouw aangedragen splitsingsplan. In zo’n splitsingsplan worden de appartementsgrenzen en de variabele spelregels voorgesteld.

Raadpleeg dan ook nooit alleen het modelreglement, maar eveneens de splitsingsakte om zeker te zijn welke regels van toepassing zijn.

Want: Een modelreglement is alleen van toepassing wanneer dit expliciet in de splitsingsakte is bepaald.

Welke modelreglementen zijn er?
In de loop van de tijd worden er wijzigingen in de wetboeken doorgevoerd. Indien deze wijzigingen ook betrekking hebben op het appartementsrecht dan moeten deze ook in de reglementen doorgevoerd worden. Ook is er vanuit betrokkenen bij VvE’s altijd de behoefte om meer verduidelijking van de regels. Naar aanleiding daarvan zijn er inmiddels 5 reglementen van splitsing in appartementsrechten.

Modelreglement

1973
1983
1992
2006
2017

Veranderen de regels van een VvE als er een nieuw Modelreglement wordt uitgebracht? 
Het antwoord daarop is nee.

De verwijzing naar het modelreglement is in de akte van splitsing is opgenomen en hoort dus bij de individuele VvE. Daarom blijft het oudere modelreglement voor een VvE van toepassing als een nieuw reglement wordt uitgebracht. Alleen als de eigenaren besluiten de akte van splitsing te wijzigen, kan een verwijzing naar een nieuwer modelreglement in de splitsingsakte worden opgenomen. Daarmee krijgt dat nieuwe modelreglement rechtskracht voor die VvE.

Voorbeeld
Bij oprichting van een VvE is in de akte van splitsing Modelreglement 1983 van toepassing verklaard. Inmiddels is Modelreglement 2006 verschenen. Ondanks dat er een nieuw modelreglement is verschenen, blijft Modelreglement 1983 van toepassing en heeft de VvE verder niets met het Modelreglement 2006 te maken.

Wijzigingen die wel voor iedere VvE van kracht zijn
Wetswijzigingen op het gebied van VvE’s worden soms wel van toepassing verklaard op alle VvE’s. Daarbij maakt het niet uit wat er in de Akte van splitsing staat of welk modelreglement van toepassing is.

De wet is dan bepalend.

Een voorbeeld is de wetswijziging op 1 mei 2005. Deze wijziging hield onder andere in dat per die datum de vereniging van eigenaren (VvE) verplicht was een reservefonds te creëren en in stand te houden (artikel 5:126 lid 1 BW).
Deze verplichting gold direct voor VvE’s die waren opgericht op of na 1 mei 2005. De oudere VvE’s moesten per 1 mei 2008 aan die verplichting voldoen. Nagelaten was om aan te geven hoe groot dat reservefonds diende te zijn.

De meest recente wijziging van de wet die voor alle VvE’s van toepassing is betreft de Wet verbetering functioneren VvE’s. Per 1 januari 2018 is iedere VvE verplicht een wettelijk minimale jaarlijkse reservering aan te houden. Een andere wijziging is dat VvE’s nu ook geldleningen mogen aangaan.

Zijn alle regels nu duidelijk voor elke VvE?
Veel van de regels betreffende de VvE zijn duidelijk en niet voor een andere uitleg vatbaar. Toch kan bij de uitleg van de akte van splitsing wel betekenis worden toegekend aan de context van de akte in relatie tot het doel van de VvE. De VvE is wettelijk rechtspersoon voor het beheer en onderhoud en het gebruik van het complex en de appartementen. Als een bepaalde (taalkundige) uitleg tot een daaraan tegengesteld resultaat leidt, dan kan dat bijdragen aan het oordeel dat een bepaalde regel in de akte anders dient te worden uitgelegd.

Helaas wordt dat vaak pas duidelijk in de rechtszaal. Hoewel een rechtsgang nooit goed is voor partijen, kan jurisprudentie er ook voor zorgen dat er in het algemeen meer duidelijkheid ontstaat over hoe bepaalde regels uitgelegd dienen te worden. Zeker ten aanzien van Aktes waar nog geen modelreglement van toepassing is verklaard. Maar ook daar geldt weer: de context van die bepaalde kwestie.

Vragen?
Mocht u na het lezen van dit stuk nog vragen hebben of graag meer informatie over professioneel beheer van uw eigen VvE, neem dan gerust contact met ons op.

VvE Beheer Den Haag, VvE Beheer Rijswijk, VvE Beheer Wassenaar, VvE Beheer Leiden, VvE Beheer Zoetermeer en omstreken.