Droomhuis in 10 stappen

Stap 2: Kiezen

Als je je wensen op een rijtje hebt en je weet wat je budget is ga je op zoek naar een kavel en naar een architect je jouw wensen vertaalt in een mooi ontwerp.

De voorbereidingsfase

Waar vind je een kavel of een pand?

Als je weet waar je ongeveer wilt wonen en aan welke eisen een kavel moet voldoen kan je gericht opzoek gaan. Onderstaande sites helpen om heel gericht te zoeken. Je kunt selecteren op provincie en op woonplaats, of gewoon een locatie op de kaart opzoeken.
www.bouwkavels.nl, www.kavelgezocht.nl, particulieropdrachtgeverschap.nl/, www.wikaza.nl,
www.nieuwbouw-nederland.nl/zelfbouw

Daarnaast is het raadzaam de site van de betreffende gemeente te raadplegen. Veel gemeentes beschikken over bouwlocaties die door omstandigheden niet meer commercieel ontwikkeld worden. Bovendien willenveel gemeentes zelfbouw stimuleren. Als je een concrete locatie op het oog hebt, kijk dan ook naar de bestemmingsplannen voor deze locatie en de omgeving, bijvoorbeeld op http://www.ruimtelijkeplannen.nl/web-roo/roo/index. Blijft dat mooie uitzicht voorlopig intact? Of staat er een torenflat voor je neus gepland? Bespaar jezelf zoveel mogelijk onaangename verrassingen.

Veel gemeentes geven bouwlocaties af met een kavelpaspoort. Dat is een documentje waarin staat aangegeven wat er wel en niet gebouwd mag worden. Zaken als maximale bouwhoogte, maximaal bouwvolume, rooilijn (afstand vanaf de weg,) maximaal te bebouwen oppervlak, en dergelijke zijn dan duidelijk geregeld. Met een kavelpaspoort weet je precies waar je aan toe bent. Een kavelpaspoort betekent ook dat de omgevingsvergunning is vastgesteld. Je loopt dus niet het risico dat omwonenden bezwaar maken tegen het feit dat er op die locatie gebouwd gaat worden.

Hoe zet ik mijn woonwensen op een rijtje?

Je hebt al nagedacht over je wensenpakket en over de bouwmethodes die je op het eerste gezicht aanspreken. Maak nu een lijstje met al je wensen, maak onderscheid tussen harde eisen en wensen en zet je wensen op volgorde van prioriteit. Dat kan je doen door ze een waardering te geven en te sorteren in Excel, of door bijvoorbeeld gewoon papiertjes te gebruiken en op volgorde te leggen. Voeg daar alle foto’s van ontwerpen en details die je mooi vindt aan toe. Zo kom je tot een programma van wensen waarmee de architect aan de slag kan.

Hoe vind ik de architect die bij me past?

Belangrijk bij de selectie van een architect zijn de speciale eisen die jij stelt. Als je bij voorbeeld ecologisch wilt bouwen zoek je architecten die daar ervaring mee hebben. Als je een voorkeur hebt voor ontwikkelen in samenwerking met een aannemer (bouwteam) in plaats van aanbesteden op basis van een bestek, dan zoek je een architect die daar ervaring mee heeft. Vraag in ieder geval in je vrienden en kennissenkring of iemand goede ervaringen heeft met een architect. Ook bouwstijl en architectuur zijn bepalend voor je keuze. Zijn er huizen in je omgeving die je erg aanspreken? Ook dan is het zinvol om uit te zoeken wie de architect is. Verder vind je architectenbureaus op sites als:
www.architectenweb.nl en www.bna.nl/Vind-Architecten

Het is verstandig drie of vier bureaus te benaderen. Geef ze je programma van wensen en laat ze maar vertellen wat ze voor je kunnen betekenen. Uiteraard vraag je ook om een offerte en de voorwaarden.

Of je nu samen bouwt of individueel, let in ieder geval op onderstaande punten bij het beoordelen van offertes:

• Hoe is het honorarium opgebouwd?
  • een vast bedrag
  • of een percentage van de bouwkosten
  • of een berekening op basis van geraamde uren en een uurtarief
  • Zijn de prijzen vergelijkbaar? Inclusief of exclusief BTW?
  • Zijn er beperkingen/voorwaarden gesteld aan het honorarium?
  • Wat is wel/niet in de prijs inbegrepen? Wat voor meerkosten kan je verwachten?
  • Is het voorstel conform de branchevoorwaarden zoals vastgelegd in de DNR? (zie onder).
  • Is directievoering tijdens de bouw inbegrepen? Zo niet, wat rekent de architect hiervoor?
  • (Toezicht tijdens de uitvoering is normaal gesproken niet inbegrepen. De architect kan hier wel een prijs voor afgeven.)
• Wat voor ervaring heeft het bureau met particuliere opdrachtgevers (niet alleen studies, maar daadwerkelijk gerealiseerde gebouwen) en past dat bij jouw specifieke wensen?
• En last but not least: met wie heb je een klik?

Hoe maak ik goede afspraken met de architect?

Als het goed is heeft de architect tijdens het acquisitiegesprek verteld wat hij voor je kan betekenen en hoe het ontwikkelproces eruit ziet. Zodra hij opdracht heeft kan hij een planning maken voor het ontwikkel- en bouwtraject. Daarbij moet hij uitdrukkelijk rekening houden met de doorlooptijd van vergunningen en bezwaartermijnen.

In een 40 pagina’s tellend document is de rechtsverhouding tussen architect en opdrachtgever vastgelegd. Toets ‘DNR BNA’ in je zoekmachine om dit document of een model overeenkomst te downloaden, of gebruik onderstaande links. Rechtsverhouding_DNR2011NED_3_bev.pdf en  Toelichting_op_DNR2011_juli2013_NED.pdf.

Voorbereiding bij collectief bouwen

Als je met meerdere mensen gezamenlijk een project wilt ontwikkelen is het van belang om de diverse woonwensen en budgeten te inventariseren. Zo kom je tot een gezamenlijk programma van wensen dat input vormt voor de architectenselectie. Een werkgroepje kan de architectenselectie voorbereiden. De werkgroep legt contact met een stuk of tien bureaus en selecteert drie of vier architecten die zich in de ledenvergadering mogen presenteren. Vervolgens kiezen de leden één architect.

Betalingen aan architect en adviseurs

In het contract dat je afsluit met de architect worden ook de betaalmomenten afgesproken. Die betaalmomenten vallen samen met de afronding van fases. Mocht je halverwege het ontwerpproces besluiten te stoppen, dan betaal je tot en met de fase waar de architect aan werkt. Feitelijk bestaat het contract dus uit een groot aantal deelopdrachten.

Op het moment dat er een ontwerp ligt zal de architect een constructeur inschakelen die doorrekent of het ontwerp constructief in orde is, daarnaast zal een gespecialiseerd bedrijf de draagkracht van de bodem onderzoeken. Bouw je op een stevige zandlaag, dan kan de fundering meestal gewoon op het zand gestort worden, bouw je op zachte veengrond, dan zijn lange palen nodig om het huis te funderen. Verder is het inschakelen van een installatie adviseur aan te bevelen. Heb je speciale wensen ten aanzien van duurzaamheid en energiezuinigheid dan kan het lonen om een specialist in te huren die alles weet van dat onderwerp. De architect kan je adviseren bij het kiezen van adviesbureaus en het afsluiten van overeenkomsten. Grotere bureaus hebben zelf allerlei specialisten in huis.

Groepen die collectief bouwen hebben aan het begin van het traject vaak al een CPO adviesbureau ingehuurd. De facturering van dergelijke bureaus werkt ongeveer net zo als bij de architect. Na afronding van een fase betaal je een percentage.

Volgende stap: ontwerpen

Als je een kavel op het oog hebt en een architect die bij je past ben je klaar voor de volgende stap. Bij stap 3 vertel ik wat er komt kijken bij het maken van een ontwerp dat past bij jouw wensen en budget.

Meer weten? Vragen of opmerkingen?

Schrijf een reactie hieronder of stuur een mail naar info@hanvangoeverden.nl