Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

MJOP en dakbedekking

01 februari 2018
Een grote kostenpost in de meerjarenbegroting (MJOB) van de VvE is de dakbedekking. Hoe lang gaat het mee en wanneer moet het vervangen worden?
LEES VERDER

Vervanging dakbedekking

Hoe lang gaat dakbedekking mee en wanneer moet het vervangen worden?

Dit is afhankelijk van een aantal factoren zoals:

- de dakconstructie; platte daken of hellende daken verdeeld in hout, beton of metaal.

- de dakafwerking;

  • waterkering (loodslab, PVC-folie, PE-folie of EPDM-folie)
  • dakbedekking platte daken (bitumen, PVC, EPDM, groendak)
  • dakbedekking hellende daken (staal, aluminium, zink, bitumen shingles, hout, dakpannen, leien, groendak, riet)

De meeste VvE’s hebben te maken met een plat dak. In dit artikel zal ik daarom meer informatie geven over de meerjarenplanning(MJOP) van platte daken. De constructie van een dak heeft gemiddeld een levensduur tussen de 75 en 100+ jaar. Dit is afhankelijk van de soort constructie zoals bijvoorbeeld houtskeletbouw, kanaalplaten of beton.

Ook de levensduur van de dakafwerking is sterk afhankelijk van het soort afwerking maar ook hoe het onderhouden wordt.

De levensduur kan echt verlengd worden als je regelmatig het dak schoon laat maken, de afvoeren reinigt en kleine plooien tijdig laat repareren.

In de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) heeft de dakbedekking een levensduur van ca. 30-40 jaar. In het jaar van vervanging moet de VvE zorgen dat het bedrag voor vervanging aanwezig is. Maar moet de dakbedekking dan wel echt vervangen worden? Ik neem altijd als voorbeeld het vervangen van een wasmachine. Deze heeft een gemiddelde levensduur van 10 jaar. Maar als hij het dan nog prima doet, dan koop je nog geen nieuwe?

Een MJOP moet jaarlijks beoordeeld en/of bijgesteld worden. Het jaar voorafgaand aan de vervanging volgens de MJOP ga je alle elementen beoordelen. De dakbedekking kan een aantal gebreken vertonen, maar niet alle gebreken betekenen dat je tot vervangen moet overgaan?

Ik zal een aantal gebreken doornemen. In bitumen dakbedekking kan craquele ontstaan. Dit zijn kleine haarscheurtjes in de bovenlaag waardoor uiteindelijk lekkage kan ontstaan. Afhankelijk van het stadium van de craquele kun je als VvE beslissen om de dakbedekking te overplakken of te vervangen, herstellen is niet meer mogelijk.

Onvoldoende afschot zorgt dat er water op het dak blijft staan waardoor meer vuil blijft liggen. Hierdoor is meer kans op lekkage en kan het dak sneller beschadigen door o.a. bevriezing. Je kunt als VvE afschotherstellende werkzaamheden uitvoeren waardoor het dak weer voldoende afschot heeft om water af te voeren.

Plooien in de dakbedekking kunnen nog goed hersteld worden.

Als je als VvE het dak onvoldoende onderhoud is de kans groot dat door vervuiling mosgroei ontstaat. Zorg dat het vuil en deze mosgroei zo snel mogelijk wordt verwijderd.

Is het dak poreus dan is het advies de dakbedekking te vervangen. Poreusheid is een eindstadium van dakbedekking en niet meer te herstellen.

daklekkage dts advies

Daklekkages zijn heel vervelend maar betekenen niet altijd dat de dakbedekking vervangen moet worden. Er kan een naad loszitten of een aansluiting bij een dakdoorvoer. Het kan ook veroorzaakt zijn doordat iemand op de dakbedekking heeft gelopen terwijl er bijvooerbeeld een spijker lag. Loop daarom alleen op het dak als het nodig is met de juiste schoenen en bescherm de dakbedekking bij het uitvoeren van werkzaamheden.

Ook dakdoorvoeren en randafwerkingen vallen onder de dakbedekking in een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB). Randafwerkingen kan loskomen omdat het verschillende materialen zijn met een verschillende werking. Dit is prima te herstellen.

begroting dts advies

Conclusie: Laat een MJOP en MJOB maken voor een langere termijn. Een 10 jaren begroting voor bestaande gebouwen en een 25 jaren begroting voor nieuwbouw. Neem de kosten uit de begroting mee in de maandelijkse bijdrage VvE. Vervolgens is het verstandig om jaarlijks de elementen van het volgende jaar te laten beoordelen en offertes aan te vragen. Laat na beoordeling de MJOP/MJOB bijstellen.

Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen

Bekijk ook

Reacties

DTS Advies
Professional
Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen