Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

Geluidsoverlast wat nu?

01 februari 2018
Bewoners van appartementencomplexen wonen dicht op elkaar. Daardoor kan overlast/hinder sneller voorkomen, met alle ongemakken van dien.
LEES VERDER

OVERLAST DOOR (HARDE) VLOERBEDEKKING; WAT MOET DE VVE DAARMEE?

OVERLAST DOOR (HARDE) VLOERBEDEKKING; WAT MOET DE VVE
DAARMEE?


Bewoners van appartementencomplexen wonen dicht op elkaar. Daardoor
kan overlast/hinder sneller voorkomen, met alle ongemakken van dien.
Ondanks het feit dat een eigenaar van een appartementsrecht binnen een
appartementencomplex mogelijkerwijs sneller hinder/overlast zal
ondervinden, betekent dit niet dat een appartementseigenaar de
geluidshinder zonder meer dient te accepteren. Over deze problematiek is
op pagina 12 en 13 eveneens een artikel terug te vinden van de heer
Kramer van de Nederlandse Stichting Geluidshinder.
Ter voorkoming van overlast/hinder zijn in de splitsingsakte en in het
eventueel toepasselijke Huishoudelijk Reglement (HR) aanvullende
bepalingen opgenomen, die alle eigenaren en bewoners binnen het
appartementencomplex dienen na te komen. Op grond van het bepaalde in
de wet en de splitsingsakte is het bestuur van de VvE gehouden om
namens de gezamenlijke eigenaren tegen overlast op te treden door de
regels van de VvE te handhaven. In dit artikel zal meer specifiek worden
ingegaan op de problematiek van geluidshinder veroorzaakt door een harde
vloerbedekking in een bovengelegen appartement.
Alvorens wij de aanpak van de harde vloerenproblematiek binnen VvE’s
nader zullen bespreken, schetsen wij eerst het wettelijk kader.
Wettelijk kader
In Boek 5 titel 9 Burgerlijk Wetboek staan de wettelijke bepalingen met
betrekking tot VvE’s. Daarnaast heeft elke VvE een splitsingsakte, waar het
splitsingsreglement deel van uitmaakt. Het splitsingsreglement kan integraal
in de splitsingsakte zijn opgenomen, maar vaak wordt volstaan met een
verwijzing naar één van de Modelreglementen (MR) van de KNB.
Uitgangspunt bij de harde vloerenproblematiek is het bepaalde in art. 26 lid
1 MR 2006:
1. De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige
samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden
tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen
vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van
normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn
vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan
voor de overige eigenaars of gebruikers.”
In art. 17 lid 5 MR 1992 is een soortgelijke bepaling opgenomen. Op grond
van deze bepalingen is het verboden voor een eigenaar om een harde
vloerbedekking aan te brengen in zijn privé gedeelte tenzij het in overeenstemming is met de regels van de VvE en de vloerbedekking geen
onredelijke hinder veroorzaakt voor de overige bewoners.
Het MR 1973 en het MR 1983 kennen daarentegen geen specifieke
bepaling met betrekking tot harde vloerbedekking. Echter, bij deze MR’s
kan de VvE wel een beroep doen op de algemene hinderbepalingen. Deze
bepalingen zijn terug te vinden in art. 9 lid 1 MR 1973 en art. 16 lid 1 MR
1983. In art. 9 lid 1 MR 1973 is bepaald:
1. “Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik
van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het
reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij
aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder
toebrengt.”
In art. 16 lid 1 MR 1983 is bepaald:
1. “Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik
van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en
gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.”
Het MR 1973 biedt, in tegenstelling tot het MR 1983, overigens niet expliciet
de mogelijkheid om bij HR regels te stellen omtrent het gebruik van de privé
gedeelten. Een VvE waarbij MR 1973 van toepassing is verklaard, wordt
dan ook enigszins beperkt in haar mogelijkheden om de harde
vloerproblematiek aan te pakken.
De VvE dient dus altijd te controleren of een afwijkende regeling is
opgenomen in haar splitsingsreglement dan wel in haar HR.
Hoe kan de VvE het een en ander het beste regelen?
Als in het HR nog geen nadere bepalingen zijn opgenomen met betrekking
tot de vloerbedekking, dan verdient het de voorkeur om in het HR een
uitgebreide regeling op te nemen. Het is in het belang van de VvE om een
objectieve norm vast te leggen waaraan de geluidsisolatie van een vloer
dient te voldoen. Ook de wijze van het leggen van vloerbedekking kan in het
HR worden vastgelegd. Er kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de
vloerbedekking met een goed isolerende onderlaag of constructie moet
worden aangebracht. De VvE kan daarbij aansluiting zoeken bij de norm die
enige jaren geleden door de Nederlandse Stichting Geluidshinder is
geïntroduceerd, te weten een verbetering van de contactgeluidsisolatie met
10 dB of meer. Deze objectieve norm van de NSG wordt inmiddels
algemeen in de praktijk gebruikt.
Tevens is het zinvol om in het HR een plan van aanpak voor de
vloerproblematiek op te nemen zodat iedereen weet waar hij aan toe is.
Hierbij kan gedacht worden aan een verplichting voor een eigenaar om zijn
voornemen een harde vloerbedekking aan te brengen vooraf te melden aan het bestuur. Daarbij kan de verplichting aan de eigenaar worden opgelegd
om bij deze mededeling een schriftelijke verklaring te overleggen van een
terzake onafhankelijk deskundige waaruit blijkt, dat de vloerbedekking
voldoet aan de geldende norm.
Het verdient eveneens de voorkeur om een bepaling op te nemen op welke
wijze de VvE zal omgaan met klachten over geluidshinder als gevolg van
een harde vloerbedekking. Zo zou de VvE kunnen opnemen dat indien zich
een klacht voordoet, de eigenaar van de harde vloerbedekking door middel
van een onderzoek van een ter zake onafhankelijk deskundige dient aan te
tonen dat de betreffende vloer aan de door de VvE vastgestelde
isolatiewaarde voldoet. Daarnaast kan een termijn voor het voornoemde
onderzoek worden opgenomen en voor wiens rekening de kosten komen.
Welke taak heeft de VvE bij hinder als gevolg van (harde)
vloerbedekking
Indien een van de eigenaren overlast ondervindt en indien vaststaat dat een
van de buren een harde vloerbedekking heeft aangebracht, dan dient het
bestuur de geldende regelgeving binnen de VvE te raadplegen teneinde te
weten wat er van de VvE wordt verwacht. Het is de taak van de VvE toe te
zien op naleving van de binnen de VvE geldende regelgeving en indien er in
strijd met de akte van splitsing is gehandeld, dan dient de VvE daar tegen
op te treden.
Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen een tweetal situaties.
Enerzijds de situatie dat geen specifieke normen van toepassing zijn
verklaard in het splitsingsreglement en/of het HR en anderzijds dat hierin
wel (objectieve) normen zijn opgenomen.
Indien geen specifieke normen zijn opgenomen, dient te worden
teruggegrepen naar het algemene hinderartikel in het splitsingsreglement.
Het is echter lastig te beoordelen wanneer sprake is van onredelijke hinder
omdat hinder een subjectief begrip is. Wanneer het bestuur een klacht
betreffende hinder door een harde vloerbedekking ontvangt, is het niet
direct de taak van de VvE actie jegens de eigenaar van de harde vloer te
ondernemen. Met een klacht staat immers nog niet meteen vast dat er ook
daadwerkelijk sprake is van onredelijke hinder. Uiteraard kan het geen
kwaad om als bestuur van de VvE de eigenaar van de harde
vloerbedekking aan te schrijven. In deze brief kan het bestuur van de VvE
de eigenaar wijzen op de blijkbaar ondervonden hinder en hem verzoeken
maatregelen te nemen teneinde de gestelde overlast weg te nemen.
Als de aanschrijving van de VvE niet tot het gewenste resultaat leidt, dan
zal moeten worden vastgesteld of daadwerkelijk sprake is van onredelijke
hinder of dat er niet is voldaan aan de door de VvE vastgestelde normen.
Om hier uitsluitsel over te kunnen geven zullen de klachten objectief
beoordeeld moeten worden. Dit kan onder meer door het uitvoeren van een geluidsmeting door een onafhankelijk deskundige. Indien geen specifieke
normen zijn opgenomen in het splitsingsreglement/HR, dient in beginsel te
worden getoetst aan de door het NSG vastgestelde objectieve norm.
Weigert de eigenaar zijn medewerking aan een dergelijk geluidsmeting te
verlenen, dan zal de VvE deze geluidsmeting via gerechtelijke weg moeten
afdwingen. Let wel, op grond van het bepaalde in het splitsingsreglement
kan een gerechtelijke procedure slechts worden gestart voor zover de
vergadering van eigenaars het bestuur van de VvE hiertoe heeft
gemachtigd.
Blijkt na geluidsmeting dat de vloerbedekking inderdaad niet voldoet aan de
binnen de VvE geldende regelgeving, dan dient de eigenaar passende
maatregelen te treffen zodat de vloerbedekking alsnog aan de gestelde
normen voldoet. Als de eigenaar hiertoe niet overgaat, dan zal de VvE
genoodzaakt zijn om een gerechtelijke procedure tot verwijdering van de
vloer op te starten. Ook hiervoor is een machtiging van de vergadering van
eigenaars nodig.
Naast handhaving door de VvE heeft de overlast ondervindende eigenaar
op grond van het burenrecht tevens de mogelijkheid de eigenaar met de
harde vloerbedekking rechtstreeks aan te spreken.
Conclusie
Samengevat dient de VvE eerst aan de hand van haar splitsingsreglement
en haar HR te beoordelen welke regels van toepassing zijn. Indien de VvE
in haar HR geen bepalingen heeft opgenomen met betrekking tot harde
vloerbedekking, verdient het de voorkeur om een dergelijke regeling in haar
HR op te nemen. Aansluitend zal de VvE dienen toe te zien op naleving van
de bepalingen. Indien een eigenaar de betreffende regels overtreedt, dan
zal de VvE handhavend dienen op te treden.

Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen

Bekijk ook

Reacties

Rijssenbeek Advocaten
Professional
Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen