AANSPRAKELIJKHEID VvE

AANSPRAKELIJKHEID IN EN ROND HET GEBOUW

AANSPRAKELIJKHEID IN EN ROND HET GEBOUW
De aansprakelijkheid in en rond het gebouw is in feite gebaseerd op het
hoofdstuk “onrechtmatige daad”, een lastig en bijzonder uitgebreid
hoofdstuk in ons rechtsstelsel. Ofschoon dit hoofdstuk zo lastig is, verdient
het zeker voldoende aandacht. Daarom een korte inleiding.
Onrechtmatige daad
“Ieder draagt zijn eigen schade …” is nog altijd de basisregel. Indien dat niet
zo was dan zou dat immers betekenen, dat schade door een
gevaarscheppend gedrag altijd aan een ander in rekening kan worden
gebracht, ook als die schade niet kan worden verweten. Zover gaat ons
rechtsstelsel niet. Wat te denken bijvoorbeeld van ongelukjes ten gevolge
van een ongelukkige samenloop van omstandigheden – de hockeybal die
het oog van een ander raakt, de speelse duw, de achteruitstappende dame,
waardoor een ander valt, of de per ongeluk terugzwiepende tak? Niemand
zal voor die ongelukjes de ander (willen) aanspreken. “ …tenzij er een
wetsregel is die stelt, dat de ander moet vergoeden.”
De belangrijkste wetsregel die tot vergoeden verplicht, is de onrechtmatige
daad, zoals in artikel 6:162 BW neergelegd:
“Hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan
worden toegerekend, is verplicht de schade die de ander dientengevolge
lijdt, te vergoeden”.
Dit wetsartikel verdeelt de onrechtmatige daad in drie categorieën. In dit
themanummer wordt de derde categorie behandeld, te weten het doen of
nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het
maatschappelijk verkeer betaamt, met name de (ongeschreven) regels, die
verbieden een ander bloot te stellen aan gevaren, waarop deze niet
bedacht hoeft te zijn. Dit zijn de regels van de zogenoemde gevaarzetting.
Gevaarzetting in dit geval “in en rond het gebouw”.
Organisatiefouten
Wat te denken van de liftmonteur, die bij de reparatie van de liftmotor het
luik in de vloer van de entree open zet, zonder het ontstane gat afdoende te
barricaderen? Is de eigenaar van het gebouw of zijn de gezamenlijke
appartementseigenaren aansprakelijk voor dat handelen? De hier
beschreven situatie was nagenoeg gelijk aan een situatie, waarover de
Hoge Raad reeds in 1965 oordeelde, dat, hoewel een oplettend en
voorzichtig persoon het gevaar zou onderkennen, desondanks de
omstandigheden van het geval kunnen gebieden dat er
veiligheidsmaatregelen moeten worden genomen. Men moet er volgens de
Hoge Raad rekening mee houden, dat niet iedereen (altijd) even oplettend

en voorzichtig is. Maar in welke gevallen precies moeten er dan
maatregelen worden genomen? De Hoge Raad gaf toen reeds meerdere
aanwijzingen, maar die waren van theoretische aard. In praktische zin heb
je daar dus niet zoveel aan. Praktische invulling is overigens ook niet
eenvoudig. Iedere situatie is weer anders dan een vorige situatie.
Desondanks zijn er wel aanknopingspunten:
? hoe ernstiger de aard en de omvang van de schade,
? hoe groter de kans, dat de schade zich voordoet,
? hoe groter het maatschappelijk belang of hoe verwerpelijker de aard
van de gedraging,
? - last but not least – hoe minder bezwaarlijk het nemen van
voorzorgsmaatregelen is, des te sneller aansprakelijkheid wordt
aanvaard.
Bij de behandeling van deze aansprakelijkheid spreekt men ook wel van
aansprakelijkheid ten gevolge van organisatiefouten. Dus fouten ten
gevolge van het onvoldoende doordenken over de gevolgen van bepaalde
handelingen c.q. nalatigheden. Als je dit doet of nalaat, wat zijn dan de
consequenties daarvan? Heb ik voldoende maatregelen getroffen, die
eventuele nadelige gevolgen van mijn handelen c.q. nalaten kunnen
voorkomen?
Enkele praktijkvoorbeelden maken dit wat duidelijker: de ziekenhuispatiënte
die bij terugkeer op haar zojuist gedweilde kamer, valt en een fractuur
oploopt: de rechter overwoog, dat de patiënte op de gladheid van de vloer
had moeten worden geattendeerd dan wel de patiënte hulp had moeten
krijgen bij het terugkeren naar haar kamer. Dus aansprakelijkheid.
De klant van de supermarkt, die valt, nadat een flesje bier kapot is gevallen,
de scherven zijn opgeruimd maar de plas bier is nog niet weggeschrobd: de
rechter oordeelde, dat het voor de winkelier betrekkelijk eenvoudig en
weinig kostbaar was om voorzorgsmaatregelen te treffen, zoals instructie
van het personeel om adequate bescherming te bieden terstond na de
ontdekking van het gevaar (een bordje of afzetting plaatsen). Een situatie,
die zich overigens ongeveer 500 keer per jaar in een supermarkt voordoet.
Dus ook hier aansprakelijkheid. Maar indien blijkt, dat wèl voldoende
maatregelen zijn getroffen, dus bijvoorbeeld voldoende instructie, toezicht
en/of preventieve (veiligheids)maatregelen is er geen aansprakelijkheid.
Het belang schuilt dus in de organisatiegraad: had de schade met een
beetje doordenken en/of met eenvoudige en niet-kostbare preventieve
(veiligheids)maatregelen kunnen worden voorkomen? Is het antwoord nee,
dan is er geen sprake van aansprakelijkheid. Is het antwoord ja, dan is er
sprake van aansprakelijkheid.

Gebreken in de opstal
Een geheel andere aansprakelijkheid is de kwalitatieve aansprakelijkheid
voor opstallen. Aansprakelijkheid dus vanwege de hoedanigheid van
eigenaar van een opstal. Het zijn van eigenaar kan dus aansprakelijkheid
met zich brengen. Er behoeft niet persé sprake te zijn van een fout. Daarom
spreekt men hier ook wel van risico-aansprakelijkheid of “pseudoonrechtmatige
daden”, waarmee tot uitdrukking wordt gebracht dat noch
sprake is van onrechtmatigheid noch van een daad. Een voorbeeld maakt
dat begrijpelijker: van het appartementengebouw valt eigener beweging een
schoorsteen naar beneden en verplettert een VvE-beheerder. In dat geval
zijn de gezamenlijke appartementseigenaren ex artikel 6:174 BW
aansprakelijk:
“De bezitter (of eigenaar) van een opstal die niet voldoet aan de eisen die
men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor
gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich
verwezenlijkt, aansprakelijk …”
Het ligt voor de hand, dat daarnaast ook van een gewone onrechtmatige
daad (zie hierboven) sprake kan zijn. Dan moet men denken aan het geval
van verwaarlozing en schuld, waardoor de schoorsteen omlaag is gevallen.
De gezamenlijke appartementseigenaren kunnen dan zowel op grond van
artikel 6:162 BW – een eigen onrechtmatige daad – als op grond van artikel
6:174 BW – in de kwaliteit van bezitter van het appartementengebouw –
door de VvE-beheerder worden aangesproken tot het betalen van de
geleden schade. Het zal duidelijk zijn, dat met betrekking tot de
aansprakelijkheid op grond van artikel 6:162 BW op de VvE-beheerder een
veel zwaardere bewijslast rust: hij zal immers moeten bewijzen, dat zijn
schade het gevolg is van toerekenbaar onrechtmatig handelen van de
eigenaren. Voor artikel 6:174 BW behoeft hij alleen te bewijzen, dat de
schoorsteen omlaag is gevallen en dat hij daardoor schade heeft geleden.
Vereist is natuurlijk wel dat aan de opstal een gebrek kleeft. Een
schoorsteen die bij windkracht 4 naar beneden komt, voldoet niet aan de
eisen die men in de gegeven omstandigheden aan de schoorsteen mag
stellen. Komt de schoorsteen naar beneden doordat een orkaan van een
ongekende kracht over ons land waait, dan zal de aansprakelijkheid
ontbreken, wanneer men aanneemt dat men onder deze omstandigheden
niet mag eisen dat geen schoorstenen naar beneden komen. In het laatste
geval zal de VvE-beheerder dus geen vordering tegen de gezamenlijke
appartementseigenaren kunnen instellen. Het blijft dan bij een ongelukkige
samenloop van omstandigheden.

Overmacht
Maar er is ook nog een andere “tenzij”, zoals de wet vele “mits-en” en
“tenzij-en” kent. Deze “tenzij” wordt gevormd door een mogelijk aanwezige
rechtvaardigheidsgrond, bijvoorbeeld overmacht. Terug naar de
schoorsteen: stel, na de buitengewoon heftige orkaan staat de schoorsteen
wankel en scheef, de eigenaren waarschuwen prompt de aannemer en
doen er alles aan om zo snel mogelijk tot herstel te komen. Een dag later
komt de schoorsteen evenwel door een gewone windvlaag alsnog te vallen
om alsnog de VvE-beheerder te verpletteren. Indien dan inderdaad komt
vast te staan, dat de eigenaren er alles aan hebben gedaan om het gevaar
af te wenden dan wel daarvoor adequaat te waarschuwen (meer speciaal
de VvE-beheerder) kunnen de eigenaren terecht een beroep op overmacht
doen en zijn zij dus niet aansprakelijk. Overigens zal deze situatie zich in de
praktijk niet vaak voordoen.
Voorbeelden
Terug naar het gebrek: wanneer heeft een opstal een gebrek?
Een paar praktijkvoorbeelden: een dame loopt tegen een grote glazen
schuifpui zonder waarschuwingstekens of veiligheidsglas in de entree van
het appartementengebouw en loopt daardoor ernstig beenletsel op; de
rechter overwoog, dat adequate veiligheidsmaatregelen hadden moeten
worden getroffen door het aanbrengen van waarschuwingstekens of het
aanbrengen van veiligheidsglas. Nu dit achterwege was gebleven, was de
opstal gebrekkig.
Of de situatie, waarbij de luxe vloertegels in de open entree bij regen glad
werden en er vervolgens een heer uitgleed en ernstig hoofdletsel
ondervond. Ook daar zonder meer aansprakelijkheid voor de gezamenlijke
appartementseigenaren.
En dan was er het geval, waarbij tijdens een renovatie van een
winkelcentrum asbestdeeltjes vrijkwamen, die zich achter de wanden en
plafonds van het winkelcentrum bevonden. De rechter overwoog ook hier,
dat de opstal gebrekkig was. Maar aanwezigheid van asbest op zich levert
géén gebrek in de opstal op: het is niet ongeoorloofd om een opstal met
dakbedekking, welke ten dele uit asbesthoudende platen bestaat, te
bezitten en er kan niet worden gezegd dat de bezitter door deze situatie te
laten voortbestaan door niet de asbest te doen verwijderen, een
onrechtmatige daad pleegt. Dus niet de aanwezigheid van asbest sec maar
het verwerken c.q. het in aanraking laten komen met asbest levert een
gebrek in de opstal op. En hoe zit het dan met legionella? Vast staat, dat de
zich in het appartementengebouw bevindende leidingen tot de opstal van
artikel 6:174 BW behoren. Legionella is een bacterie die zich niet in de
leidingen behoort op te houden. Dat impliceert al, dat er inderdaad sprake is
van een gebrek, zodra legionella in de leidingen wordt aangetroffen. Is dat
ook zo, indien die leidingen zich in privé-gedeelten bevinden? 

Het Modelreglement 1992 (artikel 9 lid 1 sub b) bepaalt, dat waterleidingen
gemeenschappelijke zaken zijn, tenzij die leidingen ten dienste van een
privé-gedeelte strekken; zij zijn dus gemeenschappelijk tot de aftakking
naar het privé-gedeelte. Indien anderzijds de legionella wordt aangetroffen
in de zich buiten de opstal bevindende leidingen is de leidingbeheerder
(lees: het waterbedrijf) aansprakelijk. Deze laatste situatie zal zich evenwel
niet vaak voordoen.
En dan tenslotte nog de casus, waarbij een putdeksel in het
gemeenschappelijke parkeerterrein bij het appartementencomplex los lag,
waarna een auto zodanig werd beschadigd, dat deze total-loss moest
worden verklaard. Het verweer van de eigenaren, dat die putdeksel door
iemand verkeerd gelegd zou moeten zijn – al dan niet uit baldadigheid –
werd gepasseerd. Evenals bij bovenomschreven casus van de verpletterde
VvE-beheerder kon de rechter kort zijn: voldoende bewezen is dat de
putdeksel de schade heeft veroorzaakt en dat vervolgens ook schade is
geleden.
Kortom: wees op uw hoede. Maak geen fouten in uw organisatieproces en
zorg voor preventieve (veiligheids)maatregelen. Zorg er bovendien voor dat
het appartementengebouw tip top in orde is.
Schade door toedoen vrijwilligers
Een geheel andere uitwerking van het genoemde artikel 6:162 BW is de
vraag, in hoeverre de VvE aansprakelijk is, indien de VvE bepaalde
(onderhouds-) werkzaamheden door een vrijwilliger - meestal een lid van de
VvE - laat uitvoeren. Dus aansprakelijkheid voor door de vrijwilliger ontstane
ongevallen.
Werknemersbescherming
Werknemers die een arbeidsongeval overkomt, hebben sedert jaar en dag
een specifieke arbeidsrechtelijke bescherming. Die bescherming bestaat uit
een op de werkgever rustende vergaande zorgplicht en het bewijsrisico aan
die zorgplicht te hebben voldaan. Het komt er op neer, dat door de
werknemer slechts dan de schade zelf moet worden gedragen, indien die
schade in belangrijke mate het gevolg is van opzet of bewuste
roekeloosheid. Dat betekent dat kleine of grote (mede)schuld aan de zijde
van de werknemer voor de aansprakelijkheid van de werkgever geen enkel
gevolg heeft. De werkgever is dus bijna altijd aansprakelijk. Daarom is het
een verplichting voor een ‘goed werkgever’ dat hij ten behoeve van zijn
werknemers een goede bedrijfsongevallenverzekering afsluit.
Reeds sinds 1990 is het begrip “werkgever” voor de uitleg van deze regel
uitgebreid met de zogenoemde “inlener”; dat is degene, die van een derde,
de uitlener, een werknemer inhuurt om ten behoeve van zijn onderneming
en/of bedrijf werkzaamheden te verrichten. Dus ook, indien er geen
werknemers/werkgevers-relatie is en/of er geen arbeidsovereenkomst is, is 

de inlener c.q. opdrachtgever aansprakelijk voor bedrijfsongevallen van
bijvoorbeeld de uitzendkracht.
Artikel 7:658 lid 4 BW
Sinds 1999 is deze regelgeving en de in de jurisprudentie ontwikkelde
uitbreiding neergelegd in het nieuwe artikel 7:658 lid 4 BW:
“hij die in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf arbeid laat
verrichten door een persoon met wie hij geen arbeidsovereenkomst
heeft, is aansprakelijk voor de schade die deze persoon in de
uitoefening van zijn werkzaamheden lijdt”.
Nieuw is dus dat dit artikel zich niet uitsluitend op de
werknemers/werkgevers-relatie richt. Maar hoe groot is die kring dan wel
precies?
Uit de wetsgeschiedenis met betrekking tot dit artikel en de toelichting
daarop blijkt, dat het toch in ieder geval moet gaan om opdrachten aan
werknemers, opdrachtnemers en derden in het algemeen, die beroeps- of
bedrijfsmatig zijn verstrekt en die de opdrachtgever in het kader van de
uitoefening van zijn beroep of het bedrijf ook door eigen werknemers had
kunnen laten verrichten. De praktijk heeft evenwel geleerd, dat ook deze
toelichting onvoldoende duidelijkheid met betrekking tot dit artikel geeft.
Rechtspraak
De afgelopen jaren is uit de rechtspraak gebleken, dat veelal de volgende
redenering moet worden gevolgd:
? degene die de schade lijdt, verrichtte arbeid in de onderneming van de
opdrachtgever;
? hij diende voorts de door of namens de opdrachtgever gegeven
instructies strikt op te volgen;
? hij maakte gebruik van de door de opdrachtgever ter beschikking
gestelde gereedschappen en materialen;
? zijn werkzaamheden verschilden niet wezenlijk van die van reguliere
medewerkers van de opdrachtgever;
indien deze situatie zich voordoet, zou het niet aanvaardbaar zijn, dat er
een verschil in rechtspositie zou bestaan tussen de reguliere medewerkers
van de opdrachtgever en – in dit geval – het slachtoffer.
Het spreekt voor zich, dat de voormelde uitgangspunten met name
betrekking hebben op een situatie, waarbij er sprake is van een
onderneming/bedrijf aan de ene kant en een werknemer of een daarmee
gelijk te stellen persoon aan de andere kant.

De VvE aansprakelijk?
Maar kan die situatie zich ook bij de Vereniging van Eigenaars voordoen?
Deze vraag is niet eenduidig te beantwoorden, met name niet, omdat er bij
sommige VvE personeel in dienst is, zoals bijvoorbeeld bij serviceflats. In
het laatste geval moet er vanuit worden gegaan, dat de VvE in het licht van
dit artikel in de uitoefening van een bedrijf door werknemers arbeid laat
verrichten, waartoe zij instructies geeft, gereedschappen en materiaal
beschikbaar stelt etc.
Maar is deze VvE niet alleen voor werknemers maar ook aansprakelijk voor
bijv. onbezoldigde stagiaires, studenten in opleiding, vrijwilligers e.d.? Ja,
zodra in ieder geval de hierboven genoemde door de rechtspraak
geformuleerde elementen op de relatie tussen partijen van toepassing zijn.
In een arrest van 14 januari 2005 was het Gerechtshof Arnhem daar in
ieder geval heel duidelijk over: in dat geval ging het om een onbezoldigde
vrijwilligster van een dierenopvangcentrum, waarbij de vrijwilligster door een
aanval van een hond letselschade had ondervonden; het Hof overwoog, dat
de vrijwilligster in een gezagsverhouding tot het centrum stond en dat de
door haar verrichtte werkzaamheden ook door werknemers van het centrum
hadden kunnen worden verricht. Met name serviceflats e.d. dienen er dus
rekening mee te houden, dat zij op de voet van artikel 7:658 lid 4 BW
aansprakelijk zijn voor de schade aan de zijde van deze “pseudowerknemers”.
Deze VvE’s zullen dus een goede collectieve verzekering
moeten afsluiten voor schade die werknemers en alle andere voor haar
werkzame personen tijdens hun werkzaamheden kunnen oplopen.
En hoe zit het dan met de gewone Verenigingen van Eigenaars, dus de
Verenigingen van Eigenaars zonder personeel? In de regel zal een
dergelijke VvE opdrachten aan een bedrijf geven, bijvoorbeeld aan een
schoonmaakbedrijf, een aannemersbedrijf, een installatiebedrijf etc. Indien
een werknemer, stagiaire of vrijwilliger van dat bedrijf tijdens zijn
werkzaamheden in het appartementengebouw gewond raakt, is niet de VvE
maar dat bedrijf daarvoor aansprakelijk, omdat het bestuur c.q. de
beheerder van de VvE aan dat bedrijf en niet aan de individuele werknemer
van dat bedrijf instructies zal hebben gegeven en die werknemer vervolgens
ook uitsluitend zijn instructies van zijn werkgever zal hebben ontvangen. In
al die gevallen is er dus sowieso geen aansprakelijkheid voor de VvE.
Zoals boven reeds uiteengezet, is van belang, of de Vereniging in de
uitoefening van een bedrijf arbeid laat verrichten. Het Gerechtshof Arnhem
overwoog in een eerdere uitspraak, te weten het arrest van 4 november
2003, dat bij lange na niet altijd sprake is van beroep of bedrijf. Is
bijvoorbeeld een gemeente een bedrijf? Het Hof oordeelde van niet. Het Hof
voegde toe, dat er bovendien sprake zou moeten zijn van een commercieel
bedrijf, welk zich op winst richt. Op deze laatste toevoeging is nogal veel
commentaar gekomen: uit de wetsgeschiedenis valt immers niet op te
maken, dat het al dan niet commerciële karakter van het bedrijf voor de 

aansprakelijkheid van dit artikel van belang is. Dat laatste standpunt lijkt
juist te zijn.
Kortom
Naast het feit, dat de gewone VvE geen commerciële basis heeft en geen
winst nastreeft, zal de gewone VvE in de uitoefening van haar taken – het
beheer en onderhoud van het appartementencomplex – niet zijn te
vereenzelvigen met een bedrijf in de zin van artikel 7:658 lid 4 BW. Tenzij
sprake is van een VvE, die – zoals een serviceflat – in de uitoefening van
haar taken als bedrijf arbeid laat verrichten, is dit artikel op de Vereniging
van Eigenaars dus niet van toepassing.
Voorzorgsmaatregelen
Er van uitgaande, dat aansprakelijkheid voor schade aan de zijde van de
vrijwilliger niet snel voor de gewone VvE zal worden aangenomen, is het
toch zaak om voorzichtig te werk te gaan. Het bestuur c.q. de beheerder
van de VvE zou daartoe het volgende in aanmerking kunnen nemen:
? Hoewel een dergelijke verklaring hooguit een matigende invloed op de
hoogte van de schade zal hebben, is het verstandig om de vrijwilliger
een verklaring te laten ondertekenen, op grond waarvan hij/zij verklaart
dat de betreffende werkzaamheden geheel op zijn/haar eigen risico
geschieden en dat de VvE op geen enkele wijze voor eventuele schade
tijdens die werkzaamheden aansprakelijk is.
? De vrijwilliger zal de nodige vrijheid met betrekking tot de door hem uit te
voeren werkzaamheden moeten behouden, zodat eventuele instructies
van het bestuur van de VvE uiterst beperkt dienen te blijven. Zo zal met
de vrijwilliger bijvoorbeeld niet mogen worden overeengekomen, dat hij
zijn werkzaamheden gedurende tevoren vastgestelde tijden uitvoert.
? Zo mogelijk zal de vrijwilliger bovendien van zijn eigen gereedschappen
en materialen gebruik moeten maken. Het ter beschikking stellen van
gebrekkige gereedschappen door de VvE zou de VvE wel eens duur
kunnen komen te staan.
? In ieder geval zal de VvE erop toe moeten zien, dat er zo min mogelijk
aanknopingspunten met een arbeidsovereenkomst zijn.
Door zo te handelen verkleint de VvE het risico voor aansprakelijkheid in
ieder geval nog meer.
Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. N.L. Rijssenbeek en mr. E.
van Riet.