DE OPSTALVERZEKERING

De Opstalverekering

DE OPSTALVERZEKERING
Inleiding
Het zal je maar gebeuren: je woont in een appartement dat onderdeel
uitmaakt van een portiekwoning bestaande uit drie woonlagen en het
middelste appartement brandt volledig uit. Het onderste appartement
ondervindt daardoor zeer ernstige waterschade en het bovenste
appartement wordt onbewoonbaar vanwege aanzienlijke rook- en
brandschade. Tot overmaat van ramp is de Vereniging van Eigenaars niet
actief (‘slapende VvE’) waardoor er geen gezamenlijke (opstal)verzekering
is afgesloten. De eigenaren van deze drie appartementen kunnen zich met
behoorlijk wat juridische problemen geconfronteerd zien.
In dit artikel zal nader uiteen gezet worden hoe het verzekeringsrecht zich
verhoudt tot het appartementsrecht en met welke juridische problemen de
eigenaren in de hierboven geschetste situatie te maken kunnen krijgen.
Duidelijk zal worden dat het van groot belang is, dat er door de
gezamenlijke eigenaars één verzekering wordt afgesloten ten behoeve van
het appartementencomplex.
Wie sluit de verzekering af?
De wet bepaalt dat in het reglement behorende bij de splitsingsakte een
bepaling moet zijn opgenomen waaruit blijkt door wie en tegen welke
gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke
appartementseigenaars moet worden verzekerd. Daarom is in
respectievelijk artikel 8 lid 1 Modelsplitsingsreglement 1992 (hierna: MR
1992) en artikel 15 lid 1 Modelsplitsingsreglement 2006 (hierna: MR 2006)
geregeld dat het bestuur het gebouw zal verzekeren bij één of meer door de
vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen water-, storm-, brand-, en
ontploffingsschade en tevens een verzekering zal afsluiten voor de
wettelijke aansprakelijkheid die kan ontstaan voor de vereniging en voor de
eigenaren als zodanig. Dit artikel bepaalt verder dat de vergadering van
eigenaars kan besluiten meerdere verzekeringen tegen andere gevaren af
te sluiten. Op grond van het reglement dient dus door het bestuur een
opstal- en WA- verzekering te worden afgesloten en zal de vergadering van
eigenaars met gewone meerderheid kunnen besluiten andere
verzekeringen af te sluiten.
De verzekering zal vervolgens worden afgesloten ten behoeve van en op
naam van de gezamenlijke eigenaars. Let echter wel op: de verzekering
mag niet op naam van de VvE staan. De tenaamstelling in de
verzekeringsovereenkomst dient te zijn: ‘de gezamenlijke
appartementseigenaars van het gebouw aan de x-straat nrs. ….’. De
verzekering wordt immers afgesloten ten behoeve van de gezamenlijke
eigenaars en niet ten behoeve van de VvE.

Wetgeving en (modelsplitsings)reglementen gaan veelal uit van de grotere
appartementencomplexen. In de casus van de inleiding betrof het echter
een klein appartementencomplex van drie appartementsrechten, een
zogenaamde portiekwoning, en geen actieve VvE. In zodanige gevallen
leert de praktijk dat er vaak geen gezamenlijke (opstal)verzekering wordt
afgesloten. De wet sluit overigens niet uit dat eigenaren individueel een
verzekering afsluiten. Aan te raden is dat echter niet, omdat zich dan een
scala van (verzekeringstechnische) problemen kan voordoen. Zo zou er
bijvoorbeeld sprake kunnen zijn van onderverzekering door één van de
eigenaren, waardoor een tekort aan verzekeringspenningen ontstaat.
Uiteraard kunnen de overige eigenaren die desbetreffende eigenaar hierop
aanspreken, maar het is dan nog maar de vraag of die eigenaar over
voldoende financiële middelen beschikt om het ontstane tekort uit eigen
portemonnee aan te vullen. Bovendien zal er in het ergste geval een
procedure moeten worden gevoerd, waardoor herstel van de ontstane
schade op de lange baan geschoven wordt. En dat terwijl de eigenaren na
een brand toch bij voorkeur zo snel mogelijk terug willen keren in hun
woning.
Een ander probleem dat zich kan voordoen bij het afsluiten van
afzonderlijke verzekeringsovereenkomsten door de individuele eigenaren is
dat een verzekeraar in de voorwaarden een clausule kan hebben
opgenomen dat de verzekeringspenningen enkel en alleen zullen worden
uitgekeerd op een bankrekening van de VvE. In de hierboven geschetste
situatie was echter sprake van een slapende VvE, waardoor er geen
gezamenlijke bankrekening geopend was. De verzekeraar zou dus pas
overgaan tot uitkering van de verzekeringspenningen, nadat een dergelijke
bankrekening was geopend. Een situatie die weer tot vele
vervolgproblemen leidde en/of kan leiden.
Geconcludeerd moet dan ook worden dat het te allen tijde de voorkeur
verdient het appartementencomplex, groot of klein, door de gezamenlijke
eigenaars te verzekeren
De appartementenclausule:
Artikel 8 lid 5 MR 1992 en artikel 15 lid 5 MR 2006 bepalen dat er in de
opstalverzekeringsovereenkomst een appartementenclausule moet worden
opgenomen. Daartoe is het bestuur ook ten volle verplicht. Deze clausule
verplicht de verzekeringsmaatschappij de schadepenningen uit te keren op
de door de VvE speciaal voor dit doel geopende afzonderlijke
bankrekening. Verder heeft de clausule tot doel de verzekeraar te
verplichten de overeengekomen verzekerde som geheel uit te keren, óók in
het geval de schade juridisch gezien voor rekening van één van de
eigenaren zou moeten komen. Dat laatste zou zich bijvoorbeeld voor
kunnen doen indien één van de eigenaren opzettelijk een brand heeft

veroorzaakt. Een verzekeraar zou in dat geval immers het recht kunnen
hebben niet over te gaan tot vergoeding van de ontstane schade.
Deze situatie heeft men niet wenselijk geacht, waardoor de
appartementenclausule in het leven is geroepen. De achterliggende
gedachte is dat de appartementseigenaren als collectiviteit belang hebben
bij het verzekerde gebouw en als zodanig de verzekeringsovereenkomst
hebben afgesloten. Het is daarom niet redelijk om de andere
appartementseigenaren de dupe te laten worden indien bijvoorbeeld door
schuld van één van de eigenaren brand ontstaat waardoor de uitkering van
de verzekeraar verminderd zou worden met het aandeel van de schuldige
appartementseigenaar. Zeker voor kleine appartementencomplexen, zoals
in het gebruikte voorbeeld, zou dit funest zijn: indien de verzekeraar zou
besluiten tot vermindering van de uitkering met 1/3 deel, kan immers in
beginsel het complex niet naar behoren worden hersteld.
De appartementenclausule regelt voorts ook dat de verzekeraar de
bevoegdheid heeft rechtstreeks, dus zonder bemoeienis van de VvE, de
schuldige eigenaar aan te spreken voor het aandeel waarin deze eigenaar
in de gemeenschap gerechtigd is, mits de verzekeraar vóór uitkering van de
schadepenningen uitdrukkelijk heeft aangegeven van dat recht gebruik te
willen maken.
Indien na herstel van de schade een overschot aanwezig blijkt te zijn of
indien de vergadering van eigenaars besluit niet over te gaan tot herstel,
zijn er tenslotte wettelijke regelingen die tot gehele of gedeeltelijke
terugbetaling van de schadepenningen door een schuldige eigenaar
moeten leiden.
Herstel schade en besteding verzekeringspenningen
Na een schade aan het gebouw en vergoeding van die schade door de
verzekeraar zal door de vergadering van eigenaars moeten worden
besloten of en tot welk bedrag tot herstel zal worden overgegaan. De wet
bepaalt in dit kader dat de verzekeringspenningen slechts voor herstel
mogen en moeten worden gebruikt en dat de verhouding van de waarde tot
de appartementsrechten na herstel dezelfde moet zijn als voor het herstel.
Dat betekent dus dat er geen rekening mag worden gehouden met de
veranderingen die een appartementseigenaar in zijn privé-gedeelte heeft
aangebracht, tenzij die eigenaar hiervan tijdig aan de VvE kennis had
gegeven. In dat laatste geval zal namelijk in de regel de verzekeringspolis
zijn aangepast. Artikel 8 lid 9 MR 1992 en artikel 15 lid 9 MR 2006 bepalen
immers dat indien het gebruik van een privé-gedeelte tot verhoging van de
verzekeringspremie leidt, die verhoging voor rekening komt van de
desbetreffende eigenaar. Een aanpassing in het privé-gedeelte die tot een
waardevermeerdering leidt zal dus op grond van dit artikel bekend moeten 

zijn bij de VvE, waardoor hiermee bij de vaststelling van de schade en het
besluit tot herstel rekening kan worden gehouden.
Het is dus de vergadering van eigenaars die beslist over herstel en de wijze
van herstel. Zowel met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten als
de privé-gedeelten. Herstel aan de privé-gedeelten geschiedt uiteraard in
overleg met de desbetreffende appartementseigenaar. Dit is op zich
bijzonder: immers, normaal gesproken beslist een appartementseigenaar
over het algemeen zelf daar waar het zaken aangaande zijn privé-gedeelte
betreft. De wet maakt nu dus een uitzondering indien het gaat om
verzekeringspenningen voor een schade aan het gebouw. De afwijking van
de gewone regels vindt overigens zijn oorzaak in het feit dat het niet steeds
mogelijk zal zijn de verzekeringspenningen te verdelen in een bedrag dat
bestemd is voor herstel van privé-gedeelten en een bedrag dat nodig is
voor herstel van de gemeenschappelijke gedeelten.
Indien de schadepenningen niet toereikend blijken te zijn voor herstel of
herbouw, bepalen artikel 8 lid 7 MR 1992 en artikel 15 lid 7 MR 2006 dat
iedere eigenaar moet bijdragen in het tekort conform het aandeel dat die
eigenaar volgens de akte heeft. Natuurlijk is het mogelijk dat er tussen de
appartementseigenaren een meningsverschil ontstaat over het herstel en/of
de wijze waarop het herstel moet plaatsvinden. Op grond van de wet
kunnen geschillen over herstel of de wijze van herstel worden voorgelegd
aan de kantonrechter.
Conclusie
Hoewel het op grond van de wet niet onmogelijk is voor individuele
eigenaren om ieder voor zich een (opstal)verzekering af te sluiten, is dit
zeker niet aan te raden. Gezien de appartementsrechtelijke en
verzekeringsrechtelijke aspecten die zich kunnen voordoen indien een
appartementencomplex aanzienlijke schade oploopt, doen de eigenaren er
goed aan te allen tijde zorg te dragen voor één (opstal)verzekering
afgesloten door de gezamenlijke eigenaren. Oók een kleine portiekwoning
zoals genoemd in de inleiding heeft daar baat bij.
Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. E. van Riet.