Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

Toelatingseisen flat

01 februari 2018
Bij serviceflats komt het regelmatig voor, dat een ballotageregeling van toepassing is. Wat betekent een dergelijke ballotageregeling eigenlijk?
LEES VERDER

DE TOELATINGSREGELING BIJ SERVICEFLATS

DE TOELATINGSREGELING BIJ SERVICEFLATS
Bij serviceflats komt het regelmatig voor, dat een ballotageregeling van
toepassing is. Wat betekent een dergelijke ballotageregeling eigenlijk? En is
een dergelijke regeling nog van deze tijd? In dit artikel enkele opmerkingen
daarover.
Serviceflat: een woongemeenschap
Anders dan bij een gewone Vereniging van Eigenaars bestaat een
serviceflat uit een complex woningen, waarin de bewoners enerzijds
zelfstandig wonen, anderzijds een woongemeenschap vormen in die zin,
dat zij voor een deel een gemeenschappelijke huishouding voeren en
gemeenschappelijke activiteiten zelf organiseren. Daarmee hangt samen,
dat behalve voor gemeenschappelijk gebruik bestemde gangen, trappen,
liften e.d. er voor de gemeenschappelijke huishouding en activiteiten
bijzondere ruimten in het complex aanwezig zijn. De kosten van beheer en
onderhoud van al deze ruimten worden uiteraard over de bewoners
omgeslagen.
Het is bij de serviceflats dus onjuist te zeggen dat het bij de
gemeenschappelijke belangen, die de VvE moet behartigen, primair gaat
om de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Dit miskent het karakter
van de woongemeenschap, die de eigenaren vormen, want het
appartementsrecht houdt rechtens en feitelijk meer in dan alleen een
woonrecht. De belangen die een nader te behandelen toelatingsregeling wil
behartigen zijn de belangen van die gemeenschap en daarmee de
belangen van de appartementseigenaren als leden van die gemeenschap.
Dit heeft ondermeer tot gevolg, dat in een woongemeenschap het belang
van de particuliere eigenaar kan en mag worden achtergesteld bij het
algemene groepsbelang.
Een en ander heeft tot gevolg, dat waar bij de gewone VvE de
zakenrechtelijke aspecten van het appartementsrecht prevaleren boven de
verenigingsrechtelijke, bij serviceflats dus de verenigingsrechtelijke
aspecten van het appartementsrecht een veel belangrijkere rol kunnen en
zullen moeten spelen. Die verenigingsrechtelijke aspecten impliceren
vervolgens, dat aan de Vereniging een zekere mate van beleidsvrijheid
toekomt, die in het verenigingsrecht algemeen wordt aangenomen
aanwezig te zijn. Dit leidt er ook toe, dat die beleidsvrijheid eerst in beperkte
zin door de rechter kan worden getoetst.

Rechterlijke toetsing
Dit klemt temeer, nu toch in het appartementsrecht de grens tussen de
eigendom en de bewoning heel duidelijk is getrokken en daarom bij de
beoordeling van toelatingsregelingen in het appartementsrecht de
zakenrechtelijke aspecten buiten beschouwing blijven. Bij de rechterlijke
toetsing van een vergaderbesluit moet dan een onderscheid worden
gemaakt om welk besluit het in de rechterlijke toetsing gaat; gaat het om
een vergaderbesluit, dat betrekking heeft op de eigendom dan geldt de
algemene regel van volledige toetsing, gaat het echter om een
vergaderbesluit betreffende de toelating, dan prevaleren de
verenigingsrechtelijke aspecten en kan slechts een beperkte toetsing door
de rechter plaatsvinden.
Dat de wetgever zich van deze verenigingsrechtelijke aspecten van het
appartementsrecht heel wel bewust is en zelfs aan de verenigingsrechtelijke
aspecten van het appartementsrecht steeds meer gewicht geeft, blijkt wel
uit de nieuwe wet Appartementsrecht 2005: ook daar is de rode draad, dat
het groepsbelang steeds meer voorrang krijgt boven het individuele
zakelijke belang. Als voorbeeld dient de gewijzigde mogelijkheid van de
wijziging van de akte van splitsing (artikel 5:139 leden 2 en 3 BW).
Wettelijke basis voor de ballotage
De wettelijke basis voor de toelatingsregeling is te vinden in artikel 5:112 lid
4 BW, kort weergegeven als volgt: het Reglement van Splitsing kan een
regeling inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van
privé-gedeelten. Een zodanige regeling kan ook inhouden dat de
Vergadering van Eigenaars bevoegd is een appartementseigenaar of
degene die zijn rechten uitoefent, om nader in het reglement aangegeven
gewichtige redenen het gebruik van deze gedeelten te ontzeggen. Het lijkt
alsof deze bepaling alleen betrekking heeft op de bepalingen bij ontzegging
van het gebruik van reeds in gebruik genomen privé-gedeelten en niet op
de toelatingsregelingen, die worden toegepast alvorens een privé-gedeelte
in gebruik mag worden genomen. Uit de Memorie van Toelichting van 1972
alsmede uit de literatuur daaromtrent blijkt evenwel, dat het wel de
bedoeling van de wetgever is geweest om de op dat moment bestaande
toelatingsregelingen onder deze bepaling te laten vallen. Artikel 5:112 lid 4
BW is derhalve in casu de basale regel.
In genoemd artikel 5:112 lid 4, waarvan de bewoordingen nagenoeg gelijk
zijn aan het oude artikel 875f lid 4 BW, wordt dus gesproken van in het
Reglement van Splitsing aangegeven gewichtige redenen. Zo ook het arrest
van de Hoge Raad van 10 maart 1995 (NJ 1996, 595 Duinroos): een
toelatingsregeling kan slechts in het Splitsingsreglement zelf worden
opgenomen.

De Generalklausel
Het is echter ondoenlijk om in het Splitsingsreglement alle mogelijke
weigeringsgronden expliciet op te noemen; ook daar zijn de schrijvers het
geheel over eens. Bovendien kan een Splitsingsreglement – op dit moment
– slechts uiterst moeizaam worden gewijzigd en wordt het bijna onmogelijk
om expliciet opgenomen bepalingen te wijzigen als gewijzigde
maatschappelijke omstandigheden daartoe aanleiding geven. Dus kan in
het Reglement van Splitsing slechts een algemene bepaling worden
opgenomen, zoals bijvoorbeeld is geschied in het Modelreglement van de
KNB. Al vanaf het Modelreglement 1953 is als Annex I het volgende artikel
opgenomen:
“Weigering van de gegadigde zal slechts mogen plaatsvinden, indien
naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag
worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen … “.
Een dergelijk artikel is met nagenoeg dezelfde bewoordingen vervolgens
opgenomen in het Modelreglement KNB van 1973 en het Modelreglement
KNB 1975 voor Service-flatgebouwen.
Vermeldenswaard is dan nog, dat vanaf 1987 in het Modelreglement KNB
de toelatingsregeling niet meer als Annex maar als standaard in het
reglement zelf is opgenomen, “omdat voor toelating van nieuwe bewoners
toestemming van de algemene vergadering of het bestuur noodzakelijk is”.
Daarnaast is in het Modelreglement KNB van 1987 als artikel 29 lid 4
ingevoerd:
“Bij de toepassing van de in het vierde lid aangegeven norm zal het
bestuur in het bijzonder acht slaan op de gezondheidstoestand en de
solvabiliteit van de betrokkene”.
De hierboven weergegeven artikelen in de Modelreglementen van Splitsing
van de KNB 1953, 1972, 1975 en 1987 worden algemeen beschouwd als
een zogenaamde Generalklausel.
Deze artikelen zijn dus in feite te beschouwen als een kapstokartikel; het
mist nog de elementen c.q. normen, waar de bestuurder c.q. de
Vergadering van Eigenaars en - soms - de Raad van Commissarissen in
het bijzonder acht op moeten slaan bij de beoordeling, of een persoon tot
de woongemeenschap moet worden toegelaten of niet. Dat kan voor iedere
Vereniging van Eigenaars anders zijn. Het is daarom zeer aan te bevelen
om aanvullende specifieke criteria in het Huishoudelijk Reglement en/of
bijvoorbeeld in een afzonderlijke toelatingsregeling vast te leggen.

Het zijn vervolgens dan deze specifieke criteria c.q. elementen en normen,
die bij deze Vereniging van toepassing zijn.
Objectieve criteria en de subjectieve toets
De rechter kan vervolgens nagaan, of de Vergadering van Eigenaars op
een redelijke grond heeft aangenomen, dat van de overige
appartementseigenaren niet kan worden verwacht, dat zij de aspirantbewoner
in hun midden zullen opnemen. De rechter moet derhalve niet
nagaan of de Vergadering van Eigenaars in redelijkheid tot zijn beslissing
heeft kunnen komen, maar of de reden die aan de beslissing van de
Vergadering van Eigenaars tot weigering ten grondslag lag, redelijk is. De
rechter moet met andere woorden nagaan of het in casu toepasselijke
criterium c.q. de in het Huishoudelijk Reglement of anderszins vastgelegde
weigeringsgrond (en niet de beslissing van de Vergadering dat in
redelijkheid en billijkheid niet van de bewoners mag worden gevergd dat zij
de gegadigde in hun midden opnemen) objectief gezien redelijk is. Zo ja,
dan kan hij daarna nagaan of deze weigeringsgrond subjectief, dat wil
zeggen in het concrete geval ook redelijk is. Als de weigeringsgrond in
objectieve zin niet redelijk is, is er geen gewichtige reden tot weigering
zoals vereist op grond van artikel 5:112 lid 4 BW. Als de weigeringsgrond in
objectieve zin wèl redelijk is, kan in redelijkheid niet van de overige
bewoners worden gevergd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en
is er derhalve sprake van een gewichtige reden.
Als de overige bewoners menen dat in redelijkheid en billijkheid niet van
hen kan worden gevergd dat zij een gegadigde in hun midden opnemen,
betekent dit immers nog niet dat zij dat op een redelijke grond menen. Bij de
objectieve toets moet de rechter nagaan of de weigeringsreden er toe leidt,
dat de weigering zelf een geoorloofde oorzaak mist. Zo ja, dan is de
weigeringsgrond niet redelijk. Bij deze toetsing komen aan de orde strijd
met de wet, strijd met de openbare orde of strijd met de goede zeden. De
rechter kan tevens in dat kader aan de grondrechten toetsen, voor zover er
natuurlijk grondrechten in het geding zijn. Anders gezegd: als er geen
grondrechten in het geding zijn en er evenmin op andere gronden sprake is
van strijd met de wet, de openbare orde of de goede zeden, is er geen
sprake van een ongeoorloofde oorzaak. De weigeringsgrond is dan in
beginsel geldig.
De doelmatigheidstoets
Ongeveer 20 jaar geleden is er in de literatuur betrekkelijk veel geschreven
over de doelmatigheidstoets, en wel nadat het onderzoek met betrekking tot
de vraag of het doel van de ontzegging op zichzelf gerechtvaardigd is, is
afgerond. Oorzaak van die discussie was een vonnis van de kantonrechter
te Tilburg van 18 september 1980. Conclusie van die schrijvers was, dat
inderdaad de rechter kan nagaan of de reden die men hanteert om mensen de toestemming tot ingebruikneming te weigeren, geschikt is om het doel
dat men nastreeft te verwezenlijken. Daarbij werd met name gedacht aan
de leeftijdsgrens, die is bedoeld om mensen die te zeer
verzorgingsbehoeftig zijn, uit de gemeenschap van appartementseigenaren
te weren. Aangezien evenwel leeftijd geen geschikte graadmeter is om de
mate van verzorgingsbehoefte te meten, beantwoordt de reden van
weigering (te hoge leeftijd) niet aan het doel (gemeenschap van gezonde en
niet verzorgingsbehoeftige mensen). Daarom wordt sedertdien
aangenomen, dat een weigering op grond van een reden die de
doelmatigheidstoets niet doorstaat, onredelijk is. Strakke leeftijdsgrenzen
doorstaan derhalve de objectieve toets van doelmatigheid niet.
Blijft uiteraard tenslotte de verplichting om na te gaan, of in het concrete
geval een weigering door het bestuur en/of een Raad van Commissarissen
c.q. – in beroep – door de Vergadering van Eigenaars in subjectieve zin ook
op een redelijke grond berust. Daarbij dienen dan de voornoemde
objectieve toelatingscriteria als een referentiekader voor de subjectiverende
rechter te worden gehanteerd. Zolang aldus het besluit gebaseerd is op de
objectief akkoord bevonden toelatingscriteria, zoals in het Huishoudelijk
Reglement en anderszins geformuleerd, blijft slechts de vraag, of bij
subjectivering van de zaak het inroepen van bepaalde feiten en
omstandigheden als redenen tot weigering niet in strijd zijn met de
redelijkheid en billijkheid, bijvoorbeeld omdat er sprake is van willekeur op
de vraag of in casu de onderhavige afwijzing door het bestuur en/of een
Raad van Commissarissen inderdaad subjectief gezien in redelijkheid en
billijkheid genomen had mogen worden.
Conclusie:
Ballotage c.q. het instellen van een toelatingsregeling is dus bij serviceflats
alleszins mogelijk en ook zeker gebruikelijk. Daarvoor biedt artikel 5:112 lid
4 BW voldoende basis. De in de Modelreglementen van Splitsing van de
KNB opgenomen ballotage-artikelen dienen evenwel niet meer en niet
minder als zogenaamde kapstokartikelen te worden beschouwd. Het is
daarom belangrijk, dat de objectieve criteria, waar de specifieke Vereniging
een beroep op wenst te doen, in een Huishoudelijk Reglement of in een
afzonderlijke toelatingsregeling worden vastgelegd. De rechter heeft de
mogelijkheid die objectieve criteria te beoordelen tegen het licht van strijd
met de wet of bijvoorbeeld strijd met de openbare orde of de goede zeden.
Evenzeer dienen die objectieve criteria de doelmatigheidstoets te
doorstaan. Daarnaast kan de rechter uiteraard nagaan, of in een specifiek
geval door de Vereniging op de juiste wijze c.q. in redelijkheid en billijkheid
de objectieve criteria zijn toegepast.
Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. N.L. Rijssenbeek. 

Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen

Bekijk ook

Reacties

Rijssenbeek Advocaten
Professional
Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen