wijziging splitsingsakte

DE WIJZIGING VAN DE AKTE VAN SPLITSING

DE WIJZIGING VAN DE AKTE VAN SPLITSING
Al geruime tijd bestaat er bij appartementseigenaren een grote behoefte
aan een mogelijkheid om op een meer eenvoudige en soepele wijze de akte
van splitsing aan te passen. Die behoefte bestaat met name, indien zich
gewijzigde, vaak feitelijke omstandigheden in de loop der jaren hebben
voorgedaan dan wel indien bijvoorbeeld de bestaande akte “fouten”,
onvolkomenheden en/of leemtes in zich bergt.
Onderhandse overeenkomst in plaats van wijziging akte
Veel appartementseigenaars schrikken van de gevolgen van de wijziging
van de akte van splitsing; het wijzigen van de akte van splitsing kost immers
geld, terwijl met een wijziging ook geruime tijd kan zijn gemoeid. Soms komt
het dan ook voor, dat de appartementseigenaars er voor kiezen om een van
de splitsingsakte afwijkend besluit te nemen, maar dan een besluit, waar
alle eigenaars aan zijn gebonden, dus door ondertekening van een
afzonderlijke overeenkomst of van de notulen van de betreffende
Vergadering van Eigenaars. De eigenaars, die hebben getekend, zijn dan
uiteraard aan die overeenkomst gebonden. Een dergelijke overeenkomst
heeft evenwel geen zakelijke werking zodat opvolgende eigenaars aan een
dergelijke overeenkomst niet gebonden zullen zijn. Dergelijke
overeenkomsten zijn dus in de regel slechts zinvol, indien zij aan een
bepaalde (korte) tijd zijn gebonden .
Een dergelijke overeenkomst kan overigens in een enkel geval ook een
soort voorloper zijn van de wijziging van de akte: indien de eigenaars
menen, dat niet op wijziging van de akte van splitsing kan worden gewacht
– om welke reden dan ook – kan een dergelijke overeenkomst dus uitkomst
bieden, dus voor de termijn, dat de akte nog niet is gewijzigd.
Artikel 5:139 lid 2 BW
De gemakkelijkste weg om tot wijziging van de akte te komen is het nemen
van een vergaderbesluit met een gekwalificeerde meerderheid van vier
vijfden van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt. Dat is dus in
feite 80% van het totaal in de akte van splitsing genoemde aantal stemmen.
Van belang is wel, dat tijdens de betreffende Vergadering van Eigenaars
exact wordt genotuleerd, wie wel en wie niet voor het besluit tot wijziging
heeft gestemd, zodat daarover in het vervolg van het traject geen
onduidelijkheid zal bestaan. Aanbevelenswaard is in dit kader aan de
notulen van de betreffende vergadering een ondertekende lijst van alle in de
kadastrale registers genoemde appartementsgerechtigden te hechten. Aan
de hand van deze notulen met lijst zal de notaris dan aan het werk kunnen
gaan, in eerste instantie door een concept wijzigingsakte op te stellen.

Niet vergeten mag worden, dat het vergaderbesluit op vordering van een of
meer appartementsgerechtigden door de rechter op de voet van artikel
5:140a BW kan worden vernietigd. De rechter kan het verzoek afwijzen,
wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling
wordt aangeboden. Uiteindelijk komt het er hier op neer, dat de rechter zal
beoordelen, of de tegenstemmers voldoende belang hebben bij hun actie
en zo ja, of wellicht een schadeloosstelling moet worden toegekend, althans
indien het nadeel in geld kan worden uitgedrukt. Ofschoon ten aanzien van
deze regelgeving nog nauwelijks rechtspraak voorhanden is, ziet het er
naar uit, dat ook hier het begrip “redelijkheid en billijkheid” om de hoek zal
komen kijken. Daarbij zou de rechter kunnen verwijzen naar reeds oudere
rechtspraak van de Hoge Raad: “een afweging van de redelijkheid van de
beoogde wijziging van de akte van splitsing tegen die van de bestaande
regeling behoort tot het beoordelingsspectrum van de rechter”.
Van belang is dan nog op te merken, dat de toestemming van de
hypotheekhouders nodig blijft. Dus hier geen 80% van de
hypotheekhouders maar altijd 100% van de hypotheekhouders. Juist omdat
de hypotheekhouders in het algemeen geen problemen hebben met de
wijziging van de akte, mits de waarde van hun verhaalsobject maar niet
wordt aangetast, is dit eigenlijk een wat vreemde gang van zaken. Een
vergemakkelijking van de regelgeving met betrekking tot de wijziging van de
akte impliceert dat in ieder geval niet. Waar hypotheekhouders bij de
wijziging immers veelal geen belang hebben en zich dus niet (direct)
verklaren, ziet het er naar uit, dat in de toekomst nog heel wat vervangende
machtigingen ten behoeve van die hypotheekhouders aan de rechter zullen
moeten worden gevraagd.
Wanneer is wijziging noodzakelijk?
Zoals hierboven reeds gemeld, komt het in een zeer beperkt aantal gevallen
voor, dat het op basis van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid niet
altijd noodzakelijk is om de akte van splitsing te wijzigen, ook indien er
sprake is of zal zijn van strijd met de in de akte opgenomen regelgeving.
Beklemtoond moet evenwel worden, dat bedoelde situaties slechts
uitzonderingssituaties zijn. In beginsel moet dus in alle onderstaande
situaties zonder meer voor wijziging van de akte van splitsing worden
gekozen.
Wijziging van de akte is in ieder geval noodzakelijk in de volgende gevallen:
1. Verkleining c.q. vergroting van de in de splitsing betrokken grond.
Bijvoorbeeld in het geval van verkoop van een stukje grond aan een
derde of bij de verwerving van een stukje grond ten behoeve van de
uitbreiding van een parkeerplaats of de tuin. Overigens is verwerving
van een stukje grond ook mogelijk, doordat de VvE dat stukje grond
koopt en geleverd krijgt. De grond behoort dan niet tot de in de splitsing betrokken grond maar in eigendom van de VvE zelf.
2. Veranderingen in de begrenzing van de privé gedeelten; dus
bijvoorbeeld vergroting c.q. verkleining van de privé gedeelten.
Deze situatie behoeft nuancering; de Hoge Raad heeft immers in
meerdere arresten van enkele jaren geleden overwogen, dat “voor
niet structurele wijzigingen in of tussen privé gedeelten, die geen
gevolgen hebben voor de omvang van de rechten en verplichtingen
van de appartementseigenaar,” geen wijziging van de akte
noodzakelijk is. Tegelijkertijd dat “de rechtszekerheid vereist, dat
verkrijgers van een appartementsrecht zich door raadpleging van de
openbare registers op de hoogte kunnen stellen van de feiten, die
voor de rechtstoestand van het appartementsrecht van belang zijn” en
dat dus “de akte van splitsing en de splitsingstekeningen een juist
beeld moeten geven van de omvang van de rechten en verplichtingen
van de appartementseigenaars.” Enkele voorbeelden maken dat
duidelijk: het maken van een interne verbinding door middel van een
trap van het ene appartement naar het daarboven gelegen
appartement of het maken van een doorbraak tussen twee naast
elkaar gelegen appartementen is geen wijziging, die voor de
rechtstoestand van het appartementsrecht van belang is; deze
wijzigingen zijn immers niet terug te vinden in de akte en/of de
splitsingstekening, terwijl daardoor vermoedelijk ook niet de
verdeelsleutels zullen wijzigen. De rechtspraak leert bovendien, dat
zelfs de aanbouw van kamers op het dakterras van een penthouse of
de uitbouw van een appartement op het balkon of het terras van een
appartement – mits zulks maar gebeurt binnen de begrenzingen van
het privé gedeelte – in goederenrechtelijke zin geen wijziging van de
juridische situatie betekent en dat dus wijziging van de akte niet nodig
is. Van belang is dus de vraag, of de op de splitsingstekening staande
begrenzingen van het privé gedeelte worden overschreden of niet; zo
ja: wijziging; zo niet: geen wijziging. Overigens zullen dit soort
wijzigingen wel invloed hebben op of raakpunten hebben met de
gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zodat de Vergadering van
Eigenaars wèl toestemming voor de werkzaamheden moet geven.
3. Wijziging van de breukdelen.
Deze situatie spreekt wel voor zich: het mag duidelijk zijn, dat waar
het de bedoeling is, dat de breukdelen worden gewijzigd en er dus
sprake is van een gewenste wijziging van de omvang van de rechten
en verplichtingen van de appartementseigenaar, zulks alleen via de
wijziging van de akte kan geschieden.
4. Wijziging van het Splitsingsreglement en de daarin opgenomen
statuten van de VvE.

Ook hier is sprake van wijziging van de rechten en verplichtingen van
de appartementseigenaar, zodat wijziging van de akte noodzakelijk is.
Het Huishoudelijk Reglement
Een veel gehoorde vraag is, in hoeverre rechten en verplichtingen in een
Huishoudelijk Reglement kunnen worden neergelegd; het maken of wijzigen
van een Huishoudelijk Reglement heeft immers heel wat minder voeten in
aarde dan het wijzigen van de akte zelf. Ook ten aanzien van deze
vraagstelling heeft de Hoge Raad werkbare handvatten geleverd: “regels
omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke
gedeelten en privé gedeelten behoren in beginsel uit de openbare registers
kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden
opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan
de wijze van feitelijk gebruik kunnen regels van orde ook in het
Huishoudelijk Reglement worden gegeven, mits het Splitsingsreglement
daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent”.
Voor veel oude Verenigingen zit de angel in het staartje: “mits het
Splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent”. Veel oude
Splitsingsreglementen, waaronder in ieder geval ook het modelSplitsingsreglement
1973, hebben weliswaar een bepaling, waarbij het
mogelijk wordt gemaakt om het gebruik van de gemeenschappelijke
gedeelten door een Huishoudelijk Reglement te laten regelen (artikel 28 lid
1 MR 1973), doch geen bepaling, waarbij het mogelijk wordt gemaakt om
het gebruik van de privé gedeelten bij Huishoudelijk Reglement te regelen.
Desondanks zijn er heel wat oude VvE’s, die in hun Huishoudelijk
Reglement dit soort regelingen wel hebben opgenomen. Nu die regelingen
dus niet op de wet c.q. het Splitsingsreglement zijn gebaseerd, zijn die
regelingen in beginsel nietig. Op die regelingen kan dus in beginsel geen
beroep worden gedaan. Herhaaldelijk stoten die VvE’s in dit kader dan ook
hun hoofd bij rechters, waar het zaken betreft tot nakoming van die in het
Huishoudelijk Reglement ten onrechte opgenomen regelingen. Alleen al
vanwege deze omstandigheid verdient het dus voor oude VvE’s
aanbeveling om de akte van splitsing te wijzigen.
Indien vervolgens in de akte van splitsing wèl de mogelijkheid is geschapen
om dit soort regelgeving in het Huishoudelijk Reglement op te nemen,
betekent dat nog niet, dat in het Huishoudelijk Reglement allerlei
beperkingen van het privé gebruik kunnen worden ondergebracht. De
rechtspraak stelt daar een limiet aan: “Beperkingen, die een grote inbreuk
op het gebruiksrecht van de appartementseigenaar met zich meebrengen,
kunnen uitsluitend in het Splitsingsreglement worden opgenomen.” Maar
welke beperkingen nu wel en welke niet? Een kort resumé van recente jurisprudentie leert het volgende:
Niet mogelijk:
? Verbod van bewoning door meer dan twee personen
? Verbod van kamerverhuur
? Verbod van onderverhuur
? Verbod van verhuur langer dan 8 weken
? Verplichting van verhuur via een verhuurorganisatie
? Ballotage- c.q. toelatingsregelingen
? Branchebeschermende regelingen bij winkelcentra
? Aanbiedingsplicht ten behoeve van de overige eigenaars
? Verbod van bed- en breakfastaccommodatie
? Verbod van gebruik door instanties, die zogenaamd “begeleid wonen”
ten doel hebben
Wel mogelijk:
? Plaatsen van antennes
? Houden van huisdieren
? Leggen van harde vloerbedekking
? Het hangen van wasgoed aan de buitengevel etc.
Aldus dient de regelgeving van het Huishoudelijk Reglement zich voor wat
betreft het gebruik van de privé gedeelten te beperken tot orderegelgeving.
Beperking van de eigendomsrechten valt daar dus niet onder.
De wijziging van de bestemming
Een veel gehoord misverstand is, dat ook bij wijziging van de bestemming
van een privé gedeelte een wijziging van de akte noodzakelijk is. Dat is in
beginsel niet zo. In alle vier model-Splitsingsreglementen 1973, 1983, 1992
en 2006 is immers een bepaling opgenomen, welke het de Vergadering van
Eigenaars mogelijk maakt aan een eigenaar toestemming te geven voor
een gebruik dat afwijkt van de in de akte van splitsing genoemde
bestemming. De Vergadering heeft dus bijvoorbeeld de mogelijkheid om
een privé garage tot privékantoor te bestemmen, of een woning tot een
tandartspraktijk etc.
Plan van aanpak
De praktijk leert, dat veel VvE’s voor een wijziging van de akte van splitsing
terugdeinzen; zoals boven reeds gezegd, zou de wijziging immers te duur
zijn en/of veel te lang duren. Het komt daarom regelmatig voor, dat het niet
tot een wijziging van de akte van splitsing komt, ook in het geval eigenlijk in
strijd met diezelfde akte van splitsing wordt gehandeld. 

Rijssenbeek Advocaten is van oordeel, dat een VvE altijd een akte van
splitsing zou moeten hebben, welke niet alleen bij de feitelijke situatie van
het appartementencomplex en de wensen van de leden van de VvE
passend is maar ook zoveel mogelijk overeenkomstig de huidige wetgeving
en inzichten alsmede up to date is.
Ter bevordering daarvan heeft Rijssenbeek Advocaten de Module
Wijziging Akte van Splitsing ontwikkeld. Voor die module wordt verwezen
naar de speciale knop op onze website.
Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. N.L. Rijssenbeek en mr. M.
Elbers.