Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

Inning van vve bijdragen

01 februari 2018
De praktijk leert dat de incasso van VvE bijdragen niet altijd gemakkelijk is. Hoe dient de Vereniging daarmee om te gaan?
LEES VERDER

DE INNING VAN VOORSCHOT- EN ANDERE BIJDRAGEN

DE INNING VAN VOORSCHOT- EN ANDERE BIJDRAGEN
Eigenaren van appartementsrechten weten in de regel wel, dat zij aan de
Vereniging van Eigenaars voorschotbijdragen moeten betalen. Niet altijd
duidelijk is, waarom dat zo is. De praktijk leert bovendien, dat de incasso
van die bijdragen niet altijd gemakkelijk is. Hoe dient de Vereniging
daarmee om te gaan? En welk risico loopt de Vereniging?
Juridisch kader
Uitgangspunt is, dat het appartementengebouw in gezamenlijke eigendom
toebehoort aan de gezamenlijke appartementseigenaars. De aandelen zijn
gelijk, tenzij in de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. Voor
dat (onverdeeld) aandeel zijn de eigenaars dus eigenaar van het gebouw
en de grond bij het gebouw. Artikel 5:113 lid 2 BW voegt toe, dat de
eigenaars in de schulden en kosten van het beheer en onderhoud van het
gebouw met een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het
splitsingsreglement een andere verhouding is bepaald. Deze verhouding
kan dus een andere zijn dan de verhouding van de aandelen in het gebouw.
Anders gezegd: een groter c.q. kleiner aandeel in het gebouw betekent niet
altijd een grotere c.q. kleinere bijdrage in de schulden en kosten van het
gebouw. Het blijft dus zaak in het toepasselijke splitsingsreglement per
geval te bekijken, welke verdeelsleutel ten aanzien van deze schulden en
kosten dient te worden gehanteerd.
De Modelreglementen bij Splitsing
In de Modelreglementen bij Splitsing 1973, 1983, 1992 en 2006 is
vervolgens een uitgebreide regeling terug te vinden, hoe de door de
eigenaars te betalen bijdragen moeten worden vastgesteld en hoe die
vervolgens door de eigenaars moeten worden betaald. Bij de eerste vraag
moet onderscheid worden gemaakt tussen voorschotbijdragen die bij de
jaarlijkse begroting worden bepaald, definitieve bijdragen, die jaarlijks bij de
exploitatierekening c.q. de jaarrekening worden vastgesteld, en op de derde
plaats de bijzondere bijdragen, die verschuldigd kunnen worden naar
aanleiding van besluiten van de vergadering van eigenaars tot het doen van
buiten het gewone geprognotiseerde vallende onderhoud, zoals
bijvoorbeeld groot onderhoud, verbouwing, het aanbrengen van nieuwe
installaties en/of het wegbreken van bestaande installaties. Bijzondere
bijdragen dus als bedoeld in de artikelen 37 lid 7 MR1973, 38 lid 6 MR1983,
38 lid 7 MR1992 en 52 lid 7 MR2006. In beginsel is de in het kadaster
ingeschreven eigenaar aansprakelijk voor de betaling van al deze bijdragen,
die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten van de vergadering van
eigenaars die tot stand zijn gekomen in het tijdvak, gedurende welke hij/zij
eigenaar was. Het moment van besluitvorming door de vergadering van
eigenaars brengt dus aansprakelijkheid voor die eigenaar met zich mee. Gebruikt de eigenaar het privé-gedeelte niet zelf maar heeft hij dit aan een
derde verhuurd, dan kan het bestuur daarnaast te allen tijde verlangen, dat
de huurder zich jegens de VvE als borg verbindt voor de eigenaar, hetgeen
tot gevolg heeft dat deze bij insolventie van de eigenaar tot het beloop van
de huurprijs de schulden en kosten van de eigenaar moet voldoen; zie
daarvoor artikel 21 lid 1 MR1973, 25 lid 1 MR1983 en 1992 en 36 lid 1 MR
2006.
Voor de wijze van betaling van de gewone voorschotbijdragen geldt voorts
het volgende:
1973: maandelijks, en voorts te verhogen met de in het Huishoudelijk
Reglement bepaalde rente met ingang van 8 dagen na de
vervaltermijn;
1983: maandelijks 1/12-gedeelte, te vermeerderen met de wettelijke rente
verhoogd met 2 punten (met een minimum van € 4,54) met ingang
van 14 dagen na de vervaltermijn;
1992: maandelijks 1/12-gedeelte, te vermeerderen met de wettelijke rente
verhoogd met 2 punten (met een minimum van € 4,54) met ingang
van 14 dagen na de vervaltermijn; tevens te vermeerderen met in en
buiten rechte gemaakte kosten;
2006: maandelijks bij vooruitbetaling 1/12-gedeelte, te vermeerderen met
de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW (met een minimum
van € 10,00) en te vermeerderen met de in en buiten rechte
gemaakte kosten; verrekening en/of opschorting is uitgesloten.
In het geval van wanbetaling is het dus altijd belangrijk in het splitsingsreglement
na te kijken, welke rente en welke kosten eventueel bij die
debiteur in rekening kunnen worden gebracht.
Incassotraject I
Op de voet van artikel 5:131 lid 3 BW en overigens ook overeenkomstig de
regelgeving van de Modelreglementen bij Splitsing beheert het bestuur de
middelen van de VvE en draagt het zorg voor de tenuitvoerlegging van de
besluiten van de vergadering van eigenaars. Dat betekent, dat het bestuur,
al dan niet daarin bijgestaan door een professionele beheerder, toeziet op
het op tijd betalen van de bijdragen en zonodig herinneringen/aanmaningen
verzendt. Goede concepten van een betalingsherinneringsbrief en van een
eerste en tweede aanmaningsbrief zijn terug te vinden als bijlagen 11, 12
en 13 in het “Handboek voor de Vereniging van Eigenaren” van VvE
Belang. Overigens is het verzenden van één betalingsherinneringsbrief en
één aanmaningsbrief voldoende. Indien dus ondanks de aanmaning
betaling achterwege blijft, kan het vervolgtraject worden ingezet. Incassotraject II
Om achterstanden in de betaling van de bijdragen niet te laten oplopen is
het belangrijk, dat bij voortdurende wanbetaling de vordering tijdig uit
handen wordt gegeven. Voor zover het bestuur daarbij vrees voor hoge
(incasso)kosten zou hebben, zal blijken, dat die vrees onterecht is: de
ervaring van Rijssenbeek Advocaten leert, dat slechts in 1,5% van de
gevallen de Vereniging rekening moet houden met een gedeeltelijke
afboeking van de vordering en een betaling van enkele kosten.
In ieder geval zal het incassobureau – de afdeling incasso van Rijssenbeek
Advocaten – na ontvangst van een dossier steeds de debiteur nogmaals,
dat wil zeggen voor de tweede of derde maal aanmanen om de bijdragen
aan de VvE te betalen; de vordering wordt dan verhoogd met de
overeengekomen rente en de buitengerechtelijke kosten overeenkomstig
het tarievenstelsel van de rechtbank, sector kanton.
Indien ook na deze aanmaning niet wordt betaald, blijft slechts de
gerechtelijke procedure over. Het bestuur kan daartoe evenwel niet
zelfstandig een beslissing nemen en behoeft daarvoor de machtiging van
de vergadering van eigenaars. Veel bestuurders en professionele
beheerders zorgen er in dit kader voor, dat er een doorlopende machtiging
voor incassoprocedures aanwezig is, opdat niet steeds weer de vergadering
van eigenaars behoeft te worden geraadpleegd. Rijssenbeek Advocaten
adviseert het volgende besluit:
“De vergadering van eigenaars machtigt het bestuur/de bestuurder om
na verzending van twee vergeefse herinneringsbrieven/aanmaningen
de vorderingen uit hoofde van niet betaalde (voorschot-)bijdragen ter
incasso aan een door het bestuur daartoe aan te wijzen incassobureau
over te dragen en die buitengerechtelijke en gerechtelijke stappen ter
incasso van die vorderingen te zetten, die het bestuur/de bestuurder
naar zijn oordeel nodig acht, voorts om namens de Vereniging van
Eigenaars in rechte te verschijnen en tenslotte al datgene te doen, wat
rechtens noodzakelijk is, waaronder het verstrekken van inlichtingen en
het beproeven en het zonodig tot stand brengen van een minnelijke
regeling”.
Geadviseerd wordt tenminste éénmaal per drie jaar dit vergaderbesluit te
(laten) nemen. Nu in het Modelreglement bij Splitsing 2006 in artikel 53 lid 5
is opgenomen, dat het bestuur geen machtiging voor het voeren van
incassoprocedures behoeft, is dit vergaderbesluit in het geval, waar dit
Modelreglement van toepassing is, overigens niet meer nodig. De kantonprocedure
Nu de meeste te betalen bijdragen een bedrag van € 25.000,00 niet te
boven gaan, worden de incassoprocedures in de regel bij de rechtbank,
sector kanton aangebracht. Tegen dat licht beperkt dit artikel zich tot de
kantonprocedure.
De procedure wordt ingeleid middels een dagvaarding. Deze dagvaarding
wordt in persoon of aan de wettige woonplaats door de deurwaarder
uitgebracht (kosten: € 85,00). Slechts in het geval de debiteur geen wettige
of bekende woonplaats heeft, zal de dagvaarding openbaar moeten worden
uitgebracht, dat wil zeggen via publicatie in de krant (kosten: € 200,00 à €
300,00).
In het geval de debiteur ook na dagvaarding niet betaalt, zal de dagvaarding
bij de rechtbank, sector kanton worden ingeschreven; daarvoor zijn
griffierechten verschuldigd, variërend van € 59,00 tot € 196,00.
Juist omdat de grondslag voor (de hoogte van) de bijdragen in de wet, het
splitsingsreglement en de vergaderbesluiten ten aanzien van de
begrotingen en jaarrekeningen zijn vastgelegd (tegen de vaststelling
waarvan in een afzonderlijke procedure bezwaar kan worden gemaakt),
komt daadwerkelijk en inhoudelijk verweer in dit soort incassoprocedures
niet zoveel voor. In artikel 11 lid 3 van het Modelreglement bij Splitsing 2006
is zelfs neergelegd, dat de betaling van de verschuldigde bijdragen niet kan
worden verrekend of opgeschort in verband met een (vermeende) vordering
op de VvE of de gezamenlijke eigenaars. Maar geldt dat ook voor zaken,
waar dat (nieuwe) MR 2006 niet van toepassing is?
Het verweer (in rechte) en het vonnis
Een veel gehoord verweer van niet-betalende leden is gebaseerd op het
standpunt, dat bijvoorbeeld geen dan wel onvoldoende onderhoud aan het
appartementencomplex is of wordt gepleegd, installaties in het complex
onvoldoende functioneren, de energiekosten van het complex onnodig hoog
zijn, klachten door het bestuur en/of de beheerder niet worden beantwoord,
schoonmaakwerkzaamheden niet goed worden uitgevoerd, onvoldoende
Vergaderingen van Eigenaars worden gehouden, het bestuur of de
beheerder wanpresteert, etc. Het verweer vervolgt dan met de conclusie,
dat in afwachting van een genoegzame actie van de kant van de
Vergadering van Eigenaars, de bestuurder en/of de beheerder de betaling
van de bijdragen kan opschorten. Tot enkele jaren geleden kwam het voor,
dat kantonrechters van oordeel waren, dat, waar voldoende de problemen
waren aangekaart maar niet waren opgelost, aangenomen moest worden,
dat de betreffende debiteur een opeisbaar vorderingsrecht jegens de
Vereniging had en zich dientengevolge ook op opschorting van de
betalingsverplichting kon beroepen. Laatstelijk oordeelde de kantonrechter te Eindhoven in maart 2003 nog op deze wijze. Sedertdien is er evenwel
hogere rechtspraak van rechtbanken en gerechtshoven, waaruit blijkt, dat
voormeld standpunt niet deugt: het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch
overwoog in oktober 2004:
“De klachten van X hebben klaarblijkelijk betrekking op door hem
gestelde gebreken als gevolg van onvoldoende onderhoud van de
gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw. Voor dat
geval bevat artikel 5:121 BW een regeling op grond waarvan een
appartementseigenaar zonodig via de rechter kan afdwingen dat door
hem gewenst onderhoud wordt uitgevoerd; daarmee kan de rechter zelfs
tevens bepalen hoe de kosten van dat onderhoud over de
appartementseigenaren en de Vereniging van Eigenaars moeten
worden verdeeld. Met die specifieke – en exclusieve – regeling
verdraagt zich niet dat X zijn betalingsverplichtingen opschort, terwijl hij
deze door de wet aangegeven weg niet heeft bewandeld. Daar doet niet
aan af, dat X klaarblijkelijk herhaaldelijk bij het bestuur heeft geklaagd
en mogelijk het bestuur daar onvoldoende op heeft gereageerd”.
Gezien deze inmiddels vaste rechtspraak dient het er dus voor te worden
gehouden, dat ook vóór 2006 de niet-betalende eigenaar geen
opschortingsrecht met betrekking tot de betaling van zijn bijdragen heeft.
Indien overigens verweer wordt gevoerd, zal dat mondeling of schriftelijk
zijn, waarna de kantonrechter in veel gevallen een mondelinge behandeling
van de zaak zal gelasten, tijdens welke beide partijen hun standpunten nog
nader kunnen toelichten. Daarna zal de kantonrechter vonnis wijzen. Indien
de procedure strak wordt geagendeerd, behoeft met een dergelijke
procedure niet langer dan drie à vier maanden te zijn gemoeid.
Na ontvangst van het vonnis (99% van de ingestelde vorderingen wordt
door de kantonrechter toegewezen) is het gebruikelijk, dat het vonnis naar
de debiteur wordt verzonden, zodat deze de gelegenheid heeft om binnen
een korte tijd in der minne aan de inhoud van het vonnis te voldoen en
alsnog de bijdragen aan de Vereniging te betalen.
Jarenlange ervaring van Rijssenbeek Advocaten leert, dat 75% van de
incassozaken buiten rechte wordt geïnd, dus vóór het aanhangig maken
van een gerechtelijke procedure. Dit percentage stijgt tot 85%, zodra de
kantonrechter vonnis heeft gewezen. In 15% van de gevallen blijven er dus
executieproblemen, veelal veroorzaakt door de omstandigheid, dat de
debiteur niet kàn betalen.


De executie van het vonnis

Indien de debiteur ook na afgifte van het vonnis blijft weigeren de bijdragen
te betalen, zal het vonnis door de deurwaarder aan die debiteur moeten
worden betekend, dat wil zeggen gerechtelijk worden uitgereikt. De
deurwaarder zal dan tevens een laatste bevel tot betaling binnen twee
dagen doen. Indien de debiteur ook na deze betekening blijft weigeren zijn
verplichtingen na te komen, rest de Vereniging niets anders dan
executiemaatregelen te nemen. De Vereniging heeft dan de keus uit:
? Beslag op de roerende zaken c.q. het meubilair van de debiteur, zoals
bijvoorbeeld de PC, het bankstel, de TV of een auto, een boot, etc.
(kosten van beslag: € 200,00 à € 400,00). Het beslag op het meubilair
etc. is zinloos; de opbrengst is in de regel nihil en staat dus niet in
verhouding tot de kosten van het beslag. Dit soort beslagen is dus
slechts zinvol, indien er waardevolle goederen worden aangetroffen,
zoals de auto, de boot, etc.
? Beslag onder derden, bijvoorbeeld de werkgever van de debiteur of
op het banksaldo van de debiteur (kosten van beslag: € 200,00 à €
400,00). Meestal beschikt de Vereniging niet over de juiste gegevens
omtrent de werkgever of de bank van de debiteur. Ook wordt de
Vereniging veelal geconfronteerd met een mededeling van de bank,
dat er geen saldo op de rekening staat. Beslag onder derden biedt
dus eveneens slechts in een enkel geval soulaas.
? Beslag op het appartementsrecht van de debiteur (kosten van beslag:
€ 400,00 à € 500,00). Elke eigenaar, dus elke debiteur heeft een
appartementsrecht; dat is slechts anders, indien de debiteur zijn
appartementsrecht heeft verkocht en geleverd. Meestal
vertegenwoordigt het appartementsrecht ook een zekere overwaarde,
dat wil zeggen een waarde na aftrek van de hypotheek. Maar
daarnaast heeft de Vereniging ook zekere voorrechten in het geval
van een verkoop of – in het laatste geval – een veiling van het
appartementsrecht; zie daarvoor het volgende hoofdstuk. Anders dan
bij beslag op meubilair, een banksaldo etc. heeft het dus te allen tijde
zin om beslag op het appartementsrecht van de debiteur te leggen,
indien de debiteur blijft weigeren de bijdragen te betalen.
In overleg met de Vereniging kiest Rijssenbeek Advocaten dan ook in
praktisch alle gevallen voor het beslag op het appartementsrecht en worden
de eerste twee genoemde beslagsoorten voorlopig in de ijskast gestald.
Reeds binnen een termijn van 4 dagen na deze beslaglegging zal de
deurwaarder in opdracht van de Vereniging het gelegde beslag aan de
hypotheekhouders doen betekenen. De eerste hypotheekhouder is dan
gerechtigd om binnen 14 dagen aan de Vereniging schriftelijk kenbaar te
maken, dat hijzelf de executie wenst voort te zetten; artikel 509 lid 3 Rv
voegt weliswaar toe, dat in het geval die hypotheekhouder geen actie
onderneemt, de Vereniging in dat geval de executie mag voortzetten, doch de rechtspraak leert, dat de hypotheekhouder bevoegd blijft de executie
over te nemen, zolang niet daadwerkelijk door de Vereniging een
executienotaris is aangewezen, die het appartementsrecht openbaar zal
verkopen. Om geen vergeefse kosten te maken, komt het er in de praktijk
op neer, dat de eerste hypotheekhouder niet 14 dagen maar 4 tot 6 weken
de tijd krijgt om zich definitief uit te laten.
Niet in alle gevallen heeft de hypotheekhouder er belang bij, dat het
appartementsrecht wordt geveild; in dat geval brengt het appartementsrecht
immers mogelijk minder op dan bij een gewone verkoop. Hypotheekhouders
zijn dus geneigd om vervolgens de executie te traineren; in dat geval biedt
artikel 545 Rv uitkomst: de Vereniging kan door middel van een eenvoudige
en snelle procedure de kort-gedingrechter vragen een ultieme termijn vast
te stellen, waarbinnen die hypotheekhouder tot veiling moet overgaan. De
praktijk leert, dat de hypotheekhouders (lees: de banken) in het geval van
een dergelijke spoedprocedure alsnog en zeer snel reageren. Mocht ook
dan nog evenwel de termijn worden overschreden, dan heeft de Vereniging
de bevoegdheid om de hypotheekhouder te passeren en zelf de executie
c.q. de veiling ter hand te nemen. De kosten van een dergelijke veiling zijn
weliswaar hoog, doch worden altijd vergoed uit de bruto-opbrengst van de
veiling. De Vereniging loopt dus geen risico. Het voordeel van een veiling
voor de Vereniging is er bovendien in gelegen, dat enerzijds de Vereniging
een nieuw lid tegemoet zal kunnen zien (die wèl de bijdragen betaalt) en
anderzijds dat de bijdragen over het lopende en voorgaande boekjaar op
haar bankrekening worden bijgeschreven; zie daarover hieronder nader.
De ervaring van Rijssenbeek Advocaten leert, dat hooguit in 1,5% van alle
incassozaken voor Verenigingen van Eigenaars een veiling niet voldoende
opbrengt om het geleden verlies te dekken; altijd beperkt het verlies zich
dan tot zeer oude bijdragen en enkele gerechtelijke kosten.
Perikelen bij overdracht
In het geval van een overdracht van een appartementsrecht heeft de
wetgever gemeend de positie van de overige appartementseigenaren te
moeten versterken, met name indien de verkoper de bijdragen aan de
Vereniging niet betaalt.
Overeenkomstig artikel 5:122 lid 3 BW zijn daarom de koper/verkrijger en
de vroegere appartementseigenaar in het geval van een overdracht van een
appartementsrecht hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde bijdragen
die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of
nog zullen worden. Hoofdregel is dus: hoofdelijke aansprakelijkheid tot
maximaal twee boekjaren. 

Artikel 5:122 lid 4 BW maakt het mogelijk, dat in het (model-
)splitsingsreglement afwijkende regelingen worden getroffen met betrekking
tot bijdragen, waar de vroegere eigenaar of alleen de verkrijger/koper
aansprakelijk voor is, alsmede met betrekking tot bijdragen, die na datum
overdracht opeisbaar worden maar waarvoor slechts de vroegere
appartementseigenaar en niet de verkrijger/koper is gebonden. Het is dus
belangrijk om in het (model-)splitsingsreglement na te gaan, of er
afwijkende regelingen in het specifieke geval van toepassing zijn.
De Modelsplitsingsreglementen 1973, 1983, 1992 en 2006 kennen allen
afwijkende regelingen als in artikel 5:122 lid 4 BW bedoeld; zie daarvoor de
artikelen 25 lid 3 en 4 MR 1973, artikel 28 lid 3 en 4 MR 1983 en MR 1992
en artikel 40 lid 4 en 5 MR 2006. In lid 3 van die respectieve artikelen is
geregeld, dat alleen de vroegere eigenaar aansprakelijk is voor de extra
voorschotbijdragen ten gevolge van buiten het gewone onderhoud vallende
uitgaven, zoals bijvoorbeeld groot onderhoud, renovatie etc., en voor de
definitieve bijdragen, die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten van de
Vergadering die tot stand zijn gekomen in het tijdvak, gedurende welke hij
eigenaar was. Indien er dus een vergaderbesluit dateert van vóór datum
overdracht met betrekking tot het heffen van een dergelijke extra bijdrage
c.q het heffen van een definitieve bijdrage daaromtrent, terwijl die bijdragen
eerst ná datum overdracht opeisbaar worden, is alléén de vroegere
eigenaar aansprakelijk. De verkrijger/koper hoeft daar dus dan niet aan mee
te betalen.
De uitzondering van lid 4 van die respectieve artikelen is van veel minder
belang: uitsluitend de verkrijger/koper is aansprakelijk voor de
assurantiepremies en het loon van de administratieve beheerder, voor
zover die premie of dat loon opeisbaar is geworden ná de datum van
overdracht.
Het vorenstaande impliceert voorts, dat aanzuivering van tekorten over een
reeds verstreken boekjaar – in feite gelijk te stellen aan vaststelling van de
definitieve bijdragen over het verstreken boekjaar – door middel van
besluitvorming ná datum overdracht onder de hoofdregel valt: de vroegere
eigenaar en de koper zijn ten aanzien daarvan hoofdelijk aansprakelijk.
Maar wat te doen met een besluit van de Vergadering ná datum overdracht
tot verhoging van de voorschotbijdragen over het lopende boekjaar? Die
zijn uiteraard alleen voor rekening van de koper. Ook als dat met
terugwerkende kracht is, bijvoorbeeld tot 1 januari van dat jaar en dus met
betrekking tot de periode vanaf 1 januari tot de datum van overdracht?
Verdedigbaar is, dat het de koper is, die tijdens de bewuste Vergadering
van Eigenaars aanwezig is geweest of heeft kunnen zijn en dat deze dus
ook alléén de voorschotbijdragen tot de datum van overdracht moet
betalen. Maar dat is niet zo. Ook dan is de hoofdregel van toepassing: ten aanzien van deze voorschotbijdragen tot de datum van overdracht zijn
verkoper en koper eveneens beiden hoofdelijk aansprakelijk.
Artikel 40 lid 4 MR 2006 wijkt voorts wat tekst betreft iets af van de tekst van
de wet en de tekst van de voorgaande Modelsplitsingsreglementen: niet
alleen wordt in dat artikel gesproken over de bijdragen in het lopende of
voorgaande boekjaar maar daaraan is nu toegevoegd: “voorafgaande aan
de overdracht”. Ogenschijnlijk lijkt het erop, dat hier wordt bedoeld, dat de
verkoper slechts aansprakelijk kan zijn voor zover het de gevolgen van
besluiten betreft die vóór datum overdracht zijn genomen. Nu een dergelijke
lezing evenwel direct in strijd komt met artikel 5:122 lid 3 BW moet het er
voor worden gehouden, dat die lezing onjuist is. Het MR 2006 mag immers
geen inbreuk maken op de wet. Een en ander impliceert dus, dat ook artikel
40 lid 4 MR 2006 moet worden uitgelegd gelijk aan de inhoud van artikel
5:122 lid 3 BW.
Van belang is voorts het nieuwe lid 5 van artikel 5:122 BW, waarin is
geregeld, dat de notaris aan de akte van overdracht een verklaring moet
hechten, waaruit blijkt welk bedrag de vroegere eigenaar op dat moment,
dat wil zeggen per de datum van de overdracht bij de Vereniging van
Eigenaars debet staat. Dat nieuwe artikel voegt bovendien toe, dat de
verkrijger/koper niet verder aansprakelijk is dan tot het bedrag dat uit de
opgave blijkt. Als het bestuur een te lage opgave of zelfs geen opgave doet,
blijft de Vereniging dus mogelijk met een niet-verhaalbare achterstand
achter.
Indien overigens de notaris het bestuur van de Vereniging niet informeert en
bij haar geen opgave vraagt en/of daarvoor niet voldoende moeite doet,
blijft de hoofdregel van de hoofdelijke aansprakelijkheid onverkort van
toepassing. Wèl zal de koper in dat geval die onjuist handelende notaris
voor zijn financiële schade kunnen aanspreken.
Van belang is, dat de verklaring van artikel 5:122 lid 5 BW niet altijd
impliceert, dat de koper daarna niet meer voor oude bijdragen door de
Vereniging kan worden aangesproken. Bij fouten van de notaris maar ook in
het geval van besluitvorming ná datum overdracht kan de koper toch
aansprakelijk zijn voor de bijdragen, die niet ter gelegenheid van de
overdracht ten laste van de verkoper zijn verrekend.
Conclusie:
Voor elke Vereniging van Eigenaars is een goed en strak debiteurenbeleid
noodzakelijk; in dat geval behoeft de Vereniging van Eigenaars geen
voorzieningen voor oninbare vorderingen in de balans op te nemen. In het
geval de Vereniging een zogenaamde Overeenkomst Juridische
Dienstverlening met Rijssenbeek Advocaten heeft gesloten, behoeft de
Vereniging zelfs geen kosten van rechtsbijstand, gerechtskosten,
executiekosten etc. te begroten. 

Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. N.L. Rijssenbeek en mr. R.
Besselink.

Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen

Bekijk ook

Reacties

Rijssenbeek Advocaten
Professional
Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen