Gebruik van appartement ontzeggen

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Ontzegging gebruik appartement

Iedere appartementseigenaar is verplicht de binnen de VvE geldende regels in acht te nemen. Mocht een eigenaar daar niet aan voldoen, dan dient de VvE de eigenaar te wijzen op naleving van deze regels in de vorm van een waarschuwing. Als de eigenaar daar geen gehoor aan geeft, dan kan hem/haar een boete worden opgelegd, overeenkomstig artikel 29 Modelreglement 1992 en artikel 41 Modelreglement 2006. Een uiterste sanctie betreft de ‘ontzegging van het gebruik van privé-gedeelten’ (artikel 27 Modelreglement 1992 en artikel 39 Modelreglement 2006). Op grond van deze bepaling is het mogelijk een eigenaar het gebruik van een privé-gedeelte te ontzeggen, alsmede het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Het besluit moet worden genomen bij gekwalificeerde meerderheid en de ingeschreven hypotheekhouders moeten van het besluit op de hoogte worden gebracht.

In een uitspraak van de Rechtbank Utrecht komt deze problematiek aan de orde.

Uitspraak Rechtbank Utrecht, LJN: BL0339

De vergadering heeft op enig moment het besluit genomen om een appartementseigenaar het gebruik van zijn appartement te ontzeggen. De redenen hiervoor zijn gelegen in door de eigenaar veroorzaakte (geluids)overlast, vernielingen van de woning, huisraad en auto en onbehoorlijk en bedreigend gedrag jegens mede-eigenaren en voorbijgangers. De betreffende eigenaar verzoekt vernietiging van dit besluit, omdat het niet zou voldoen aan maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het besluit zou disproportioneel zijn, omdat de VvE niet eerst gebruik heeft gemaakt van minder vergaande maatregels zoals het opleggen van een boete of het starten van een mediationtraject. Bovendien zal de eigenaar straks op straat komen te staan.

De rechtbank komt tot het oordeel dat deze eigenaar grote overlast veroorzaakt ten opzichte van de overige eigenaars. De VvE heeft een lijst bijgehouden waarop alle incidenten worden vermeld. Deze lijst komt overeen met de overlastmeldingen die de politie heeft verstrekt. Tevens is de rechtbank van oordeel dat de VvE de eigenaar vaak genoeg heeft gewaarschuwd, er zijn twee officiële brieven en twee officiële waarschuwingen aan deze eigenaar toegezonden, waaraan geen gehoor is gegeven. Bovendien is ook sprake van een aanzienlijke betalingsachterstand in de maandelijkse onderhoudskosten. Het verzoek van de eigenaar wordt dan ook afgewezen en het besluit van de VvE blijft in stand. 

Toelichting

Slechts in uitzonderlijke gevallen zal het mogelijk zijn om een eigenaar de toegang tot zijn appartement te ontzeggen. De onderhavige uitspraak betreft zo’n uitzonderlijk geval. Uit de (samengevatte) casus blijkt al dat de eigenaar veel overlast heeft veroorzaakt. Dat een dergelijk besluit – als in het onderhavige geval door de VvE is genomen - niet snel door een rechter wordt ‘goedgekeurd’ blijkt ook uit deze casus.
Immers, nadat de eigenaar zijn verzoekschrift had ingediend heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij alle betrokkenen aanwezig zijn geweest. Bij deze mondelinge behandelingen zijn afspraken gemaakt om toekomstige overlast te voorkomen. Echter, in de maanden daarna bleek dat de eigenaar deze afspraken niet nakwam, hetgeen uiteindelijk aanleiding is voor de rechter om het verzoek van de eigenaar alsnog af te wijzen.

Uit de casus blijkt dat het van groot belang is om in geval van problematiek als de onderhavige een nauwkeurige lijst bij te houden, waarop precies wordt aangetekend wanneer sprake is van overlast en waaruit deze bestaat. Ook verdient het aanbeveling de politie steeds in te schakelen, zodat ook deze een proces-verbaal van aangifte kan opstellen, hetgeen (eveneens) als bewijs kan dienen in een civielrechtelijke procedure. Tevens kan worden gedacht aan het opstellen van (getuigen)verklaringen van andere eigenaren omtrent de overlast en is het van belang de eigenaar ook telkens (schriftelijke) waarschuwingen toe te zenden.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar