Ingebruikgeving van het appartementsrecht aan ander

mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

Op grond van de meest recente Modelreglementen is het eigenaren toegestaan hun appartement aan een ander in gebruik te geven. De eigenaar is dan wel verplicht om de gebruiker een gedagtekende verklaring te laten ondertekenen waarin de gebruiker verklaart de bepalingen van de splitsingsakte en huishoudelijk reglement (alsmede eventuele andere regels) na te zullen leven. Bijkomend voordeel hiervan is dat de VvE op die manier ook weet welke personen gebruikmaken van de appartementen. Zie hiervoor artikel 24 Modelreglement 1992 en artikel 35 Modelreglement 2006.

In aanvulling op de Modelreglementen wordt in splitsingsakten ook vaak bepaald dat het eigenaren niet is toegestaan hun privé-appartement als pension- of kamerverhuurbedrijf te exploiteren. Achterliggende reden daarvan is dat dit vaak overlast met zich zal meebrengen voor de overige eigenaren van woonappartementen in het appartementencomplex.

Indien een eigenaar in strijd met voornoemde artikelen handelt, kan de VvE naleving van de hiervoor beschreven bepalingen in rechte vorderen. Dit gebeurde in een zaak waarover de Rechtbank Rotterdam recentelijk had te oordelen (d.d. 7 september 2011, LJN: BR 7083).

Uitspraak Rechtbank Rotterdam

Een onderneming is eigenaar van een aantal woonappartementen. Zij heeft deze appartementen in gebruik gegeven aan haar werknemers -doorgaans van Poolse afkomst- die in Nederland werkzaamheden verrichten. De overige bewoners ondervinden overlast van deze werknemers, hetgeen reden is een procedure te starten. In rechte wordt -kortgezegd- beëindiging van de ingebruikgeving van de appartementen in de vorm van kamerverhuur gevorderd. Ook wordt gevorderd dat de eigenaar de vereiste gebruikersverklaringen aan de VvE overlegt (artikel 24 Modelreglement 1992).

In de procedure betwist de eigenaar dat sprake is van kamerverhuur. Volgens de eigenaar zou slechts sprake zijn van huurovereenkomsten. Deze huurovereenkomsten brengt zij vervolgens in de procedure en zij stelt daarmee dat zij feitelijk heeft voldaan aan het overleggen van de desbetreffende gebruikersverklaringen.

De rechtbank oordeelt dat het aan de VvE als eisende partij is om te bewijzen dat sprake is van kamerverhuur. Dit vloeit voort uit de wettelijke regels van het bewijsrecht, artikel 150 Rv. Uit de omstandigheden die tot nog toe zijn aangevoerd (de inrichting van de appartementen en de omstandigheid dat de kamers in de appartementen geen afzonderlijke sloten hebben) is volgens de rechtbank nog niet te herleiden dat het gaat om kamerverhuur. De VvE krijgt de gelegenheid om nader bewijs te leveren.

De vordering van de VvE tot overlegging van de gebruikersverklaringen wordt toegewezen door de rechtbank. Huurovereenkomsten zijn niet hetzelfde als gebruikersverklaringen en de VvE heeft een belang bij overlegging van dergelijke verklaringen. Op die manier is immers voor haar na te gaan wie van het appartement –en de bijbehorende gemeenschappelijke ruimten- gebruik maken.

Toelichting

VvE’s die te kampen hebben met de hiervoor beschreven problematiek dienen er rekening mee te houden dat zij ook in rechte zullen moeten bewijzen dat sprake is van kamerverhuur om deze situatie door de rechter te kunnen laten beëindigen. Naast de inrichting van de appartementen en de wijze waarop de eigenaar de gebruikskosten bij de gebruikers in rekening brengt, kunnen ook getuigenverklaringen (van de overige appartementseigenaren) hierbij een belangrijke rol spelen. Al deze omstandigheden tezamen zullen de rechter er vervolgens van moeten kunnen overtuigen dat sprake is van (verboden) kamerverhuur.

Voorts bevestigt deze uitspraak dat VvE’s in hun recht staan als eigenaren wordt verzocht om gebruikersverklaringen te overleggen. Een verplichting die er in de praktijk vaak bij in schiet. Het enkel laten zien van een huurovereenkomst is niet voldoende en een VvE hoeft daar dus geen genoegen mee te nemen. Mocht een eigenaar aan deze verplichting niet willen voldoen, dan kan hem ook een boete worden opgelegd overeenkomstig artikel 29 Modelreglement 1992 (artikel 41 Modelreglement 2006). Blijft de eigenaar nalatig, dan kan in rechte vervolgens betaling van het boetebedrag en overlegging van de gebruikersverklaring worden gevorderd.

Guido van Loon - Appartement & Eigenaar