Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

Financiering onderhoud

01 februari 2018
Kan de Vereniging van Eigenaars in dat geval bijvoorbeeld een geldlening bij een bank of een ander financieringsinstituut sluiten?
LEES VERDER

FINANCIERING VAN GROOT ONDERHOUD

FINANCIERING VAN GROOT ONDERHOUD
In de praktijk komt het regelmatig voor, dat een ouder
appartementengebouw dringend aan renovatie en/of groot onderhoud toe
is. In die gevallen doet de Vergadering van Eigenaars er goed aan een plan
van aanpak samen te stellen, waarbij zowel (meerjaren) begrotingen, al dan
niet ondersteund door deskundigenrapporten, worden opgemaakt en
besluiten worden genomen om ten behoeve van de uit te voeren
werkzaamheden extra voorschotbijdragen c.q. eenmalige bijdragen bij de
leden te heffen. Op die manier zal de Vereniging van Eigenaars in de regel
in staat zijn om op een redelijke termijn tot verwezenlijking van haar
plannen te komen.
Maar wat gebeurt er, indien de Vergadering van Eigenaars besluit geen
extra voorschotbijdragen c.q. eenmalige bijdragen te heffen en/of indien
blijkt, dat de leden van een Vereniging van Eigenaars financieel niet in staat
zijn die extra voorschotbijdragen c.q. eenmalige bijdragen op te brengen?
Biedt dan een externe financiering van dat groot onderhoud of die renovatie
soulaas? Kan de Vereniging van Eigenaars in dat geval bijvoorbeeld een
geldlening bij een bank of een ander financieringsinstituut sluiten?
Nadere bestudering van de juridische merites en jurisprudentie leert, dat
aan dit vraagstuk nogal wat haken en ogen zitten.
Doelomschrijving
Artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt, dat de Vereniging van Eigenaars het beheer
over de gemeenschap voert. De artikelen 8 en 29 van het ModelSplitsingsreglement
1973, welk in deze gevallen vaak van toepassing is,
noemen als doel van de Vereniging van Eigenaars “het behartigen van de
gemeenschappelijke belangen van de eigenaars” en “het beheer over de
gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken”.
Gezien dit uitgangspunt is het dus eerst de vraag, of het doel van de
Vereniging van Eigenaars wel zodanig kan worden uitgelegd, dat daar ook
het sluiten van een geldleningsovereenkomst onder valt. Anders gezegd: is
de Vereniging van Eigenaars wel het juridisch vehikel om het
appartementengebouw in stand te houden, waar niet de Vereniging van
Eigenaars maar de gezamenlijke appartementseigenaren eigenaar van het
gebouw zijn en dus voor het groot onderhoud etc. moeten zorgdragen?
Soms overweegt men dat de wetgever aan de Vereniging van Eigenaars
een beperkte bevoegdheid heeft gegeven, en wel de bevoegdheid om de
middelen van de Vereniging van Eigenaars te beheren, dus niet om
middelen c.q. gelden ten behoeve van het (groot) onderhoud van het
appartementengebouw te verwerven. Indien dit juist is, leert de basis van
het appartementsrecht, dat de Vereniging van Eigenaars niet de verplichtingen van de gezamenlijke appartementseigenaars kan
overnemen. Anderzijds dient te worden toegevoegd dat er schrijvers zijn die
menen dat het doel van de Vereniging van Eigenaars niet uitsluit dat dit
soort geldleningsovereenkomsten door de Vereniging van Eigenaars
kunnen worden aangegaan. Die schrijvers menen dat nu een verbod niet in
de wet is vastgelegd, de wettelijke doelstelling van de VvE ruim moet
worden uitgelegd. Een belangrijke aanvulling/wijziging is voorts terug te
vinden in het (nieuwe) artikel 44 lid 4 MR 2006 waarin – zij het indirect –
wordt verwezen naar de mogelijkheid van de VvE om daadwerkelijk een
geldleningsovereenkomst met een financier te sluiten. De rechtspraak sluit
zich hierbij aan. Uitgangspunt is dus dat de VvE inderdaad die mogelijkheid
heeft.
Langdurige verplichting?
Een hindernis evenwel zou voorts artikel 38 lid 1 MR 1973 kunnen zijn.
Daarin staat, dat de VvE geen overeenkomsten kan sluiten, waaruit
regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien en die zich over een
langere periode dan één jaar uitstrijken, tenzij die overeenkomsten
betrekking hebben op het normale beheer van de gemeenschap. Weliswaar
lijkt de geldleningsovereenkomst niet onder het normale beheer van de
gemeenschap te vallen, maar momenteel wordt in het algemeen
aangenomen, dat het wel het geval is, mits natuurlijk de geldlening het
(groot) onderhoud betreft.
Juist omdat dit artikel 38 lid 1 van het MR 1973 – evenals overigens artikel
39 lid 1 van de MR 1983 en 1992 – in het verleden tot zoveel praktische
problemen hebben geleid, is dit artikel in het nieuwe MR 2006 niet meer
terug te vinden. Dat betekent, dat voor Verenigingen van Eigenaars, die het
nieuwe MR 2006 hanteren, deze bepaling sowieso geen struikelblok voor
de onderhavige problematiek meer zal kunnen vormen.
Artikel 5:126 lid 1 BW
Een derde obstakel vormt wellicht het per 1 mei 2005 gewijzigde artikel
5:126 lid 1 BW, houdende de verplichting van een Vereniging van
Eigenaars om ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten
een reservefonds in stand te houden. Het aangaan van een
geldleningsovereenkomst door de VvE staat immers op gespannen voet
met de tekst van dit artikel. Het kan niet anders zijn dan dat het de
bedoeling van de wetgever is geweest, dat bestaande VvE’s ten behoeve
van (groot) onderhoud c.q. renovatie gelden via het reservefonds sparen,
opdat tijdig dat (groot) onderhoud kan worden uitgevoerd. Daarbij heeft de
wetgever niet voor ogen gehad, dat de VvE ten behoeve van de individuele
appartementseigenaars dat (groot) onderhoud zou (voor-)financieren. 

Artikel 5:122 lid 6 BW
In het verlengde van deze problematiek is er bovendien het nieuwe artikel
5:122 lid 6 BW, waarin is bepaald, dat de notaris bij overdracht van een
appartementsrecht aan de transportakte een verklaring moet hechten,
houdende een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE.
Dat zou kunnen betekenen dat de notaris enerzijds een reservefonds van
bijvoorbeeld € 100,00 kan melden en tegelijkertijd de schuld aan de
geldlener niet behoeft te noemen. Naar ons oordeel heeft de wetgever dat
niet bedoeld. Klaarblijkelijk moet de oplossing worden gevonden in de regel,
dat ook de schuld ex geldlening door de notaris moet worden vermeld. Een
extensieve uitleg van artikel 5:126 lid 1 BW dus.
Artikel 5:113 BW
Het sluiten van een geldleningsovereenkomst door de VvE betekent voorts,
dat de VvE een negatief eigen vermogen zal krijgen. Dat zal er toe kunnen
leiden, dat toekomstige kopers van appartementsrechten uitermate
terughoudend zullen zijn met hun aankoopbeslissingen, voor zover zij dus
al door de verkoper c.q. de bestuurder van de geldleningsovereenkomst op
de hoogte zijn gebracht. Volgens artikel 5:113 lid 3 BW zijn immers de
individuele appartementseigenaren voor ondeelbare schulden, zoals de
geldlening, voor het geheel aansprakelijk. Bij eventuele tekorten in de
exploitatie zullen de individuele appartementseigenaren die tekorten ten
opzichte van elkaar moeten aanvullen. Artikel 5:113 lid 5 BW bepaalt
bovendien, dat de appartementseigenaren die ten tijde van het ontstaan
van een bepaalde schuld eigenaar zijn, naast de VvE hoofdelijk
aansprakelijk zijn voor deze schuld. Belangrijk is dat deze hoofdelijke
aansprakelijkheid blijft bestaan, ook nadat het appartementsrecht in
eigendom is overgegaan.
Er zijn schrijvers die menen, dat de hoofdelijke aansprakelijkheid
ondeelbare verplichtingen betreft, zodat die eigenaren alleen aansprakelijk
zijn voor hun gedeelte van de schuld, maar naar het oordeel van de
kantonrechter te Arnhem – beschikking van 24 mei 2004 – ziet het
bepaalde in artikel 5:113 lid 5 BW slechts toe op de aansprakelijkheid van
de appartementseigenaren onderling en jegens de VvE, dus op de
zogenoemde interne aansprakelijkheid. In zoverre is de geldlening
inderdaad intern deelbaar. Dat neemt echter niet weg dat in de relatie
appartementseigenaren en geldlener, dus ten aanzien van de externe
aansprakelijkheid, de appartementseigenaren wel degelijk hoofdelijk
aansprakelijk zijn voor de tekorten van de VvE.
Wanneer één of meer appartementseigenaren dus niet in staat zijn hun
aandeel in de geldlening te betalen en voor het overige geen of
onvoldoende verhaal bieden, valt geenszins uit te sluiten dat degene die het meest solvabel is, rechtstreeks door de geldlener op de ontstane tekorten
wordt aangesproken. Dat is de reden dat de kantonrechter te Arnhem
uiteindelijk oordeelde dat financiering door een externe geldlener van
(groot) onderhoud geen doorgang kon vinden.


Waardestijging?


In sommige gevallen zal voorts de vraag kunnen worden gesteld of de
investeringen, die met het renovatieplan zijn gemoeid, wel kunnen worden
terugverdiend. Het uitvoeren van (groot) onderhoud c.q. een renovatie
betekent immers niet impliciet dat de appartementen vervolgens in waarde
zullen stijgen, zeker niet met het aandeel dat per appartement aan het
(groot) onderhoud c.q. die renovatie moet worden bijgedragen.
Tegen dit licht maar ook oordelende dat in verband daarmede een belegger
niet altijd een substantiële huurverhoging kan doorberekenen, overwoog de
hiervoor genoemde kantonrechter, dat ook dat een situatie kan zijn waarbij
het niet redelijk is, dat een appartementseigenaar wordt gedwongen om aan
een financiering van (groot) onderhoud medewerking te verlenen. Uit die
uitspraak kan zelfs worden afgeleid dat de kantonrechter van oordeel is dat
ook zonder financiering een appartementseigenaar niet altijd tot renovatie
kan worden gedwongen. Deze laatste overweging delen wij overigens niet
met de kantonrechter.


Hypotheekhouders


Bij de onderhavige problematiek mag voorts niet worden vergeten, welk
belang de hypotheekhouders in casu hebben. Het zijn immers de
hypotheekhouders die in de regel de aankoop van de appartementsrechten
hebben gefinancierd en wel op basis van een ter gelegenheid van de
koop/verkoop van het appartementsrecht tot stand gekomen taxatie. De
hypotheekhouders zijn in de regel dus niet erg verheugd indien via een
omweg, dus via een al dan niet grote geldlening en dus een negatief eigen
vermogen van de VvE, hun zekerheid gedeeltelijk teniet wordt gedaan.
Afhankelijk van de toepasselijke Voorwaarden bij de
hypotheekovereenkomst is een situatie voorstelbaar, dat de
appartementseigenaar daarom ten opzichte van de hypotheekhouder niet
bevoegd is om te handelen zoals in dit artikel omschreven. In ieder geval is
het in voorkomende gevallen belangrijk dat de appartementseigenaar
contact met zijn hypotheekhouder opneemt.


Conclusie


Al met al zijn er voldoende mogelijkheden voor de VvE om een geldlening
aan te gaan, maar kleven er nogal wat bezwaren aan de totstandkoming van een geldleningsovereenkomst ten behoeve van (groot) onderhoud c.q.
renovatie door de Vereniging van Eigenaars en een externe geldlener. De
VvE dient er in ieder geval rekening mee te houden, dat een betreffend
vergaderbesluit op verzoek van een appartementseigenaar, die het met
bedoelde gang van zaken niet eens is, door de kantonrechter zal kunnen
worden vernietigd, met name ter bescherming van de belangen van de
individuele appartementseigenaren en hypotheekhouders.
Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. N.L. Rijssenbeek en mr.
H.J. Braakhuis.

Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen

Bekijk ook

Reacties

Rijssenbeek Advocaten
Professional
Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen