Thema
Financieel
Juridisch
Technisch
Profiel
Inloggen
Uw vraag niet beantwoord?
Wij helpen u graag verder!
appartement
& eigenaar

STEMVERHOUDING BIJ VvE

01 februari 2018
Vaak is er dan sprake van een hoofdsplitsing en ondersplitsingen; in hetvoorbeeld gaat het om drie ondersplitsingen. Hoe is de stemverhouding dan.
LEES VERDER

DE STEMVERHOUDING BIJ ONDERSPLITSING

DE STEMVERHOUDING BIJ ONDERSPLITSING
Het komt regelmatig voor, dat een appartementencomplex uit meerdere
onderdelen bestaat, bijvoorbeeld uit bedrijfsruimten, woningen en een
parkeerkelder. Vaak is er dan sprake van een hoofdsplitsing en
ondersplitsingen; in het hier behandelde voorbeeld gaat het om drie
ondersplitsingen. Hoe gaat het dan met de stemverhouding in de
hoofdsplitsing?
Per 1 mei 2005 is in het nieuwe artikel 5:127 lid 3 BW geregeld, dat niet
meer alle eigenaren van de ondersplitsingen tijdens de Vergadering van
Eigenaars van de hoofdsplitsing aldaar het woord kunnen voeren en
evenmin aldaar kunnen stemmen. Namens hen voeren de besturen van de
ondersplitsingen het woord en stemmen deze ook namens hen. Wèl mogen
de eigenaren van de ondersplitsingen aanwezig zijn. Tot zover meer
duidelijkheid dan voorheen.
Evenwel blijft er wel veel onduidelijkheid bestaan over de vraag, op welke
wijze de stemmen van de ondersplitsingen in de hoofdsplitsing moeten
worden uitgebracht. In het gegeven voorbeeld van de drie ondersplitsingen
hebben de bedrijfsruimten 2 stemmen in de hoofdsplitsing, de woningen 4
stemmen en de parkeerkelder 1 stem; in totaal zijn er dus 7 stemmen in de
hoofdsplitsing. Brengt de ondersplitsing woningen vervolgens 4 stemmen
vóór of tegen uit of bijvoorbeeld 70% van haar stemmen tegen en 30%
vóór, indien 70% van de leden van de ondersplitsing tegen en 30% vóór
zijn?
In de praktijk maakt dat heel wat uit: indien immers in de hoofdsplitsing de
bedrijfsruimten en de parkeerkelder beiden vóór zijn, zijn er dus 3 vóórstemmers.
Indien vervolgens de ondersplitsing woningen 4 stemmen tegen
uitbrengt, is het voorstel verworpen. Maar als de ondersplitsing woningen
vóór-stemmen, dat wil zeggen 30/100-gedeelte van haar 4 stemmen laat
meewegen in de hoofdsplitsing, is het voorstel daarentegen aangenomen.
De oplossing van dit vraagstuk is lastig. In het Modelreglement 1973 is
slechts geregeld, dat de eigenaren stemgerechtigd zijn. Het
Modelreglement 1983 voegde daaraan toe, dat het totaal aantal stemmen
en het aantal stemmen, dat ieder van de eigenaren kan uitbrengen, in de
akte van splitsing worden bepaald. In deze twee modelreglementen wordt
dus niet over hoofdsplitsing en ondersplitsingen gesproken.
Artikel 34 lid 3 van het Modelreglement 1992 doet dat wel: “In geval van
ondersplitsing zal het stemrecht dat een in de ondersplitsing betrokken
appartementsrecht toekomt, worden uitgebracht op de wijze en in de
verhouding zoals bij de ondersplitsing is bepaald, met dien verstande dat de
onderlinge verhouding tussen het stemrecht verbonden aan het
ondergesplitste appartementsrecht en de andere appartementsrechten niet
wordt gewijzigd.” Hetzelfde artikel bepaalt ook, “dat stemmen voor het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht niet eensluidend behoeven te
worden uitgebracht.” In de meeste akten van ondersplitsing is geen verdere
uitwerking van dit artikel 34 lid 3 te vinden.
Tot voor kort waren veel kantonrechters van oordeel, dat dit artikel 34 lid 3
zodanig diende te worden uitgelegd, dat de stemverhouding van de
ondersplitsingen naar evenredigheid moest doorklinken in de hoofdsplitsing.
In het voorbeeld, zou dat dus betekenen, dat inderdaad 30/100-gedeelte
van de 4 stemmen van de ondersplitsing woningen bij de stemmen van de
bedrijfsruimten en de parkeerkelder moeten worden opgeteld, zodat het
voorstel in de hoofdsplitsing als aangenomen dient te worden beschouwd.
In een arrest van het gerechtshof Amsterdam van 7 april 2005 is aan deze
onduidelijkheid, maar ook aan deze uitleg van artikel 34 lid 3 een einde
gekomen. In dat arrest overwoog het gerechtshof, dat de ondersplitsingen
het recht en de mogelijkheid hebben om in hun eigen akten van splitsing te
bepalen op welke wijze en in welke verhouding het stemrecht in de
hoofdsplitsing zal worden uitgeoefend.
De akte van ondersplitsing kan dus inhouden, dat verhoudingsgewijs zal
worden gestemd, het zogenoemde stelsel van evenredige
vertegenwoordiging, dan wel dat de meerderheid in de ondersplitsing
bepaalt, hoe alle aan het ondergesplitste appartementsrecht toekomende
stemmen worden uitgebracht, het zogenoemde districtenstelsel.
Het gerechtshof overwoog verder, dat in de verdere bepalingen van artikel
34 niets meer of anders wordt geregeld dan dat ten behoeve van de
hoofdsplitsing regels worden gegeven, die er voor waken, dat de
stemverhouding in de hoofdsplitsing niet wordt gewijzigd en voorts, dat, als
uitvloeisel van de aan de ondersplitsing geboden mogelijkheid om naar
evenredigheid te stemmen, mogelijk wordt gemaakt dat aan een in de
hoofdsplitsing betrokken appartementsrecht toekomende stemmen niet
eensluidend worden uitgebracht.
Welnu: zoals gezegd bepalen de meeste akten van ondersplitsing niets
over het stemrecht in de hoofdsplitsing en maken die akten van
ondersplitsing dus geen gebruik van de mogelijkheid om te bepalen, dat in
de hoofdsplitsing op grond van evenredigheid moet worden gestemd. In die
gevallen moet volgens het gerechtshof worden teruggevallen op artikel 37
van het Modelreglement. Dit artikel bepaalt dat alle besluiten met volstrekte
meerderheid van de uitgebrachte stemmen zullen worden genomen. In ons
voorbeeld betekent dat dus, dat de meerderheid van de ondersplitsing
woningen bepaalt, hoe het bestuur van de ondersplitsing in de
hoofdsplitsing moet stemmen; indien de meerderheid dus tegen is, zal het
bestuur van die ondersplitsing dus 4 stemmen tegen in de hoofdsplitsing
moeten uitbrengen. Het voorstel is dan verworpen.
Al met al moet worden geconcludeerd, dat het hierboven omschreven
evenredigheidsbeginsel bij de stemverhouding in de hoofdsplitsing van de
baan is, tenzij in de akte van ondersplitsing dat evenredigheidsbeginsel met zoveel woorden is vastgelegd. Indien dat niet het geval is, is dus het
districtenstelsel van toepassing.


Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. N.L. Rijssenbeek

Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen

Bekijk ook

Reacties

LOG IN OM EEN REACTIE TE PLAATSEN
Kees-van-Meurs 3 jaar geleden

Waarop is een breukdeel gebaseerd? In ons geval is het 440 VVEbus, wij/560 VVEautobus. Nu wil VVEautobus dat wij gaan mee betalen aan onderhoud van hun deel. Ons bestuur staat dat toe zonder toestemming van de VVEbus vergadering. In een Memorandum van de notaris geschreven in opdracht van eigenaar VVEautobus is dat gesteld.

Kees-van-Meurs 3 jaar geleden

Waarop is een breukdeel gebaseerd? In ons geval is het 440 VVEbus, wij/560 VVEautobus. Nu wil VVEautobus dat wij gaan mee betalen aan onderhoud van hun deel. Ons bestuur staat dat toe zonder toestemming van de VVEbus vergadering. In een Memorandum van de notaris geschreven in opdracht van eigenaar VVEautobus is dat gesteld.

Rijssenbeek Advocaten
Professional
Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen