Verhuren via Airbnb

Het is vrij eenvoudig om je woning via internet aan te bieden aan toeristen en je kunt er een behoorlijk leuk zakcentje mee verdienen. Als de woning een appartement is, dan ben je als eigenaar ook gebonden aan de VvE-regels. De meest belangrijke regels zijn vastgelegd in de splitsingsakte en de situatie kan zich voordoen dat verhuur via Airbnb door diezelfde splitsingsakte juist wordt verboden. Hoe zit dat nu precies?

De meeste splitsingsaktes zijn gebaseerd op een versie van het zgn. Modelreglement. De meest recente Modelreglementen dateren van 2006 en 2017. De splitsingsakte in combinatie met de betreffende versie van het Modelreglement bepalen tezamen de regels die gelden binnen de VvE. In de meeste gevallen wordt bepaald dat de appartementen de bestemming “woning” hebben en dat een eigenaar ook verplicht is zijn appartement als “woning” te gebruiken (zie artt. 17 lid 4 MR 2006 en 25 lid 1 MR 2017).

De vraag doet zich dan voor of verhuur via Airbnb in strijd is met de woonbestemming uit de splitsingsakte. Je zou namelijk kunnen zeggen dat dergelijke verhuuractiviteiten een dusdanig commercieel karakter hebben dat sprake is van strijd met de woonbestemming. Een gemiddeld appartement in Amsterdam kan veelal voor meer dan EUR 1.000,= per week worden verhuurd aan toeristen. De bijverdiensten kunnen aanzienlijk zijn en het per nacht of per week verhuren aan toeristen vertoont sterke overeenkomsten met het exploiteren van een hotel of pension. Jurisprudentie toont tot nog toe aan dat Airbnb-activiteiten in strijd zijn met de woonbestemming vanwege het (overwegend) commerciële karakter daarvan.

De Modelreglementen bepalen echter dat de vergadering toestemming kan geven voor een gebruik dat afwijkt van de woonbestemming (zie artt. 17 lid 4 MR en 25 lid 1 MR 2017). De toestemming dient veelal bij gewone meerderheid van stemmen te worden verleend. In het geval de splitsingsakte een quorum voorschrijft, dan zal (minimaal) het quorum aanwezig moeten zijn en zal de helft + 1 van het aantal aanwezige en/of vertegenwoordigde leden vóór het afwijkend gebruik moeten stemmen.

Als de benodigde meerderheid geen toestemming verleent, dan is het voor de eigenaar die wil verhuren mogelijk om een vervangende machtiging aan de kantonrechter te vragen. Ook kan de situatie zich voordoen dat de benodigde meerderheid wel wordt verkregen, maar dat de tegenstemmende eigenaren het toestemmingsbesluit willen laten vernietigen door de kantonrechter. Wat de precieze kans van slagen is in deze procedures, zal veelal afhangen van de (feitelijke) omstandigheden van het geval. Zo wordt aan (te verwachten) overlast vaak belangrijke waarde toegekend. Ook de frequentie waarmee wordt verhuurd en de stemverhoudingen bij de besluitvorming kunnen een rol spelen bij de beoordeling.

Daarnaast kunnen er ook specifieke verbodsbepalingen in de splitsingsakte zijn opgenomen als het gaat om de bestemming van de appartementen. Onlangs had de kantonrechter over een tweetal zaken te oordelen, waarin in de splitsingsakte een specifiek verbod was opgenomen omtrent “exploitatie van de privé-gedeelten op het gebied van horeca activiteiten, alsmede pension- of kamerverhuurbedrijf”. In beide zaken oordeelde de kantonrechter in de eerste plaats dat Airbnb-activiteiten onder (een van) deze begrippen zijn te scharen. Tevens werd geoordeeld dat een dergelijk verbod een “absoluut karakter” kent. Het is daardoor niet mogelijk om toestemming te verlenen voor een gebruik dat afwijkt van deze verbodsbepalingen. Het wijzigen van de splitsingsakte is de enige mogelijkheid om alsnog toestemming te krijgen voor het ondernemen van Airbnb-activiteiten.

Overigens dient de (via Airbnb-)verhurende eigenaar niet alleen rekening te houden met de regels uit de splitsingsakte. Gemeenten kunnen ook publiekrechtelijke voorwaarden stellen aan Airbnb-activiteiten. Aangezien de meeste Airbnb-locaties zich in Amsterdam bevinden, is het beleid van deze gemeente het meest ontwikkeld. Zo is het particuliere woningeigenaars toegestaan hun woning maximaal 60 dagen per jaar te verhuren, waarbij (onder andere) de woning aan maximaal vier personen tegelijkertijd mag worden verhuurd en er toeristenbelasting dient te worden afgedragen.