Andere bestemming

In de meeste gevallen hebben de appartementen op de begane grond dan de bestemming bedrijfsruimte, terwijl de appartementen daarboven bestemd zijn om te worden gebruikt voor bewoning. De bedrijfseigenaren hebben andere belangen dan de woningeigenaren en dat kan voor flinke discussies binnen de VvE zorgen.

De rechtbank Gelderland (d.d. 22 maart 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:2419) had onlangs te oordelen over een zaak, waarbij het ging om een complex met onder andere drie appartementen op de begane grond met de bestemming winkel en acht appartementen met de bestemming woning. De drie winkels zijn in handen van één eigenaar (een beleggingsmaatschappij). Twee van de winkels worden verhuurd aan een uitzendbureau. De derde winkel wordt verhuurd aan een partij die in de winkel een eetgelegenheid exploiteert waar friet en snacks worden verkocht. Deze gelegenheid is van zondag t/m woensdag geopend van 10.00 tot 03.00 uur, op de resterende dagen van 10.00 tot 07.00 uur.

De andere eigenaren en gebruikers ondervinden veel overlast van de eetgelegenheid. Het gaat dan met name om structurele stank-, geluid- en lichtoverlast, hetgeen gezien de ruime openingstijden van de eetgelegenheid goed voorstelbaar is. Om die reden wordt besloten om maatregelen te treffen tegen de eigenaar van de winkel. De VvE stelt o.a. dat de eetgelegenheid in strijd is met de bestemming winkel uit de splitsingsakte (een winkel zou iets anders zijn dan de eetgelegenheid in kwestie), de eigenaar ongeoorloofde aanpassingen aan het gebouw heeft gedaan en de structurele overlast zo spoedig mogelijk moet worden gestaakt. Nu de eigenaar niet reageert op de sommaties die de VvE in dat verband stuurt, krijgt de eigenaar van de VvE een boete opgelegd op grond van artikel 27 MR 1973. Vervolgens start de VvE een procedure tegen de eigenaar om haar gelijk te halen.

In de eerste plaats moet de rechter beoordelen hoe de bestemming winkel, zoals vastgelegd in de splitsingsakte, moet worden uitgelegd. Valt de eetgelegenheid ook te scharen onder het begrip winkel, zoals dat in de splitsingsakte is omschreven? De eigenaar verwijst naar de definitie in de Van Dale, waarin wordt beschreven dat een winkel een gebouw betreft waar goederen aan consumenten worden verkocht, zoals dat ook in de eetgelegenheid gebeurt. Daarnaast stelt de eigenaar dat de winkel in het horecaconcentratiegebied van de gemeente Arnhem ligt en dat de gemeente daaraan ook de bestemming winkel heeft gegeven.

Van belang is dat de uitleg van begrippen uit de splitsingsakte moet worden beoordeeld aan de hand van hetgeen daarover uit de akte zelf kan worden afgeleid. Zo zijn bijvoorbeeld de gemeentelijke (bestemmings)bepalingen -waar door de eigenaar naar wordt verwezen- in dit geval niet relevant.

De rechter onderzoekt wat destijds –ten tijde van het opstellen van de akte van splitsing in 1977- onder het begrip winkel werd verstaan. De rechter zoekt in dat verband aansluiting bij de Winkeltijdenwet van destijds, waarin het niet alleen gaat om verkoop van goederen aan particulieren, maar waarin het ook gaat om bepaalde openings- en sluitingstijden van de winkels. Met het begrip winkel uit de splitsingsakte wordt volgens de rechter tevens gedoeld op een winkel met de gebruikelijke winkelopeningstijden. Een horecagelegenheid valt –vanwege de afwijkende openingstijden- niet onder dit winkelbegrip te scharen. Het is daarbij relevant dat de betreffende winkel ook nooit eerder als horecagelegenheid in gebruik is geweest.

Het gebruik van de winkel als eetgelegenheid wordt strijdig bevonden met de bestemming winkel uit de splitsingsakte. De rechter verbiedt de eigenaar de winkelruimte als horecagelegenheid te gebruiken op straffe van fikse dwangsommen. Het is dus aan de eigenaar om de huurovereenkomst met de huurder te beëindigen, zodat aan het vonnis van de rechtbank kan worden voldaan. De eigenaar krijgt daarvoor nog een termijn van drie maanden gegund van de rechtbank.

In deze procedure vordert de VvE ook betaling van de boetes die zij aan de eigenaar had opgelegd in verband met o.a. de overlast. Artikel 27 MR 1973 biedt de VvE de mogelijkheid om een eigenaar een boete op te leggen indien sprake is van (een) overtreding(en) en aan schriftelijke waarschuwingen geen gevolg wordt gegeven. De eigenaar heeft volgens de VvE niets ondernomen om de overlast weg te nemen, waardoor het opleggen van boetes gerechtvaardigd is. In de procedure vordert de VvE dan ook betaling van de opgelegde boetes.

Waar het voor de VvE mis gaat, is dat zij niet de juiste procedure heeft gevolgd als het gaat om de besluitvorming met betrekking tot de boetes. Voorafgaand aan de vergadering waarin is besloten tot het opleggen van de boetes is de agenda aan de eigenaren toegezonden. De oplegging van de boetes en de hoogte daarvan zijn niet als agendapunt opgenomen. Uit artikel 32 MR 1973 vloeit voort dat de agenda (“de oproeping ter vergadering”) een opgave dient te bevatten van de agendapunten. Dit betekent dat de eigenaar in kwestie van te voren niet op de hoogte was van het voornemen van de vergadering om een boete op te leggen en zelf niet ter vergadering aanwezig is geweest om zich tegen de boetes te verzetten. Het boetebesluit is in strijd met de splitsingsakte genomen en daarmee nietig. De eigenaar hoeft de gevorderde boetes niet aan de VvE te betalen.