Besluiten binnen de VvE

^{Door: Mr. Kim Kroon}

Afhankelijk van hetgeen hierover in de splitsingsakte is bepaald dient voor het rechtsgeldig nemen van besluiten ter vergadering een quorum aanwezig te zijn, zie bijvoorbeeld artikel 37 lid 5 Modelreglement 1992. Vervolgens is van belang te noemen dat besluiten in beginsel worden genomen met een gewone meerderheid van stemmen, te weten: de helft van het aantal uit te brengen stemmen plus één. Bijzondere besluiten, bijvoorbeeld besluiten die betrekking hebben op het doen van uitgaven die een bepaald bedrag te boven gaan, worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Zie hiervoor bijvoorbeeld artikel 38 lid 5 Modelreglement 1992 en artikel 52 lid 5 Modelreglement 2006.

Indien de vergadering een besluit bij (gekwalificeerde) meerderheid van stemmen heeft genomen, dan zijn alle eigenaren aan dat besluit gebonden. Ook de eigenaar of eigenaren die niet met het besluit heeft of hebben ingestemd. De enige mogelijkheid die de tegenstemmende eigenaar heeft om het besluit alsnog van tafel te krijgen, is het starten van een procedure bij de kantonrechter waarin om de vernietiging van het betreffende besluit wordt verzocht. De termijn om een dergelijke procedure te starten is kort. De wet bepaalt dat vernietiging moet worden verzocht binnen een maand na de dag waarop de persoon in kwestie “kennis heeft genomen van het besluit” of daarvan “heeft kunnen kennis nemen”.

Deze termijn wordt door de kantonrechter streng gehandhaafd. In procedures die pas na een maand worden gestart, wordt de verzoekende partij niet–ontvankelijk verklaard en wordt het verzoek niet inhoudelijk beoordeeld door de kantonrechter. Indien de persoon in kwestie niet bij de vergadering aanwezig is geweest en pas op een later moment kennis heeft kunnen nemen van het besluit, wordt een overschrijding van de termijn nog wel eens toegestaan. Echter, daar mag ook weer niet te gemakkelijk vanuit worden gegaan. Van een eigenaar mag worden verwacht dat hij navraag doet naar het verloop van de vergadering en de uitkomst van –op voorhand geagendeerde- stemmingen.1

Zoals gezegd zijn alle eigenaren, waaronder de tegenstemmende eigenaren, gebonden aan besluiten die door de vergadering worden genomen. Het uitgangspunt is dat deze besluiten dienen te worden nageleefd, ook als men zich niet kan vinden in een onderdeel van het besluit. Ter illustratie verwijs ik naar een uitspraak van de rechtbank Limburg van 4 mei 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:4101).

Een eigenaar brengt in zijn zolderappartement dakkapellen aan. Het dak, waaronder de dakkapellen en de aansluiting op het dak, vertonen gebreken waardoor wateroverlast ontstaat. Dit veroorzaakt schade aan het gebouw. In de vergadering van juli 2016 wordt op enig moment besloten dat de lekkage van de dakkapellen op kosten van de betreffende eigenaar moeten worden verholpen en dat voorafgaand aan deze werkzaamheden insecten- en schimmelbestrijding dient te worden uitgevoerd. Om dit alles te bewerkstelligen dient het houtwerk op een bepaalde manier te worden behandeld. Het is bekend dat de aannemer al gipsplaten heeft aangebracht. Deze gipsplaten dienen te worden verwijderd om de betreffende werkzaamheden te kunnen uitvoeren, aldus het besluit van de vergadering.

In de onderhavige procedure vordert de VvE onder andere medewerking van de eigenaar op straffe van dwangsommen. De VvE vordert verwijdering van de gipsplaten, zodat het houtwerk zichtbaar wordt. Een en ander totdat de bestrijdingswerkzaamheden en de werkzaamheden die betrekking hebben op het herstel van het houtwerk volledig zijn uitgevoerd.