Lekkage riolering

Het probleem

De bewoonster van het appartement op de 4e etage van het appartementencomplex ondervindt reeds enkele jaren overlast door lekkage. De lekkage is zichtbaar als een donkere verkleuring in het behang op de grens van de keuken en de woonkamer. Soms beslaat de donkere verkleuring een strook van circa 25 centimeter breedte over de gehele hoogte van het appartement, van plafond tot de vloerplint. Soms is de plaats van lekkage bijna helemaal droog en soms staan de druppels water op de muur. Echt afstromen van de muur doet het gelukkig nooit. Behang blijft echter niet zitten, het verkleurd en soms stinkt het.

De bewoonster huurt al vele jaren het appartement van een grote woningbouwvereniging. Deze is enkele jaren geleden begonnen de appartementen te verkopen aan daarvoor geïnteresseerde huurders. 3 jaar geleden heeft de bovenbuurvrouw op de 5e etage het appartement aangekocht en deze inwendig verbouwd. Een half jaar later wordt de lekkage voor het eerst zichtbaar. De klacht wordt gemeld bij de woningbouwvereniging. De woningbouwvereniging als eigenaar en verhuurder van het appartement komt na enige tijd kijken en geven aan dat het niet hun fout is maar een aangelegenheid van de VvE, het water komt namelijk uit het casco. Dus stapt de bewoonster naar de VvE. De technische commissie van de VvE komt polshoogte nemen en geeft aan dat het geen probleem is voor de VvE maar voor de bovenbuurvrouw op de 5e etage. De technische commissie komt tot die mening doordat in het appartement van de bovenbuurvrouw geen lekkage zichtbaar is, de appartementen niet onder het dak zijn gelegen en de betreffende muren en vloeren van massief beton zijn en dus geen water zouden kunnen transporteren. De oorzaak moet zijn gelegen in het appartement van de bovenbuurvrouw en die heeft het zelf verbouwd.

Inmiddels ruim een jaar verder heeft mevrouw ontdekt dat de lekkage minder lijkt wanneer de bovenbuurvrouw een weekend weg is of op vakantie is. De lekkage duurt echter voort en er ontstaat nu ook schimmel. Mevrouw besluit als huurder een onderzoek in te laten stellen naar de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek. DeHuizenarts wordt erbij gehaald.

Het onderzoek

Het onderzoek naar de oorzaak wordt ter plaatse aangevangen met het bespreken van de geschiedenis van de lekkages en de bevindingen van de bewoonster. Hieruit blijkt de hiervoor genoemde omschrijving van het probleem. Aansluitend hierop wordt door de bouwpatholoog visueel onderzoek uitgevoerd met eventuele metingen en indien noodzakelijk en alleen met toestemming testen of destructief onderzoek. Er blijken geen bouwkundige tekeningen van het complex beschikbaar.

De lekkage aftekening bevindt zich tegen de appartement scheidende wand middenin het appartement, tussen de voor- en achtergevel. Zowel de appartement scheidende wand als verdiepingsvloer is uitgevoerd in in het werk gestort beton, gietbouw. Ter plaatse van de lekkage is in de wand een naad zichtbaar, daar waar twee tunnelbekistingselementen aan elkaar zijn gezet. Op deze plaats is de wand voorzien van een dun laagje stucwerk. Het stucwerk op deze plaats is geheel verweekt inclusief het behang ertegen. Achter het behang is schimmelvorming waarneembaar. Op de afgetekende plek van lekkage zijn streepjes zichtbaar waarmee het vochtfront is afgetekend door de bewoonster. Hierop heeft zij haar conclusies gebaseerd.

Bij de bovenburen is recht boven de lekkage aftekening bij de onderbuurvrouw, geen zichtbaar leidingwerk aanwezig. Door de bovenbuurvrouw was door de aanhoudende vragen al opdracht gegeven alle waterleidingen af te persen met het doel uit te sluiten dat lekkage uit haar appartement afkomstig is. Er was hierbij door de loodgieter geen drukverval gemeten zoals door hem gerapporteerd. Plaatselijk is net boven de vloerplint optrekkend vocht te zien. Bij navraag wordt duidelijk dat tijdens de verbouwing van haar appartement de keuken geheel is verplaatst en hiervoor de bestaande afvoer is verlegd. Hiervoor is een extra dikke afwerkvloer aangebracht in de keuken zodat de leidingen hierin vlak weggewerkt kon worden. De nieuwe afvoerleiding van het keukenblok is hierdoor deels langs de appartement scheidende wand komen te liggen, recht boven de plaats waar de onderbuurvrouw lekkage ondervindt. In een koopappartement en namens een hurende onderbuurvrouw vragen om te hakken in de vloer was geen optie in verband met de herstelkosten aan de afwerkvloer, de plankenvloer en het keukenblok dat deels gedemonteerd moest worden. Hierop is besloten de afvoerleiding af te dichten middels een opblaasbare rioolafsluiter van een zeer kleine diameter, juist voorbij de plaats van lekkage in het appartement op de 4e etage. De afvoerleidingdiameter is 40 mm en hierin waren volgens mededeling meerdere bochten van 90 graden verwerkt.

Na het afsluiten en vol laten lopen van de afvoerleiding van de keuken moet deze telkens met kleine beetjes worden bijgevuld. De afwerkvloer onder het nieuw geplaatste keukenblok begint langzaam iets donkerder te verkleuren. De lekkage bij de onderbuurvrouw wordt na enkele uren sterker, zichtbaar aan de gemaakte aantekening op de wand. Het water drupt bij de onderbuurvrouw langs de muur. Wanneer men de afvoer leeg laat lopen en de proef nogmaals herhaald gebeurd precies hetzelfde.

De conclusies

De afvoerleiding van het nieuw geplaatste keukenblok bij de bovenburen sluit in de afwerkvloer niet goed, is lek. Door het telkens moeten bijvullen van de afvoerleiding en de toenemende lekkage blijkt de afvoer lek te zijn. Hierdoor komt vocht terecht in de afwerkvloer van het appartement op de 5e etage. Onder de plankenvloer is een folie aangebracht waardoor het vocht slechts zeer beperkt op de kopse kanten van de planken onder het keukenblok kan inwerken. Ter plaatse van de naad in de woning scheidende wand blijkt een minuscuul klein gaatje aanwezig te zijn in de aansluiting tussen de wand en de vloer van de appartementen. Hierdoor loopt het vocht langzaam naar de onderbuurvrouw. De rest van het vocht dampt uit onder de sterk geventileerde en niet afgewerkte vloer onder het keukenblok van de bovenbuurvrouw. Plaatselijk trok het vocht eveneens op in de met dunne stuclaag gladgestreken wand. De resultaten van de test zijn dermate overtuigend dat herstel is geadviseerd.

Bij de uitvoering van het herstel blijkt de recht uit de oude vloer omhoog komende afvoer van het voormalige keukenblok, nagenoeg geheel vlak met de betonvloer te zijn afgezaagd. Om niet te hoog te worden voor de dikte van de geplande afwerkvloer is hierop een knietje met ingekorte mof gezet, zelfs zonder deze te verlijmen. Hier overheen is de afwerkvloer aangebracht. Lekkage verzekert.

Het herstel

De plankenvloer dient in de keuken van de bovenbuurvrouw te worden verwijderd. De afwerkvloer rondom de gehele lengte van de nieuw aangebrachte afvoerleiding in de keuken uitgehakt. Hierna dient een nieuwe afvoer te worden aangebracht welke ter plaatse van de oude afvoeraansluiting met een kleinere diameter in de oude leiding dient te worden verlijmd. Hierna kan afwerkvloer en plankenvloer weer worden aangeheeld en terug geplaatst. De afvoer blijft door de vele 90 graden bochten echter wel gevoelig voor verstopping. Beter was geweest de afvoer boven de afwerkvloer aan te brengen met toepassing van 45 graden bochten. Hiervoor is echter niet gekozen vanwege het ongunstige uiterlijk.