Funderingsrisico voortaan zwaarder meegewogen bij taxaties:

<Door mr. C.T. Klepper, advocaat bij BVD advocaten

Sinds 1 april 2026 gelden nieuwe regels voor het beoordelen van funderingsrisico’s in taxaties van woningen. Waar funderingsinformatie voorheen vaak beperkt bleef tot een algemene inschatting, is het risico op funderingsproblemen nu een expliciet en belangrijk onderdeel van het taxatierapport. Voor eigenaren van appartementsrechten en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) is dat een ontwikkeling die grote gevolgen kan hebben voor de waarde, verkoopbaarheid en financierbaarheid van appartementen.

In dit artikel leest u wat er precies is veranderd en waarom deze nieuwe werkwijze ook voor appartementseigenaren en VvE’s relevant is.

Wat is er veranderd?

Per 1 april 2026 is een nieuw model Taxatierapport Woonruimte ingevoerd. De belangrijkste wijziging betreft de beoordeling van funderingsrisico. Taxateurs moeten voortaan gebruikmaken van een funderingsrisicorapport van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) als primaire informatiebron.

In plaats van de eerdere kwalificaties “laag”, “midden” of “hoog” wordt nu gewerkt met vijf risicoklassen:

• A: laag risico;
• B: beperkt risico;
• C: gemiddeld risico;
• D: verhoogd risico;
• E: hoog risico.

Daarnaast moet worden aangegeven hoe betrouwbaar de beschikbare informatie is. Er wordt onderscheid gemaakt tussen vastgestelde gegevens, afgeleide informatie en modelanalyses.

Wanneer een gebouw in risicoklasse D of E valt, kan aanvullend funderingsonderzoek noodzakelijk zijn voordat de taxatie definitief kan worden afgerond. De uitkomsten van dat onderzoek moeten vervolgens worden meegenomen in de waardebepaling.

Waarom is dit belangrijk voor appartementseigenaren?

Veel appartementseigenaren denken bij funderingsproblemen vooral aan grondgebonden woningen. Toch is de fundering van een appartementencomplex een gemeenschappelijk bouwdeel waarvoor de VvE verantwoordelijk is. Dat betekent dat een verhoogd funderingsrisico niet alleen gevolgen heeft voor het gebouw als geheel, maar ook voor ieder afzonderlijk appartementsrecht.

Wanneer een appartement wordt verkocht, zal de taxateur het funderingsrisico van het hele gebouw beoordelen. Een hogere risicoklasse kan leiden tot vragen van hypotheekverstrekkers, aanvullende onderzoeken of een lagere taxatiewaarde. Hierdoor kan het voor kopers moeilijker worden om financiering te verkrijgen.

Voor appartementseigenaren betekent dit dat de staat van de fundering niet langer een technisch onderwerp is dat alleen speelt binnen de VvE. Het wordt ook een factor die rechtstreeks invloed kan hebben op de marktwaarde van het appartement.

De rol van de VvE wordt groter

De nieuwe taxatieregels maken de kwaliteit van het funderingsbeheer zichtbaarder dan voorheen. Dat vergroot het belang van een goed functionerende VvE met aandacht voor de fundering.

Taxateurs kijken niet alleen naar beschikbare risicodata, maar vergelijken die ook met hun eigen waarnemingen. Als er aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen, zoals scheurvorming, verzakkingen of eerdere herstelmaatregelen, kan dat aanleiding zijn voor nader onderzoek.

Voor VvE’s wordt het daarom steeds belangrijker om relevante informatie beschikbaar te hebben, zoals:

• eerdere funderingsonderzoeken;
• rapportages van constructeurs;
• onderhoudsplannen;
• gegevens over uitgevoerde herstelwerkzaamheden;
• reserveringen voor toekomstig onderhoud.

Een VvE die haar documentatie op orde heeft, kan beter onderbouwen wat de werkelijke staat van de fundering is. Dat helpt om onzekerheid bij taxateurs, kopers en financiers te beperken.

Gevolgen voor verkoop en financiering

De nieuwe regels zijn vooral merkbaar op het moment dat een appartement wordt verkocht of gefinancierd. Een koper die een hypotheek aanvraagt, heeft vrijwel altijd een taxatierapport nodig. Wanneer daarin een verhoogd funderingsrisico wordt vermeld, kan een geldverstrekker aanvullende vragen stellen of verlangen dat eerst nader onderzoek wordt uitgevoerd. In sommige gevallen kan het risico invloed hebben op de hoogte van de financiering of op de voorwaarden waaronder een lening wordt verstrekt.

Ook voor verkopers kan dit gevolgen hebben. Waar funderingsrisico vroeger soms pas laat in beeld kwam, wordt het nu expliciet opgenomen in het taxatierapport. Daardoor kunnen eventuele risico’s eerder onderwerp van gesprek worden tijdens het verkoopproces. Voor appartementseigenaren in oudere gebouwen of in gebieden waar funderingsproblematiek vaker voorkomt, is het daarom verstandig om niet te wachten tot een verkoop zich aandient.

Risico’s afhankelijk van bouwjaar en locatie

Over het algemeen geldt dat gebouwen van vóór 1970 een groter risico hebben op een slechte fundering. Oudere gebouwen hebben namelijk vaak nog een houten paalfundering of een ondiepe fundering (ook wel genoemd: een fundering op staal). Juist die funderingen zijn kwetsbaar voor de gevolgen van bijvoorbeeld wisselende grondwaterstanden, waardoor paalrot of verzakking kan optreden. Daarbij speelt de locatie van het gebouw een belangrijke rol: in sommige gebieden is het grondwaterpeil stabieler dan in andere gebieden.

MJOP

Op dit moment is mij nog niet bekend hoe taxateurs en hypotheekverstrekkers omgaan met het wel of niet aanwezig zijn van een reservering in het MJOP voor het uitvoeren van eventueel benodigd funderingsherstel. Mijn verwachting is dat een koper makkelijker financiering zal kunnen verkrijgen voor de aankoop van een appartement in een gebouw met een risicoklasse D of E als er in de VvE al geld is gespaard voor de uitvoering van de benodigde herstelwerkzaamheden.

Gelet op de (zeer) hoge kosten van funderingsherstel bij een appartementencomplex, is het voor VvE’s in oude gebouwen (van voor 1970) verstandig om bij het vaststellen van het volgende MJOP expliciet aandacht te vragen voor de funderingsrisico’s.

Conclusie

De invoering van het nieuwe taxatierapport per 1 april 2026 maakt funderingsrisico een veel zichtbaarder en zwaarder meewegend onderdeel van woningtaxaties. Voor appartementseigenaren en VvE’s is dat meer dan een administratieve wijziging. De beoordeling van de fundering kan invloed hebben op de waarde van appartementen, de mogelijkheden voor financiering en de aantrekkelijkheid van een complex voor potentiële kopers.

Juist daarom is het verstandig dat VvE’s inzicht hebben in de staat van hun fundering, relevante onderzoeken bewaren en funderingsrisico’s opnemen in hun onderhouds- en meerjarenbeleid. Een goed geïnformeerde VvE staat sterker in een markt waarin funderingskwaliteit steeds nadrukkelijker wordt meegewogen.