Kamergewijze verhuur woonappartement

De stijgende huizenprijzen hebben kamergewijze verhuur de afgelopen jaren in de hand gewerkt. Het komt steeds vaker voor dat een woonappartement door meerdere personen –die onderling geen huishouden vormen- wordt gebruikt.
LEES VERDER

Voor de gemeente Amsterdam is deze ontwikkeling aanleiding geweest om het beleid op het gebied van woningdelen aan te scherpen. Als een eigenaar zijn woning wil verhuren aan drie of meer personen, dan is daarvoor een vergunning nodig. De gemeente kan op die manier per wijk en per pand bepalen hoeveel van deze vergunningen worden afgegeven. Het handelen in strijd met deze regelgeving kan fikse boetes opleveren.

Los van de bestuursrechtelijke route doet zich regelmatig de vraag voor of de splitsingsakte iets zegt over kamergewijze verhuur. Men wil weten of deze vorm van verhuur al dan niet wordt verboden door de splitsingsakte. De potentiele koper die overweegt een appartement te kopen wil weten of de VvE deze vorm van verhuur kan verbieden. Dit kan immers consequenties hebben voor het beoogde rendement. De eigenaren die hun appartement zelf bewonen willen op hun beurt vaak weten of zij deze vorm van verhuur in de VvE kunnen beperken.

Bestemming in splitsingsakte

In hoeverre dit wel of niet mogelijk is, is afhankelijk van de specifieke bepalingen die hierover in de splitsingsakte zijn opgenomen. De meeste splitsingsaktes bepalen expliciet wat de bestemming is van de individuele appartementsrechten en op welke wijze de appartementen moeten worden gebruikt. Als het gaat om woonappartementen, dan bepaalt de splitsingsakte doorgaans dat de bestemming “wonen” of “woning” is. Het is mogelijk om van die bestemming af te wijken. De vergadering besluit daarover bij meerderheid, zie bijvoorbeeld artikel 17 MR 1992 en artikel 25 MR 2006.
In de eerste plaats is dus van belang om vast te stellen of kamergewijze verhuur onder de bestemming “wonen” valt. Als dat zo is, dan is geen sprake van een afwijkend gebruik en is toestemming van de vergadering niet nodig.

Kamergewijze verhuur valt binnen bestemming “wonen”

Uit de jurisprudentie kan worden afgeleid dat kamergewijze verhuur in overeenstemming is met de bestemming “wonen”. In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam uit 2018 verhuurde een eigenaar zijn appartement (kamergewijs) aan vier studenten. Volgens de VvE was dit niet toegestaan, omdat de bestemming “wonen” zou betekenen dat het appartement alleen als zelfstandige en niet als onzelfstandige woonruimte zou mogen worden gebruikt. Volgens de rechtbank klopt dat niet. De bestemming “wonen” of “woning” in de splitsingsakte heeft betrekking op zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte.

Ook als in de splitsingsakte bij de bestemming wordt vermeld dat het gaat om een “woning voor privé doeleinden”, kan de woning nog steeds door meerdere volwassenen (al dan niet gezamenlijk) worden gehuurd. De rechtbank overweegt zelfs expliciet dat als een dergelijke wijze van gebruik tot enige mate van (geluids)overlast leidt, dat in een stedelijke omgeving tot in zekere mate moet worden geduld.

Aanvulling in splitsingsakte op bestemming “wonen”

Het kan ook voorkomen dat de algemene bestemming “woning” in de splitsingsakte is aangevuld. Zo kan bijvoorbeeld zijn bepaald dat de woning moet worden gebruikt “door de gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden” (of woorden van gelijke strekking). In het geval van zo’n specifieke bestemming wordt doorgaans geoordeeld dat kamergewijze verhuur daarmee in strijd is. De eigenaar die zijn appartement kamergewijs wil verhuren, dient dan toestemming te vragen aan de vergadering. Het is vervolgens aan de vergadering is om die toestemming al dan niet te geven.

 

Verbodsbepaling in splitsingsakte

Regelmatig komt het voor dat in de splitsingsakte –naast de bestemming- een specifieke verbodsbepaling is opgenomen. Het gaat dan bijvoorbeeld om een verbodsbepaling met betrekking tot een “pension of kamerverhuurbedrijf”. In diverse uitspraken heeft de rechter geoordeeld dat kamergewijze verhuur onder een dergelijke verbodsbepaling valt te scharen. Dit betekent dat het ook niet mogelijk is voor de vergadering om toestemming te geven voor een gebruik dat afwijkt van de verbodsbepaling. De verbodsbepaling heeft een absoluut karakter.

Tot slot

De splitsingsakte bepaalt of kamergewijze verhuur al dan niet is toegestaan in de VvE. Uit rechtspraak blijkt dat kamergewijze verhuur binnen de bestemming “woning” of “wonen” valt. Dit betekent dat de vergadering niet om toestemming hoeft te worden gevraagd. Dat is anders als in de splitsingsakte een specifieke bepaling is opgenomen over de woonbestemming, waaruit blijkt dat de eigenaar of gebruiker verplicht is het appartement te gebruiken met zijn of haar gezin of inwonenden. In dat geval is toestemming van de vergadering nodig voor het afwijkende gebruik. Indien in de splitsingsakte een verbodsbepaling is opgenomen (“pension of kamerverhuurbedrijf”), dan is kamergewijze verhuur in geen geval mogelijk.

Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen

Bekijk ook

Reacties
Van Till advocaten
Professional
Meer weten?
Vraag hier vrijblijvend informatie aan

Aanvragen
Wij waarderen uw privacy.
Wij en onze partners gebruiken technologie, zoals cookies, op onze website om advertenties te personalificeren en om verkeer te analyseren. Door op accepteren te klikken gaat u akkoord met ons Privacy & Cookiebeleid.