Kostenverdeling in de VvE

Welke kosten moet de VvE voor haar rekening nemen? En hoe moeten deze kosten worden verdeeld onder de eigenaren? Dit zal in deze bijdrage worden toegelicht.

Door: Mr. Kim Kroon, Van Till Advocaten

De wet bepaalt dat de VvE het beheer voert over de gedeelten en zaken van het appartementencomplex die gemeenschappelijk zijn. Welke zaken gemeenschappelijk zijn wordt beschreven in de splitsingsakte. In de meeste gevallen zal het gaan om de fundering, de dragende muren, de buitengevels en de daken van het gebouw. Ook de kozijnen met glas, de schoorstenen en ventilatiekanalen zijn vaak gemeenschappelijk.

In vrijwel alle gevallen is de splitsingsakte gebaseerd op (een versie van) het Modelreglement. In de modelreglementen wordt bepaald wat moet worden verstaan onder de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Zie hiervoor bijvoorbeeld artikel 9 van het Modelreglement 1992 en artikel 17 Modelreglement 2006. In de splitsingsakte zelf kunnen afwijkingen van de modelreglementen worden opgenomen. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat het dak van een (los) bijgebouw in een specifieke situatie niet gemeenschappelijk is. Het is belangrijk om dat altijd goed na te gaan in de splitsingsakte.

Voorbeelden uit de praktijk

Het komt nog regelmatig voor dat eigenaren van mening verschillen over de vraag of bepaalde zaken wel of niet gemeenschappelijk zijn. De splitsingsakte is daarover niet altijd even duidelijk. Ook heeft niet iedere eigenaar altijd de juiste feitelijke situatie voor ogen. Zo is er recent geprocedeerd over de vraag of rookgasafvoerpijpen al dan niet gemeenschappelijk waren. De kantonrechter was met de VvE van oordeel dat dit niet het geval is, maar het gerechtshof oordeelde anders (ECLI:NL:GHARL:2018:7317). Ook de vraag of een schoorsteen gemeenschappelijk is (ECLI:NL:GHDHA:2014:210) of de cilinders met bijbehorende sleutels (ECLI:NL:GHAMS:2013:3536) heeft ter beoordeling bij de gerechtshoven voor gelegen.eblok

Nieuwbouw

Bij splitsing van nieuwbouwprojecten wordt in de praktijk met regelmaat onvoldoende rekening gehouden met meer- of minderwerkopties die eigenaren kunnen kiezen. Als eigenaren er naderhand voor kiezen om een of meer dakkapellen aan te brengen en andere eigenaren aan het onderhoud daarvan moeten meebetalen omdat deze vallen onder de gemeenschappelijke zaken in het complex, dan kan dat de nodige discussies teweeg brengen. Projectontwikkelaars doen er dan ook goed aan om daarover van te voren goed na te denken en daarvoor voorzieningen op te laten nemen in de splitsingsakte.

Eigenaren die met een dergelijke, “oneerlijke” kostenverdeling worden geconfronteerd doen er op hun beurt goed aan om dat te bespreken in de VvE. In gezamenlijk overleg kan worden besproken of een eerlijke, meer evenwichtige kostenverdeling tot stand zou kunnen komen. De mogelijkheid bestaat om daarvoor de hulp in te schakelen van de kantonrechter die ook als (soort van) mediator kan worden geraadpleegd.

Welke kosten?

Alle kosten die voortvloeien uit het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken dient de VvE te bekostigen. Het gaat dan niet alleen om de kosten die te maken hebben met het uitvoeren van (periodiek) onderhoud, zoals schilderwerk of schoonmaakwerkzaamheden. Ook gaat het om vernieuwings- en vervangingskosten, mochten die noodzakelijk blijken te zijn.

Ook hierover kunnen de meningen in de VvE flink uiteen lopen. Een aantal eigenaren wil het minimaal noodzakelijke doen, terwijl andere eigenaren een en ander meer rigoureus wil aanpakken. De kantonrechter kan daarover een knoop doorhakken en een vervangende machtiging afgeven voor de werkzaamheden die de kantonrechter noodzakelijk acht.

Alle kosten die samenhangen met de beheerwerkzaamheden, zoals bijvoorbeeld de bouwbegeleidingskosten en de vergaderkosten die de VvE moet maken, zijn ook gemeenschappelijke kosten. De kosten voor een barbecue of nieuwjaarsreceptie komen in principe niet voor rekening van de VvE. Alhoewel er verschillende kantonrechters zijn die daar niet al te “streng” mee om gaan en toestaan dat ook dergelijke kosten voor rekening van de VvE mogen komen.

Breukdeel

In de splitsingsakte wordt bepaald naar rato van welk aandeel iedere eigenaar moet meebetalen in de gemeenschappelijke kosten, het zogenaamde breukdeel. In de meeste gevallen is de grondslag voor het breukdeel het oppervlak van de appartementen. Anders gezegd: hoe groter het appartement, des te groter het breukdeel. Het is vrijwel onmogelijk om daarvan af te wijken. Ter illustratie zij verwezen naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waarin een dergelijke situatie aan de orde werd gesteld (ECLI:NL:GHAMS:2011:BP8878). Het is dan ook verstandig als (toekomstige) appartementseigenaar om de splitsingsakte van te voren goed te bekijken om vervelende verrassingen achteraf te voorkomen.