Toeristische verhuur – mag dat?

Zo geldt in de gemeente Amsterdam een meldplicht voor woningeigenaren die hun woning aan toeristen willen verhuren en is het sinds 1 januari van dit jaar nog mogelijk om de woning voor maximaal dertig nachten per kalenderjaar te verhuren. Eigenaren die zich niet aan deze regels houden riskeren hoge boetes, in sommige gevallen oplopend tot wel EUR 20.500,=.¹

Los van de regels die door de gemeente worden opgesteld, zijn appartementseigenaren ook gehouden om zich te houden aan de regels die gelden in de VvE. Het gaat dan met name om regels die voortvloeien uit de splitsingsakte. Als de akte bepaalt dat de appartementen de bestemming “woning” of “wonen” hebben, dan is toeristische verhuur daarmee in strijd. Jurisprudentie toont aan dat toeristische verhuur in de meeste gevallen wordt beschouwd als “bedrijfsmatige exploitatie” die in strijd is met de woonbestemming.² Dit heeft tot gevolg dat de VvE kan besluiten om toeristische verhuur niet toe te staan en de eigenaar kan dwingen om dergelijke verhuuractiviteiten te staken.

Recentelijk had het Hof Amsterdam te oordelen over een dergelijke kwestie.³ Echter, waar het in andere uitspraken veelal ging om eigenaren die hun gehele appartement verhuurden aan toeristen, ging het in dit specifieke geval slechts om één kamer in het appartement. Omgerekend zo’n tien procent van het totale oppervlak van het appartement.

De eigenaar verhuurde de kamer nooit als hij zelf op vakantie was, maar alleen als hij zelf in het appartement aanwezig was. De eigenaar was dus altijd zelf thuis om een oogje in het zeil te houden. Het kwam erop neer dat de eigenaar de kamer 46 weken per jaar verhuurde, waarvan de kamer ongeveer zeventig procent van de tijd was vol geboekt. De gemiddelde verblijfsduur was vier nachten en de gemiddelde prijs zo’n EUR 65,= per nacht. De eigenaar bood verder geen ontbijt aan en de huurders kregen de sleutels van het appartement in gebruik.

Op enig moment meldde één van de buren dat twee huurders op het dak van het appartementencomplex zaten te roken. Dit is de enige klacht die bekend was bij de VvE. Andere klachten of overlast hebben zich niet voorgedaan.
Dit is niettemin aanleiding voor de VvE om een procedure te starten tegen de eigenaar. In de procedure wordt gevorderd dat de eigenaar de toeristische verhuuractiviteiten zal staken. Volgens de VvE is ook het in gebruik geven van één kamer in het appartement te beschouwen als “bedrijfsmatige exploitatie” van de woning en dat is op grond van de splitsingsakte niet toegestaan. Zowel de rechtbank als het hof stellen de VvE in het gelijk. De volgende omstandigheden geven daarbij de doorslag.

De bezettingsgraad van de kamer in kwestie is hoog. Omgerekend betekent dit dat de kamer zo’n 225 nachten per jaar is verhuurd. De hoge bezettingsgraad in combinatie met de prijs die de kamer gemiddeld per nacht opbrengt, vertoont aldus grote gelijkenis met een hotel of pension. Hotel- en pensionactiviteiten zijn in strijd met de woonbestemming van het appartement. Gelet op de gemiddelde verblijfsduur van vier nachten, is het aantal aankomst- en vertrekdagenbewegingen met bagage in de gemeenschappelijke ruimten van het complex bovendien hoog. Als daarbij wordt opgeteld het aantal tussenliggende bewegingen van gasten in de gemeenschappelijke ruimten, dan heeft dit een veel intensiever gebruik van het appartement en de gemeenschappelijke gedeelten tot gevolg.

Ook is volgens de rechtbank van belang dat gasten de beschikking hebben over sleutels van zowel het appartement als de gemeenschappelijke gedeelten (toegangsdeur). Zij kunnen daardoor gebruikmaken van het gehele complex, waardoor andere bewoners worden geconfronteerd met de aanwezigheid van onbekende personen. Dit kan gevoelens van onveiligheid teweeg brengen en dat is niet wenselijk. Het feit dat de eigenaar zijn gasten laat tekenen voor de huisregels en overlastklachten niet bekend zijn, brengt daarin geen verandering.

De eigenaar voerde aan dat hij het overgrote deel van zijn appartement wel gebruikte voor bewoning, hij verhuurde slechts één kamer. Dat maakt de overweging van de rechtbank echter niet anders. Een gebruik dat afwijkt van de bestemming woning, ook als dit is beperkt tot een relatief klein deel van het appartement, is niet toegestaan op grond van de splitsingsakte.

In de hoger beroepprocedure wordt daaraan nog toegevoegd dat ook toeristische verhuur van een deel van het appartement risico’s op overlast met zich meebrengt. Het feit dat de eigenaar steeds in het appartement aanwezig is als gasten aanwezig zijn, neemt dat risico volgens het hof niet weg. Dergelijke overlastrisico’s zijn niet uit te sluiten en zijn juist reden om toeristische verhuur niet toe te staan. De eigenaar heeft nog aangevoerd dat andere eigenaren hun appartement ook bedrijfsmatig gebruiken. Zo wijst hij op vertaalwerkzaamheden en kleinschalige kinderopvangactiviteiten die vanuit andere woonappartementen worden verricht. Echter, die activiteiten hebben volgens het hof geen overeenkomsten met toeristische verhuur. De eigenaar kan daarop dan ook geen beroep doen.

In deze kwestie lijkt vooral de hoge bezettingsgraad en de gemiddelde kamerprijs per nacht de eigenaar de das om te hebben gedaan. Gelet hierop verschilt het gebruik van de kamer nauwelijks van die van een hotel of pension. Tegelijkertijd maakt de kamer onderdeel uit van het appartement, waarin voorzieningen aanwezig zijn die de gasten waarschijnlijk delen met de eigenaar. Een omstandigheid die zich in een hotel of pension niet zal voordoen. De praktische uitwerking hiervan zal zijn dat overlast zich niet gauw zal voordoen, omdat de eigenaar daar zelf als eerste last van zal hebben en in zal grijpen. Wat mij betreft zou een andere uitkomst van de zaak dan ook mogelijk zijn geweest.

Voor eigenaren die overwegen om voor korte termijn aan toeristen te verhuren is het in ieder geval belangrijk om zich te realiseren dat het ook niet is toegestaan om dat te doen in een deel van de woning. Ook in dergelijke situaties is –op grond van deze uitspraak- sprake van strijdigheid met de bestemming “woning”. In de meeste gevallen kan de vergadering wel toestemming geven voor een dergelijk afwijkend gebruik. Deze toestemming dient met meerderheid van stemmen te worden gegeven.

^{1. www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/particuliere/
2. Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHAMS:2013:2857 en ECLI:NL:GHAMS:2016:3750
3. ECLI:NL:GHAMS:2019:3496}