Verbouwen met een aannemer

Het is druk in de bouw. Zeker in de grote steden. Tijdens een gesprek met een aannemer, is een van de eerste vragen wanneer de klant wil dat met de werkzaamheden wordt gestart.

De agenda’s zitten doorgaans aardig vol, dus een startdatum op korte termijn is onwaarschijnlijk. Hoe eerder je akkoord kunt geven op de offerte van de aannemer, hoe eerder de startdatum kan worden vastgelegd. De totstandkoming van een overeenkomst gaat daarom met tijdsdruk gepaard. Dat geldt mogelijk des te meer voor VvE’s als opdrachtgever, waar het accepteren van een offerte langer kan duren omdat de leden toestemming moeten verlenen. In dit artikel worden een aantal punten van aandacht uitgelicht om te voorkomen dat de tijdsdruk ten koste gaat van de kwaliteit van de afspraken.

De beginfase: let op de kleine lettertjes

Voordat hij aan de slag gaat, maakt een aannemer een inschatting van de omvang en de kosten van de werkzaamheden. Die inschatting leidt tot de aanneemsom: het totaalbedrag voor de werkzaamheden. De aanneemsom zal op de offerte van de aannemer worden weergegeven. Na akkoord van de opdrachtgever op de offerte, zal de aannemer de afspraken uitwerken in de vorm van een contract of opdrachtbevestiging. In deze fase komen de algemene voorwaarden aan bod. Aannemers maken vaak gebruik van algemene voorwaarden, waarin bepaalde afspraken over bijvoorbeeld aansprakelijkheid, garanties, boetes en betalingstermijnen worden vastgelegd. Deze kleine lettertjes kunnen grote gevolgen hebben dus daarom is het van belang om de algemene voorwaarden goed door te nemen. Algemene voorwaarden hoeven niet klakkeloos geaccepteerd te worden. Het is mogelijk om over bepaalde onderdelen te onderhandelen en bepalingen te laten wegstrepen. 

De meer-/ en minderwerk discussie

Het komt regelmatig voor dat gaandeweg blijkt dat aanvullende werkzaamheden moeten worden verricht. Deze werkzaamheden zijn niet meegenomen in de aanneemsom. Dat meerwerk heeft vanzelfsprekend een kostenverhogend effect. Over het algemeen wordt aangenomen dat een overschrijding van minder dan 10% van de aanneemsom is toegestaan. Een aannemer die boven die marge uitkomt, loopt het risico dat het gebrek aan communicatie hem duur komt te staan: het meerwerk is verricht maar hij krijgt niet alles betaald. Daarom doet een aannemer er verstandig aan om de opdrachtgever tijdig ervan op de hoogte te stellen dat de toevoegingen of veranderingen zullen leiden tot een hogere prijs. De gedachte hierachter is dat een opdrachtgever de gelegenheid moet krijgen te beslissen of hij het meerwerk – ondanks de prijsverhoging – wil opdragen aan de aannemer.

Waarschuwingsplicht aannemer voor onjuistheden en gebreken

Omdat van een aannemer een bepaalde deskundigheid wordt verwacht, heeft de aannemer een wettelijke verplichting om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht die hij kent of redelijkerwijs behoort te kennen. Deze waarschuwingsplicht van de aannemer geldt ook als de opdrachtgever zelf bepaalde materialen aanlevert - bijvoorbeeld om de kosten te drukken - of als de door de opdrachtgever aangeleverde tekeningen of berekeningen niet kloppen. Laat een aannemer na om (tijdig) te waarschuwen, dan geldt dat de aannemer aansprakelijk is voor de ondeugdelijke uitvoering van het werk. De waarschuwingsplicht is stof voor discussie. De precieze reikwijdte is afhankelijk van ‘de omstandigheden van het geval’: de deskundigheid van de opdrachtgever en van de aannemer spelen een rol en ook de vraag in hoeverre de aannemer redelijkerwijs op de hoogte kon zijn van onjuistheden in de opdracht. Hoewel voor de waarschuwingsplicht geen vormvereiste geldt – een aannemer mag volstaan met een mondelinge waarschuwing – is het verstandig als de aannemer schriftelijk zijn waarschuwing overbrengt. Het schenden van de waarschuwingsplicht kan immers vergaande consequenties hebben voor de aansprakelijkheid van de aannemer. Indien de opdrachtgever na de waarschuwing geen actie onderneemt, dan kan eventuele schade in de risicosfeer van de opdrachtgever vallen.

Oplevering

Het werk is klaar! Een aangenaam moment, waarnaar weken (misschien wel maanden) is uitgekeken. Dat is ook het moment waarop je als opdrachtgever scherp moet zijn. Na oplevering van het werk gaat het risico van gebreken namelijk over van de aannemer naar de opdrachtgever. De aannemer is na oplevering van het werk ontslagen van de aansprakelijkheid voor eventuele gebreken die de opdrachtgever tijdens de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Een uitzondering hierop is de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Voor verborgen gebreken kan een aannemer ook na oplevering aansprakelijk zijn. Als VvE is het raadzaam om een bouwkundige in te schakelen die aanwezig is bij de rondgang. Niet alleen omdat de oplevering een cruciaal moment is, maar ook ter verantwoording naar de leden van de VvE. Mocht tijdens die rondgang langs het werk blijken dat sprake is van bepaalde gebreken, dan is het van belang om het werk niet te accepteren maar om de aannemer in de gelegenheid te stellen om de gebreken te herstellen. Daarna kunnen partijen tijdens de nieuwe rondgang controleren of de gemelde gebreken zijn hersteld. De aannemer is enkel verplicht de gebreken te herstellen die tijdens de eerste rondgang zijn opgemerkt. Het is dus zaak om de gebreken zo nauwkeurig mogelijk in kaart te brengen. Je krijgt dus maar één kans om de gebreken te ontdekken en te melden.

Actualiteit

Op 14 mei 2019 is de Wet kwaliteitsborging aangenomen door de Eerste Kamer. Deze wet heeft onder andere als doel om de positie van de opdrachtgever, en in het bijzonder van een consument-opdrachtgever, te versterken. In de nieuwe wet wordt de aannemer verplicht om een waarschuwing altijd schriftelijk en ondubbelzinnig over te brengen aan de opdrachtgever. Ook wordt de aansprakelijkheid van de aannemer uitgebreid voor gebreken die na de oplevering aan het licht komen. De huidige wettelijke beperking zoals hiervoor toegelicht wordt verlaten: op grond van de nieuwe wetgeving is de aannemer ook aansprakelijk voor gebreken die niet bij de oplevering zijn ontdekt, tenzij de gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De nieuwe wetgeving geldt nog niet. Vermoedelijk treedt de wet per 1 januari 2021 in werking.

Vera IJzerman, Van Till Advocaten