Huurbeding in hypotheek

Een huurbeding in de hypotheekakte

Van Till Advocaten, mr. Kim Kroon

In de meeste hypotheekakten is een zgn. huurbeding opgenomen. Een dergelijk beding houdt (kort gezegd) in dat het de hypotheekgever (de eigenaar van de woning) niet is toegestaan om de woning te verhuren, tenzij de hypotheekhouder (meestal de bank) daar toestemming voor heeft gegeven. Mocht de hypotheekgever de woning in strijd met het huurbeding toch verhuren, dan heeft de hypotheekhouder in beginsel de bevoegdheid om de woning te ontruimen. Eventuele huurders, waarmee de hypotheekgever na vestiging van de hypotheek een huurovereenkomst heeft gesloten, moeten in dat geval het veld ruimen. Alvorens tot ontruiming over te gaan dient de hypotheekhouder daarvoor toestemming te vragen aan de voorzieningenrechter. Een dergelijke procedure speelde onlangs bij de voorzieningenrechter van de Rechtbank Oost-Brabant.

In deze procedure kwam de hypotheekgever zijn betalingsverplichtingen jegens de hypotheekhouder (de bank) niet na. Dit was aanleiding voor de bank om tot openbare verkoop van de betreffende woning over te gaan. De hypotheekgever had zijn woning echter verhuurd aan verschillende huurders. Met betrekking tot één huurder stond vast dat deze over een huurovereenkomst beschikte van 30 mei 2011, terwijl de hypotheekakte (met daarin het huurbeding) dateerde van 9 juni 2011. De voorzieningenrechter leidde hieruit dan ook terecht af dat de woning reeds was verhuurd op het moment van vestiging van de hypotheek. Het huurbeding kan dan ook niet te gelde worden gemaakt jegens deze huurder, zie hiervoor artikel 3:264 lid 4 BW. Het beroep dat de bank op het huurbeding doet, alsmede de vordering tot ontruiming wordt ten aanzien van deze huurder dan ook afgewezen.

Achterliggende gedachte hiervan is dat de hypotheekakte, met daarin het huurbeding, wordt ingeschreven in de openbare registers. “ Latere” huurders hebben dan ook de (theoretische) mogelijkheid om van de hypotheekakte en het ontruimingsbeding kennis te nemen. Voor “eerdere” huurders is die (theoretische) mogelijkheid er niet.

De hypotheekgever in kwestie had zijn woning echter ook aan een aantal andere huurders verhuurd. Deze huurovereenkomsten dateerden van na 9 juni 2011, derhalve na de datum van vestiging van de hypotheek. Op grond van artikel 3:264 lid 4 BW zou men verwachten dat het verzoek van de bank tot ontruiming ten aanzien van deze huurders zou worden toegewezen. Dit blijkt niet het geval te zijn.

De bank had in de procedure een taxatierapport terzake de woning overgelegd, waarin stond vermeld dat de executiewaarde in verhuurde staat EUR 136.500,-- bedroeg, terwijl de executiewaarde in onverhuurde staat EUR 199.500,-- zou bedragen. Nu in de onderhavige procedure is vastgesteld dat het huurbeding niet kan worden ingeroepen jegens de “eerdere” huurder, moet worden uitgegaan van een woning in verhuurde staat met de daarbij behorende (lagere) executiewaarde. Nu uit het taxatierapport kan worden afgeleid dat het niet relevant is hoeveel huurders zich in de woning bevinden, althans het taxatierapport maakt daarin geen onderscheid, verleent de voorzieningenrechter geen verlof voor ontruiming ten aanzien van de overige huurders. Immers, een belang bij ontruiming van de overige huurders is hiervoor onvoldoende gebleken.

De bank had nog wel gesteld dat de woning naar verwachting meer zou opleveren indien deze zou worden bewoond door één huurder dan wanneer deze zou worden bewoond door meerdere huurders. De ene huurder was met naam en inhoud van de huurovereenkomst bekend en deze huurder huurde slechts een beperkt deel van de woning. De voorzieningenrechter is evenwel van oordeel dat dit standpunt onvoldoende is onderbouwd met stukken en gaat hieraan dan ook voorbij.

In ieder geval kan uit deze uitspraak worden afgeleid dat “latere” huurders onder omstandigheden ook onder de werking van een huurbeding kunnen vallen, alhoewel dat op grond van (de letterlijke tekst van) artikel 3:264 BW niet in de verwachting zou liggen.