Algemene ruimte of?

criterium “individuele” of “gemeenschappelijke” ruimte

Van Till Advocaten, mr. Kim Kroon

Om vast te stellen of bepaalde zaken en/of ruimten in een gebouw tot een privé-gedeelte behoren, mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. In een recente uitspraak bevestigt de Hoge Raad dat aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen, geen betekenis mag worden toegekend. Tevens wordt door de Hoge Raad expliciet overwogen dat in geval van tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en –tekening niet op voorhand kan worden gesteld dat de splitsingstekening prevaleert.

In deze kwestie ging het (kort gezegd) om de beantwoording van de vraag of bepaalde zaken en ruimten in het gebouw als “individueel” of “gemeenschappelijk” kwalificeerden. Uit de bewoordingen van de splitsingsakte zou kunnen worden afgeleid dat de desbetreffende zaken en ruimten gemeenschappelijk zouden zijn, terwijl uit de splitsingstekening juist zou kunnen worden afgeleid dat deze als individueel kwalificeerden. Opmerkelijk is dat het Hof Amsterdam in zijn beschikking van 31 januari 2012 bij de beantwoording van deze vraag ook andere stukken heeft betrokken dan de splitsingsstukken. Het gaat dan om geschriften of beeldmateriaal die volgens het Hof ten tijde van de totstandkoming van de splitsingsstukken reeds bestonden, die voor derden voldoende toegankelijk waren en waarvan in voldoende mate voor de hand heeft gelegen dat derden deze dienden te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn. Aldus concludeert het Hof op basis van de ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning met bijlagen dat de desbetreffende zaken en ruimten als gemeenschappelijk dienden te worden gekwalificeerd.

[1]

In de daarop volgende cassatieprocedure overweegt de Hoge Raad allereerst dat het criterium aan de hand waarvan moet worden beoordeeld of bepaalde zaken en ruimten in een gebouw als “individueel” of “gemeenschappelijk” kwalificeren, als volgt luidt:

“[...] bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111).”

Vervolgens oordeelt de Hoge Raad:

“[...] De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.”

De Hoge Raad concludeert dan ook dat het Hof geen betekenis had mogen toekennen aan andere, niet in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen. Het Hof had zijn oordeel dan ook niet mogen baseren op de ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning.

Daarnaast wordt in de cassatieprocedure aangevoerd dat –nu sprake lijkt te zijn van een tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en splitsingstekening- in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan de splitsingstekening. Immers, overeenkomstig de heersende opvatting prevaleert in dat geval de splitsingstekening.[2]

Met deze opvatting maakt de Hoge Raad echter korte metten. De rechter dient in het concrete geval vast te stellen welke uitleg van de stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In zijn algemeenheid kan niet worden gesteld dat hetzij de splitsingsakte hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan op juiste wijze weergeeft. De Hoge Raad oordeelt hierover als volgt:

“

[...] De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen –waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.”

De Hoge Raad vernietigt dan ook de beschikkingen van het Hof Amsterdam van 31 januari en 26 juni 2012 en verwijst de procedure naar het Hof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing.