splitsingsakte nietig?

Besluit tot wijziging splitsingsakte vernietigd

Van Till Advocaten, mr. Kim Kroon

In de splitsingsakte worden de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren vastgelegd. De splitsingsakte vormt daarmee de basis van de VvE en het is dan ook niet
eenvoudig om deze te wijzigen. Dit is onlangs nog eens bevestigd in een zaak
die speelde bij de Rechtbank Noord-Holland (Haarlem).

In deze zaak was het merendeel van de eigenaren van mening dat de in de splitsingsakte vastgelegde breukdelen –en de daaraan gekoppele maandelijkse voorschotbijdragen- niet juist waren. De eigenaresse met het grootste appartementsrecht zou -in vergelijking met de andere eigenaren die over een aanzienlijk kleiner appartementsrecht beschikten- een te laag bedrag aan maandelijkse voorschotbijdragen betalen. Enkele bestuursleden van de VvE bezoeken de desbetreffende eigenaresse en delen haar mede dat zij jarenlang een te lage voorschotbijdrage zou hebben betaald. Ook wordt haar te kennen gegeven dat de splitsingsakte zal worden gewijzigd en dat zij mogelijk ook de notariele wijzigingskosten (voor een deel) zal moeten betalen. De eigenaresse gaat vervolgens over tot betaling van de verhoogde voorschotbijdragen.

Nadien wordt de kwestie ter VvE-vergadering besproken. Aldaar wordt met de benodigde meerderheid van tachtig procent het besluit genomen om de splitsingsakte te wijzigen en aan het appartementsrecht van de eigenaresse een groter breukdeel (en dus ook een hogere voorschotbijdrage) toe te kennen. Tegen dit besluit stelt de eigenaresse een vordering ex artikel 5:140B BW in. In dit artikel wordt bepaald dat een besluit tot wijziging van de splitsingsakte bij rechterlijke uitspraak kan worden vernietigd. De rechter wijst de vordering slechts af indien de eiser geen schade lijdt of hem/haar een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden.

In dit geval lijdt de eigenaresse wel degelijk schade door de (voorgenomen) splitsingswijziging. De rechtbank volgt het standpunt van de eigenaresse dat haar schade bestaat uit de verhoogde voorschotbijdragen en de waardevermindering die daaruit voor haar appartementsrecht voortvloeit. Anders dan de overige eigenaren stellen, is er volgens de rechtbank geen sprake van dat de eigenaresse in het verleden altijd te weinig heeft betaald. Ten tijde van de splitsing is er juist voor gekozen om de breukdelen te baseren op de aankoopsom en niet op het grondoppervlak van de appartementen. Dit is een logische, niet ongebruikelijke keuze. De vordering van de eigenaresse wordt dan ook toegewezen. Het besluit tot wijziging van de splitsingsakte wordt alsnog vernietigd door de rechtbank.

Een ander interessant aspect aan deze uitspraak betreft het feit dat de eigenaresse al was overgegaan tot betaling van de verhoogde voorschotbijdragen. De rechtbank overweegt expliciet dat hieruit niet kan worden afgeleid dat de eigenaresse in feite met de wijziging van de splitsingsakte heeft ingestemd. Overwogen wordt dat de wetgever in artikel 5:139 BW bijzondere waarborgen heeft opgenomen om tot wijziging van de splitsingsakte te geraken. Door bijzondere regels te geven terzake de oproepingstermijn, inhoud van de oproeping en de ter inzage legging van de woordelijke tekst van de voorgestelde wijziging, heeft de wetgever willen waarborgen dat eigenaren zich voldoende kunnen voorbereiden op de vergadering. Op die manier kan door alle eigenaren een weloverwogen besluit worden genomen. In de gegeven omstandigheden zouden deze waarborgen betekenisloos worden door een vermeende toestemming die buiten de vergadering om is gegeven en waarbij vooraf geen deugdelijke informatie is verstrekt.