vve boven bank

Belangen VvE prevaleren boven belangen hypotheekhouder?

Van Till Advocaten, mr. Kim Kroon

Het gebeurt steeds vaker dat appartementseigenaren de maandelijkse VvE-bijdragen niet langer kunnen betalen. De VvE kan de niet betalende eigenaar in rechte betrekken en vervolgens trachten het veroordelend vonnis ten uitvoer te leggen, bijvoorbeeld door het leggen van loonbeslag. Ook kan executoriaal beslag worden gelegd op het appartementsrecht zelf. Meestal zal het appartementsrecht verhypothekeerd zijn. De hypotheekhouder (meestal de bank) heeft een bevoorrechte positie. Bij een executieverkoop wordt hij als eerste voldaan uit de executieopbrengst. Slechts een eventueel restant zal kunnen worden gebruikt om de vordering van de VvE te voldoen. De bank heeft in beginsel dus een bevoorrechte positie ten opzichte van de VvE. Onlangs heeft het Hof Amsterdam echter een opmerkelijk arrest gewezen, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de belangen van de VvE onder omstandigheden kunnen prevaleren boven die van de hypotheekhouder.

In deze zaak gaat het om een appartementseigenaar die weigert zijn maandelijkse VvE-bijdragen te betalen. De VvE start een incassoprocedure en de eigenaar wordt veroordeeld tot betaling, een bedrag dat op dat moment in hoofdsom EUR 1.422,25 bedraagt. De eigenaarvoldoet niet aan het vonnis en de VvE legt executoriaal beslag op het verhypothekeerde appartementsrecht van de eigenaar. In dergelijke gevallenwordt de hypotheekhouder de mogelijkheid geboden om de executie over te nemen op grond van artikel 509 Rv. Van deze mogelijkheid maakt de hypotheekhouder geen gebruik. In de daarop volgende maanden ziet de VvE de betalingsachterstand steeds verder oplopen.

Vervolgens neemt de VvE de executie van het vonnis verder ter hand en zegt de executoriale verkoop aan. Ineen kortgeding dat naar aanleiding daarvan door de hypotheekhouder wordt
gestart, oordeelt de voorzieningenrechter dat het belang van de hypotheekhouder om de veiling te voorkomen zwaarder weegt dan het belang van de VvE om de veiling door te laten gaan. De VvE wordt veroordeeld om de veiling (in het kader van de executoriale verkoop) te staken en in te trekken. De VvE stelt hoger beroep tegen dit vonnis in.

Het Hof overweegt dat een bevel tot staking van de executie van een vonnis alleen kan worden gegeven als de executie vexatoir is of als de executant (in dit geval de VvE) misbruik maakt van zijn recht tot executie. Van een vexatoire executie kan sprake zijn als de VvE redelijkerwijs had kunnen weten dat de executie nauwelijks of geen zin heeft, bijvoorbeeld als de executie alleen maar wordt gestart om de wederpartij te frustreren. Dit was niet het geval. Vervolgens toetst het Hof de criteria die gelden voor misbruik van recht. Deze criteria zijn vrij strikt. Zo dient het te gaan om gevallen waarin (1) de executant zijn bevoegdheid uitoefent met geen ander doel dan de ander te schaden, (b) met een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid is verleend en/of (3) de executant, in aanmerking nemend de onevenredigheid bij het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot uitoefening van zijn bevoegdheid had kunnen komen.

Het Hof stelt vast dat de bevoorrechte positie van de hypotheekhouder met zich meebrengt dat hij bij voorrang betaalt krijgt uit de executie opbrengst en dat de opbrengst niet toereikend zal zijn om de vordering van de VvE geheel te voldoen. Het is dan ook aannemelijk dat de VvE op basis daarvan niets zal ontvangen. Dit brengt echter nog niet met zich mee dat de VvE geen enkel belang heeft bij de voortzetting van de executie. Van belang daarbij is artikel 5:122 lid 3 BW, waarin is bepaald dat de nieuwe eigenaar de achterstallige VvE-bijdragen aan de VvE dient te betalen over het lopende en voorafgaande boekjaar. Hoe langer de VvE wacht met de executie, hoe beperkter de mogelijkheid zal zijn om de nieuwe eigenaar op grond van dit artikel op de betalingsachterstand aan te spreken. Naar mijn mening is dit de doorslaggevende factor voor de VvE. Het Hof overweegt daarnaast nog dat de VvE ook belang heeft bij het worden bevrijd van een eigenaar die hardnekkig weigert zijn maandelijkse bijdragen te voldoen. Het Hof overweegt uitdrukkelijk dat de VvE onder deze omstandigheden geen misbruik maakt van haar bevoegdheid tot executie.

Uit deze uitspraak zou kunnen worden afgeleid dat de bevoorrechte positie van de hypotheekhouder hierdoor wordt aangetast. Een dergelijk verweer wordt in dit geval ook door de
hypotheekhouder gevoerd. Het Hof overweegt echter dat de hypotheekhouder in de gelegenheid is geweest om de veiling op haar voorwaarden te laten plaatsvinden door de executie over te nemen. Dat heeft zij niet gedaan. Weliswaar heeft de hypotheekhouder een bevoorrechte positie ten opzichte van andere schuldeisers. Echter, dat neemt volgens het Hof niet weg dat in sommige gevallen, zoals in dit geval door de werking van artikel 5:122 BW, anderen toch beschikken over een recht dat in zijn praktische uitwerking leidt tot een “beter recht” dan dat van de hypotheekhouder.